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當(dāng)前中國“品牌”服務(wù)式公寓市場滲透率不足5%，較歐美成熟市場40%的滲透水平存在顯著成長空間。以服務(wù)式公寓為代表的公寓酒店市場供應(yīng)更呈“幾何級”增長。

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 中國高端服務(wù)式公寓酒店投資前景分析 

核心投資優(yōu)勢：與普通酒店的差異化競爭力

·市場需求精準(zhǔn)定位

中高端服務(wù)式公寓酒店融合了酒店式服務(wù)與長租公寓的居住屬性主要面向高凈值商務(wù)人士、外企高管及長期差旅群體。相較于普通酒店，其提供50-120㎡獨(dú)立套房(含廚房、客廳等功能區(qū))，滿足3個月以上中長期居住需求，客群黏性更強(qiáng)。

·收益穩(wěn)定性更優(yōu)

通過“固定租金+運(yùn)營分成”模式，投資者可獲得雙重收益。傳統(tǒng)酒店依賴短期客源，一旦遇到淡季，空房率飆升。公寓酒店通過長短租結(jié)合，既能抓住短期客源，又能鎖定長租客，提高入住率，不僅運(yùn)營人力成本減少，收益也更加穩(wěn)定。

·抗周期能力突出

經(jīng)濟(jì)波動時，企業(yè)更傾向選擇性價比更高的長租公寓替代酒店協(xié)議價。公寓酒店的長租客源能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，短租客則保證了高利潤率。這種“雙保險”模式，也讓投資風(fēng)險大大降低。

總體來說，國內(nèi)公寓酒店正在快速發(fā)展，長短租結(jié)合的公寓酒店模式正在模糊傳統(tǒng)酒店與公寓的界限，未來可能成為主流住宿業(yè)態(tài)，其靈活性和多元化，能夠好地適應(yīng)市場變化和客戶需求，靈活的租期、居家式體驗和酒店式服務(wù)成為傳統(tǒng)酒店的重要補(bǔ)充，尤其在商務(wù)差旅、家庭旅游和項目團(tuán)隊住宿市場中占據(jù)重要地位。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

國內(nèi)外服務(wù)式公寓酒店在行業(yè)中的占比 

一、全球服務(wù)式公寓行業(yè)占比

·市場規(guī)模與結(jié)構(gòu)

根據(jù) Savills（第一太平戴維斯） 數(shù)據(jù)，服務(wù)式公寓占全球酒店及住宿業(yè)市場規(guī)模的 8%-12%，其中歐美成熟市場占比更高（如英國、美國約15%），亞太新興市場增速更快（如中國、東南亞）。

·區(qū)域差異

歐洲：服務(wù)式公寓滲透率最高，占酒店業(yè)收入的 15%-20%（如法國、德國），商務(wù)客群需求穩(wěn)定。

美國：長住型酒店（Extended Stay）占酒店總客房數(shù)的 10%-12%，萬豪、希爾頓旗下品牌（如Residence Inn、Homewood Suites）占據(jù)主導(dǎo)地位。

亞太：占比約 5%-8%，但增速達(dá) 10%+（中國、新加坡、印度為核心市場）。

二、中國服務(wù)式公寓行業(yè)占比

·市場規(guī)模與滲透率

中國服務(wù)式公寓占高端酒店市場的 7%-10%，若包含中端及長租公寓，占比約 3%-5%。

·競爭格局：

國際品牌主導(dǎo)高端市場：雅詩閣、奧克伍德、萬豪行政公寓等占 60%+ 高端份額。

本土品牌崛起：錦江（憬黎公寓酒店）、華?。ǔ羌夜ⅲ⑷f科（泊寓）加速布局中端市場。

服務(wù)式公寓通過“空間+服務(wù)”模式，填補(bǔ)傳統(tǒng)酒店與長租公寓的空白，在城市化、靈活用工、消費(fèi)升級背景下，其行業(yè)占比將持續(xù)提升。

2025年及未來公寓酒店市場分析與消費(fèi)者趨勢

1市場概況分析

2025年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐穩(wěn)健，旅游、商務(wù)出行及遠(yuǎn)程辦公的普及，個性化、品質(zhì)化住宿需求激增。消費(fèi)者對靈活、舒適且經(jīng)濟(jì)實惠的住宿需求推動了這一市場的擴(kuò)展，公寓酒店，憑借其獨(dú)特優(yōu)勢，正成為投資新風(fēng)口。

2市場驅(qū)動因素

01

消費(fèi)升級驅(qū)動，公寓酒店需求爆發(fā)

「旅游需求增加」：全球旅游業(yè)的復(fù)蘇和新興旅游目的地的興起，推動了對公寓酒店的需求。

「遠(yuǎn)程辦公」：混合辦公模式的普及使更多人選擇長期居住公寓酒店，享受靈活的工作環(huán)境。

「城市化進(jìn)程」：城市人口增長和住房成本上升，促使更多人選擇公寓酒店作為臨時或長期住所。

「共享經(jīng)濟(jì)」：Airbnb等平臺的興起改變了住宿習(xí)慣，公寓酒店成為傳統(tǒng)酒店的有力競爭者。

02

政策紅利加持，投資環(huán)境利好

各國政府積極推動旅游業(yè)發(fā)展，出臺政策鼓勵酒店業(yè)升級。公寓酒店作為新興業(yè)態(tài)，享受政策扶持，如稅收優(yōu)惠、簡化審批等，為投資者創(chuàng)造良好環(huán)境。

03

科技賦能運(yùn)營，提升盈利能力

人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)應(yīng)用，助力公寓酒店實現(xiàn)智能化管理，降低運(yùn)營成本，提高效率。在線預(yù)訂平臺和社交媒體推廣，則幫助酒店精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客群，提升入住率和收益。

3消費(fèi)者趨勢

個性化體驗：消費(fèi)者更傾向于選擇能夠提供個性化服務(wù)的公寓酒店，如定制化房間布置和本地化體驗。

環(huán)保意識：環(huán)保型公寓酒店更受歡迎，消費(fèi)者偏好使用可持續(xù)材料和節(jié)能設(shè)施的住宿。

科技應(yīng)用：智能家居、無接觸入住和移動支付等技術(shù)提升了消費(fèi)者的住宿體驗。

隨著中產(chǎn)階級崛起和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)酒店已無法滿足多元化需求。公寓酒店融合酒店專業(yè)服務(wù)與公寓居家體驗，提供更寬敞、舒適、私密的居住空間，配備廚房、洗衣機(jī)等設(shè)施，深受商務(wù)差旅、家庭出游、長租客群青睞。

在公寓酒店市場，對于錦江酒店與雅詩閣中國兩大集團(tuán)巨頭攜手共進(jìn)，在公寓酒店領(lǐng)域開疆拓土，Deepseek怎么看？

圖片來源：錦囊泛娛酒店

雅詩閣與錦江戰(zhàn)略合作的深度解讀與市場影響

一、戰(zhàn)略合作的底層邏輯與互補(bǔ)性

·國際品牌本土化與本土企業(yè)國際化的雙向賦能

雅詩閣作為凱德投資旗下全球領(lǐng)先的公寓運(yùn)營商，攜40年服務(wù)式公寓運(yùn)營經(jīng)驗和覆蓋40國的全球化網(wǎng)絡(luò)，精準(zhǔn)切入中國商旅升級需求；錦江酒店(中國區(qū))依托超萬家在營酒店的規(guī)模優(yōu)勢，提供屬地化開發(fā)團(tuán)隊和錦江GPP供應(yīng)鏈平臺，形成"國際標(biāo)準(zhǔn)+中國速度"的化學(xué)反應(yīng)。

·業(yè)態(tài)創(chuàng)新填補(bǔ)市場空白

合作引入的Quest品牌主打"商旅辦公+居家生活"雙場景，其可移動電視墻模塊化快裝設(shè)計，實現(xiàn)辦公模式與休閑模式的分鐘級切換，精準(zhǔn)適配混合差旅需求。

二、對中國公寓酒店市場的重構(gòu)效應(yīng)

·產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)升級：重新定義中高端服務(wù)式公寓

「空間功能性突破」：Quest中國版將玄關(guān)、廚房等八大功能區(qū)的空間利用率大大提升，13m2超大收納空間、多功能茶幾、配備洗烘一體機(jī)等設(shè)備，滿足中長期居住需求。

「數(shù)字化服務(wù)迭代」：接入錦江2億會員系統(tǒng)與雅詩閣Aspire會員計劃，實現(xiàn)跨平臺積分互通。

中國公寓酒店市場的"鯰魚效應(yīng)"，此次兩大集團(tuán)合作不僅是兩個企業(yè)的戰(zhàn)略握手，更是國際經(jīng)驗與中國實踐的范式融合。通過Quest的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與憬黎的本土化創(chuàng)新，或?qū)⒋呱?00-800元/晚·間的中高端產(chǎn)品，對消費(fèi)者將獲得更多選擇，享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和更具競爭力的價格，也為投資者提供更優(yōu)質(zhì)的投資選擇。

商務(wù)旅客和休閑游客的需求變化為公寓酒店帶來了巨大的市場機(jī)會。很多人可能會問：公寓酒店已經(jīng)火了幾年，是否還值得投資？其實，行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，品牌服務(wù)式公寓的市場滲透率還不到5%，相比歐美國家的40%以上，未來還有很大的增長空間。

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