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新開酒店如何選址

時間：2021-09-01 14:37:57

新開酒店如何選址

來源 I 賈二狗的酒店故事侵刪

有個想開一家百間左右的酒店的投資人咨詢?nèi)绾芜x址，即使當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)覆蓋下的大市場環(huán)境下，酒店選址雖不作為盈利的決定性因素存在，但是一個好位置依然有著重要性，可規(guī)避后期因位置影響酒店整體評價。

基于這個目的，酒店應(yīng)如何選址呢，需四原則和五項評估：

四原則

可見：物業(yè)基礎(chǔ)展示性，一樓大堂的面積，支撐起產(chǎn)品調(diào)性，很容易讓客人找到。

可達：人員及車輛能容易到達，盡可能不要有隔離帶調(diào)頭抵達的選址。

可用：物業(yè)滿足酒店條件，水壓、電壓、排煙、物業(yè)消防、電量能否達到。

可得：符合當(dāng)?shù)卣撸虡I(yè)性質(zhì)，消防證辦理當(dāng)?shù)厍闆r了解，房產(chǎn)證面積，地址是否匹配，有無其他糾紛。

五項評估

一，酒店市場性評估

首先要確定想開酒店類型，自有資金情況，開在哪個地區(qū)，基于此再從區(qū)域特征、商業(yè)成熟度、交通便利度、市政規(guī)劃4個角度展開剖析。

如以下這個案例，這個選址特征是商業(yè)氛圍濃厚，成熟度高，商業(yè)區(qū)密度高于其他區(qū)域6.6倍。

交通線路的覆蓋是客源的重要因素，例如：附近有無地鐵站，高鐵站及公交站是否能方便到達城市各地點，有無停車位，開車是否方便，是否需要掉頭才能抵達酒店。

市政規(guī)劃也是需要考慮的一點，周圍有無規(guī)劃的大型商超，寫字樓群，創(chuàng)業(yè)園區(qū)，未來新城的規(guī)劃等信息用作參考。

不要用酒店品牌或酒店產(chǎn)品能力去挑戰(zhàn)商圈屬性。

太多歷史經(jīng)驗告訴我們，凡是違背客觀存在的努力，其結(jié)果必然是失敗。

酒店商圈內(nèi)客源多少、客源角色、客源生活工作節(jié)奏等都是客觀存在的問題，也就是我們無法違背改變的。

例如；酒店開于偏遠地方靠近高速、省道，周圍沒有寫字樓也沒商業(yè)區(qū)。再如開在老城區(qū)集中的住宅區(qū)，周圍都是老小區(qū)，客源老齡化嚴(yán)重，即使有客源價格也上不來，開在這里想賺錢只能靠意念了。

二，酒店物業(yè)整體評估

市場商圈評估后，進行物業(yè)的評估。酒店對物業(yè)的要求相對其他行業(yè)還是比較高的。

物業(yè)的租金投資測算在合理范圍內(nèi)，一級商圈里的一級物業(yè)是不易賺錢的。物業(yè)的租期，一般要求10年-15年的合理時間內(nèi)，酒店屬于重資產(chǎn)長期回報類行業(yè)，回本周期長，物業(yè)租期短相當(dāng)于白忙活一場。

其次，物業(yè)性質(zhì)是否商業(yè)，產(chǎn)權(quán)是否清晰，建筑結(jié)構(gòu)是否要加固，利于改造，暗房占比量是否高等其他因素。

如中高檔酒店，從物業(yè)整體外觀展示性，獨棟新物業(yè)，落地窗大堂，獨立停車場無疑這類物業(yè)是非常搶手的，也符合酒店高檔的定位。

當(dāng)拿不準(zhǔn)選物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時，可根據(jù)自身酒店定位，去看看其他同類已開業(yè)酒店的物業(yè)情況，以此作為參照標(biāo)準(zhǔn)。

三，位置區(qū)域評估

位置區(qū)域評估過程中，我們可利用百度地圖里的熱點地圖進行查看人流活動范圍。以下圖深圳福田區(qū)為例：

紅色區(qū)域是人流集中地，多集中在商業(yè)區(qū)及寫字樓，此區(qū)域人流活動密集，然后根據(jù)紅色商業(yè)區(qū)內(nèi)的商品價格、周邊社區(qū)房價、周邊餐飲單價、周邊酒店價格及銷量判斷區(qū)域內(nèi)消費實力和消費頻次。

另還需結(jié)合該區(qū)域內(nèi)，周末與非周末時段熱點地圖，白天與晚上的熱點地圖，鑒于此綜合判斷該區(qū)域內(nèi)人流變動，如觀察后，晚上紅色熱點區(qū)域內(nèi)仍存在大量酒店，那說明該區(qū)域?qū)儆谏虅?wù)區(qū)，相對該酒店生意是很好的。

四，競爭對手評估

了解競爭對手，是酒店選址和經(jīng)營不必可少的一項重要工作，拿到競爭對手經(jīng)營數(shù)據(jù)，很容易就能測算出具體的投資測算。

尋找競爭對手，可從OTA主流網(wǎng)站尋找，可從競爭對手的產(chǎn)品、售價、房型、設(shè)計經(jīng)營理念多方位去詳細(xì)對標(biāo)。

如果競爭對手，產(chǎn)品和服務(wù)及各方面條件都很好，就是生意不好，也給咱敲響警鐘，我們的目標(biāo)客戶群體是否定位準(zhǔn)確，該地段能否支撐運營成本。

五，產(chǎn)品定位評估

前面準(zhǔn)備工作就緒，產(chǎn)品的定位，是加盟還是自創(chuàng)品牌，產(chǎn)品風(fēng)格中式、簡約日式還是歐式，依據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費群體檔次，客源結(jié)構(gòu)，競爭對手，常住人口，客戶年齡段，畫像這些多角度去定位。

可從城市及商圈內(nèi)的其他酒店差評統(tǒng)計，依據(jù)此可統(tǒng)計出客人喜歡什么不喜歡什么產(chǎn)品，以此作為參考，進行產(chǎn)品調(diào)整差異化的定位。

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