酒店產(chǎn)權(quán)交易轉(zhuǎn)讓分析報(bào)告
酒店產(chǎn)權(quán)交易轉(zhuǎn)讓分析報(bào)告
來源： 綜合網(wǎng)絡(luò) 侵刪
從酒店行業(yè)增量來看，2017年，中國酒店總量增速大幅下跌，達(dá)32.6%，中端酒店增速在行業(yè)中位居首位，高端酒店建設(shè)大幅降溫，經(jīng)濟(jì)型酒店持續(xù)受冷，迫切期待升級的需要。
酒店資產(chǎn)滯售惡化并逐步從三、四線城市向一、二線城市波及，在一線城市核心區(qū)域也出現(xiàn)了酒店資不抵債的現(xiàn)象比如：北京鳳展大酒店和酒店經(jīng)營業(yè)績嚴(yán)重不足的案例比如：北京W酒店、北京翠宮飯店等等。
在出售的酒店資產(chǎn)中，幾乎都處于虧損狀態(tài)，首創(chuàng)、中糧、華天等酒店持有者均加入出售行列。剝離資產(chǎn)以及盈利能力下降成為主要的出售原因。
在成交價(jià)格上，北京W酒店作為北京核心的酒店資產(chǎn)，其地上面積單價(jià)以約42000元/㎡的成交價(jià)格將成為國內(nèi)一線城市價(jià)格的重要參照。另外，萬達(dá)酒店資產(chǎn)包的成交，也為二、三線城市的資產(chǎn)價(jià)格做出了較為有利的參照，這將使國內(nèi)酒店資產(chǎn)價(jià)格更加合理。
在法拍的酒店資產(chǎn)案例中，不完全統(tǒng)計(jì)，拍賣總額超過300億，總數(shù)超過400家，較去年相比，掛牌酒店資產(chǎn)總額增加近7倍。從星級上看，經(jīng)濟(jì)型酒店比例最高，占比40%。其次是三星級以及類三星級酒店，占比23%。
從地域上看，內(nèi)蒙古地區(qū)比例最高，占比28%，其次是貴州26%，最后是江蘇和浙江地區(qū)，占比均為23%。另外，債務(wù)逾期、資不抵債、待訴訟、破產(chǎn)、歇業(yè)等酒店總數(shù)或?qū)⒊^3000家，涉及金額超過5000億人民幣。
在資產(chǎn)類型上，幾乎都集中在商務(wù)型酒店，度假、休閑型酒店的交易案例寥寥無幾，主要原因是，國內(nèi)商務(wù)型酒店安全性較高，和度假型酒店的經(jīng)營不穩(wěn)定性所帶來的投資人顧慮。
國際酒店資產(chǎn)交易繼續(xù)平穩(wěn)
國際酒店市場成交方面仍舊活躍，交易總額預(yù)計(jì)超過400億美金（不含大中華地區(qū)），折合3000多億人民幣，是國內(nèi)酒店成交規(guī)模的8倍，如除去萬達(dá)酒店成交因素，國際酒店資產(chǎn)成交總額是中國的17倍。國際酒店資產(chǎn)的成交仍集中在美國地區(qū)。2017年，比較活躍的投資機(jī)構(gòu)CWI、Xenia Hotels &Resorts、Ashford Prime、Hawkeye Hotels、PeachTree Hotels 和其他成熟的酒店專業(yè)投資及營運(yùn)公司。
從成交價(jià)倍率上看，分別是營業(yè)額的3-4倍；EBITDA的11-13倍（請注意，美國酒店資產(chǎn)折舊待攤費(fèi)用較中國相比低很多）；和資本化率的6%-8%。值得一提的是在AshfordPrime收購Yountville酒店的案例中出現(xiàn)了單房價(jià)格120萬美金（折合789萬人民幣），堪稱2017年美國單房收購之最。
在數(shù)量上看，預(yù)計(jì)交易總房數(shù)超過10余萬間，合計(jì)1200余家酒店，平均每天成交約3家，收購方主要集中在美國前100位大型酒店業(yè)主方的對外收購或之間的交易。我們也發(fā)現(xiàn)了像霍克耶酒店集團(tuán)（Hawkeye Hotels）在過去兩年中，平均每月就會成功收購一家酒店資產(chǎn)的積極收購者。
國內(nèi)酒店資產(chǎn)價(jià)格評定或?qū)⒂小笆小笨梢?/p>
2017年，萬達(dá)酒店資產(chǎn)出售以及北京W酒店的資產(chǎn)出售行為，為國內(nèi)長期缺乏酒店資產(chǎn)樣本提供了很好的研究機(jī)會。在一線城市，酒店資產(chǎn)價(jià)格的堅(jiān)挺，導(dǎo)致出售周期較長，平均12個(gè)月3%左右的資本化率，致使酒店未有良好的投資價(jià)值。相反，二線城市的酒店資產(chǎn)價(jià)值反而高于國內(nèi)一線城市，但相比國際高達(dá)6
%-8%左右的（12個(gè)月）資本化率，投資價(jià)值還需進(jìn)一步提升。
在一線城市，酒店資產(chǎn)價(jià)格略有松動主要在于：其一，一線城市的酒店資產(chǎn)并未在市場交易中獲得太多的交易機(jī)會，反而，在長期的出售等待中，損失不少時(shí)間成本。其二、隨著市場的變化，新的一線城市資產(chǎn)成交案例逐步增多，為新投資人提供了越來越多的合理市場價(jià)格。
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