酒店投資的基本常識與技巧

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導(dǎo)讀

對于高星級酒店的投資預(yù)算，多數(shù)私企老板是這樣概算的：先把土地成本暫放一邊，參照相同規(guī)模星級檔次的已建酒店的實(shí)際建造成本，在其基礎(chǔ)上適量減少一部分來作為自己的投資概算值，心里底線應(yīng)該是：在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)淖芳映杀径_(dá)到的一個(gè)數(shù)字。

所請的酒店管理公司所做的投資概算分析等等僅僅是做為參考，到底多少是最為合適?這個(gè)答案，投資人只相信自己的判斷。

01

酒店的投資  

中國90%投資酒店的私人老板都不真正懂酒店，現(xiàn)在房地產(chǎn)漸漸在退燒了，興建高星級酒店已經(jīng)成為一個(gè)多數(shù)人看好的投資方向。

對于高星級酒店的投資預(yù)算，多數(shù)私企老板是這樣概算的：先把土地成本暫放一邊，參照相同規(guī)模星級檔次的已建酒店的實(shí)際建造成本，在其基礎(chǔ)上適量減少一部分來作為自己的投資概算值，心里底線應(yīng)該是：在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)淖芳映杀径_(dá)到的一個(gè)數(shù)字。

所請的酒店管理公司所做的投資概算分析等等僅僅是做為參考，到底多少是最為合適?這個(gè)答案，投資人只相信自己的判斷。

02

酒店的設(shè)計(jì)  

這一點(diǎn)上，很多的投資人都走了錯(cuò)路，大致歸結(jié)有以下幾點(diǎn)：

1、酒店管理人員到位時(shí)間太晚。

50%的業(yè)主都是在酒店土建施工完畢，裝修進(jìn)行到尾聲時(shí)才開始招聘酒店管理人員，讓這些專業(yè)的酒店管理人員到現(xiàn)場就傻了眼：夜總會離客房太近，其低頻的震動(dòng)必將讓客人失眠，廚房離餐廳太遠(yuǎn)，廚房地溝位置不對，客房樓層布草間太小或就沒有，沒有總庫，沒有工程加工場地，大堂吧吧臺沒有設(shè)洗杯池，沒有大堂PA工作間，沒有員工餐廳……很多已經(jīng)是處于無可奈何的境地了!

2、設(shè)計(jì)程序錯(cuò)誤。

90%的業(yè)主是先找設(shè)計(jì)院進(jìn)行酒店的結(jié)構(gòu)、建筑等土建設(shè)計(jì)，然后再找酒店裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行二裝設(shè)計(jì)，或者是圖方便、省錢，把二裝設(shè)計(jì)與裝修施工同時(shí)交與裝修施工單位進(jìn)行。大錯(cuò)特錯(cuò)! 正確的程序應(yīng)該是是：

確定酒店立項(xiàng)——招聘酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司——參與進(jìn)行酒店裝飾設(shè)計(jì)——裝飾設(shè)計(jì)方案確定——選擇酒店土建設(shè)計(jì)單位——結(jié)合裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)行土建設(shè)計(jì)——選擇土建及裝飾施工單位——會審圖紙——土建施工及裝飾設(shè)計(jì)圖紙確定——開始土建工程——開始裝飾施工工程

你可以放眼看看有幾家酒店是這么執(zhí)行的?

3、對“裝飾設(shè)計(jì)”的理解錯(cuò)誤。

80%的業(yè)主對于五星級酒店的裝飾設(shè)計(jì)，要求的就是：氣派、豪華、風(fēng)格獨(dú)特!

其實(shí)，裝飾設(shè)計(jì)最重要、最終是為酒店開業(yè)后的經(jīng)營服務(wù)的!當(dāng)然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當(dāng)?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季?、服?wù)項(xiàng)目及各占的比例上面來。個(gè)人認(rèn)為專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司是這樣操作的：

首先是市場調(diào)查：對項(xiàng)目所處城市及周邊區(qū)域進(jìn)行市場調(diào)查了解，充分了解本地的文化特色，高星級酒店數(shù)量、規(guī)模、地理位置、服務(wù)項(xiàng)目及經(jīng)營特色，市場現(xiàn)有客源，市場餐飲娛樂會議等消費(fèi)特征、喜好等等，獲得第一手重要數(shù)據(jù)。

其次是規(guī)劃預(yù)測：通過該城市規(guī)劃局了解該城市未來5—10年的總體規(guī)劃來預(yù)測未來10年內(nèi)市場需求發(fā)展走向。

最后是引導(dǎo)消費(fèi)：考慮將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的一些消費(fèi)項(xiàng)目引領(lǐng)到該五星級酒店中，通過五星級酒店來“引導(dǎo)”客人消費(fèi)，在創(chuàng)收的同時(shí)，形成五星級酒店另類的高消費(fèi)特色。

通過以上工作，再來對應(yīng)該推出的服務(wù)項(xiàng)目及各占比例進(jìn)行確定。

當(dāng)然，酒店裝飾設(shè)計(jì)公司還必須要懂常規(guī)五星級酒店應(yīng)設(shè)置的服務(wù)項(xiàng)目、客人流線與服務(wù)流線的的考慮、電梯與客房數(shù)量的比例，附屬功能項(xiàng)目區(qū)域的設(shè)置等等酒店的專業(yè)知識。

通過以上裝飾設(shè)計(jì)公司的工作再加上業(yè)主聘請的專業(yè)酒店管理人員的參與指導(dǎo)，這樣設(shè)計(jì)出來的酒店，讓業(yè)內(nèi)人士來打分，想不及格都難啊!

03

酒店投資成本的控制 

1、土建成本的控制：

關(guān)鍵在于要選擇一家好的土建設(shè)計(jì)單位，很多設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的工程師思想比較保守，更不愿意承擔(dān)一丁點(diǎn)的設(shè)計(jì)責(zé)任，在鋼材選型及用量的選擇使用上，實(shí)在是太“萬無一失”了!可以想像：現(xiàn)在的鋼材價(jià)格從以前的3000—4000元/噸飚升到5000—6000元/噸，再加上加工費(fèi)用，要達(dá)到8000元左右/噸，增加的成本就是個(gè)天文數(shù)字!(目前因全球性的金融風(fēng)暴影響，國內(nèi)的鋼材行業(yè)受到?jīng)_擊，價(jià)格已經(jīng)大幅回落——筆者2008年12月3日)

因此，選擇一家土建設(shè)計(jì)公司，一定要先看其是否擁有一位具有現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)的、有責(zé)任心的、能夠和甲方及施工單位積極配合的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程師!此點(diǎn)尤為關(guān)鍵!

2、裝飾設(shè)計(jì)成本的控制：

①建議裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工絕對分開。

A：裝飾設(shè)計(jì)就是由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司來做。

專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司必須清晰地了解目前國內(nèi)的裝飾材料市場價(jià)格，國產(chǎn)的，進(jìn)口的，差價(jià)多少，哪些進(jìn)口材料可以由國產(chǎn)材料替代。

專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司，其掙的是設(shè)計(jì)費(fèi)，與其提供的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系?？傃b飾成本控制得越到位，越能體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。

而施工單位，有施工資質(zhì)、實(shí)力的一抓就是一把?，F(xiàn)在很多大型的施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門，設(shè)計(jì)室或設(shè)計(jì)院。表面看，這種集設(shè)計(jì)與施工于一體的單位高大全，包治百病。但就我個(gè)人而言，現(xiàn)在市場上很少很少有設(shè)計(jì)師既能將辦公寫字樓、住宅、商城等設(shè)計(jì)得非常優(yōu)秀又能比較好地進(jìn)行酒店的裝飾設(shè)計(jì)，除非這個(gè)設(shè)計(jì)師在酒店工作過多年，懂酒店的組織構(gòu)架、各部門經(jīng)營管理特征需求及酒店的星級評定標(biāo)準(zhǔn)。

B：設(shè)計(jì)與施工合二為一后，業(yè)主方是省心了，還省了筆設(shè)計(jì)費(fèi)。但最為關(guān)鍵、最為頭疼的是：施工單位在設(shè)計(jì)時(shí)，是否將裝飾成本控制到最為合適的一個(gè)點(diǎn)了??本來這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。

表面上，設(shè)計(jì)與施工合二為一，承接裝修施工的單位進(jìn)行免費(fèi)設(shè)計(jì)，但“羊毛”終究還得出在“羊”身上：一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的，現(xiàn)在五星級酒店的設(shè)計(jì)單價(jià)是120元/㎡—150元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎?于是，在施工中就會不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以不出現(xiàn)的施工變更單，表面上看是沒有什么問題，于是你就簽吧，今天8000，明天12000，業(yè)主呢心里還挺美：這下合算，省了幾百萬的設(shè)計(jì)費(fèi)!在不知不覺中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來了。

②反對采用“堆金砌玉”般一味使用價(jià)格高昂的進(jìn)口高檔裝飾材料的裝飾設(shè)計(jì)。

A：酒店內(nèi)的前廳大堂、餐廳、娛樂場所等等主要公共區(qū)域的裝飾效果的體現(xiàn)最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配，最關(guān)鍵是要將酒店的主題文化融入到其中，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。

試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是巴西美國的。

客人走進(jìn)客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具，窗簾及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的?

B：在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果也不是不可以，總之：好鋼要用在刀刃上!

C：在一些不是很重要的區(qū)域，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可，如大堂背后的一些客用通道、主樓至?xí)h區(qū)域通道等地，在其距地2.5以上部分都采用仿制品以替代該處的石材,由于距離原因，客人直觀是不易看出來的，相信也沒有哪位客人說要借把梯子上去摸一下，看一下的。

D：主要裝飾材料進(jìn)行把控：如業(yè)主方親自對國內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地(如福建、山東、四川、廣西、云南等)進(jìn)行市場調(diào)查，了解行業(yè)價(jià)格。由業(yè)主方進(jìn)行主要裝飾材料的種類、品牌、規(guī)格及單價(jià)的認(rèn)定。