酒店行業(yè)的毒瘤會給酒店帶來哪些影響

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售后返租模式普遍存在于國內(nèi)的地產(chǎn)投資領(lǐng)域，從幾平方的商鋪到幾萬平方的商業(yè)公寓大樓，從一線城市到縣城，這種模式幾乎都在收割著酒店業(yè)和業(yè)主的智商。

　　由于投資渠道的狹窄，地產(chǎn)投資成為國內(nèi)老百姓主要的投資方式，從買一套住宅到一個商鋪，地產(chǎn)投資始終貫穿著老百姓心中的信仰。中國人大部分人將一生的積蓄交給了房地產(chǎn)，夢想著一夜暴富或者有高的收益率，從而想跑贏通脹和獲取利潤。在大城市住宅因為限購限售、小城市住宅沒有了投資價值，住宅變的無法快速獲取報酬的時候，一些地產(chǎn)界五花八門的投資方式逐步在成為百姓的選擇。售后返租成為其中一個非常常見的形式，這種形式是在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展起來之后就產(chǎn)生的。開發(fā)商一方面為了快速回籠資金，增加銷售單價，快速吸引購房者，就出臺了售后返租的模式。即購房者買我的商鋪或者公寓，每年可享受購房總價4%、5%、...%的返利，開發(fā)商將出售過的房屋統(tǒng)一租賃回來，再交給運營方運營，產(chǎn)生的營收用于支付這些業(yè)主的返利。

　　首先開發(fā)商為何要推行這種方式，第二是為何會有無數(shù)購房者買單。開發(fā)商為何要推行，是因為在商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境下，商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)去化率時間加長，部分公寓和商鋪去化周期在一年以上，這對于依靠現(xiàn)金流的開發(fā)商來說無疑加大了風險，而且增加了財務(wù)利息成本，對于開發(fā)商來說，如何快速回籠現(xiàn)金成了重中之重。出于這種情況，售后返租模式便可以利用，即為購房者許諾高額回報，你買我的商鋪或者公寓，我一年給你固定回報5%，6%，甚至更高，對于缺乏其他有效投資渠道的購房者，聽到這種合作模式，自然也會被吸引，因為目前銀行存款定期五年期利率好像僅僅在3%左右。購房者認為，買了這套房，既能擁有每年超過銀行的高額回報，還能坐擁一套房，享受房產(chǎn)增值的效應(yīng)，一舉兩得，何樂不為。快速獲取現(xiàn)金流是開發(fā)商的核心訴求，售后返租的本質(zhì)是加快房產(chǎn)去化。第二是增加房產(chǎn)溢價的可能，一般情況下，拿公寓和商辦樓來說，銷售單價遠低于同一個樓盤的住宅，樓面價不變的情況下，如何才能賣高價，就是實行品牌化宣傳。比如我有一棟樓，首先加盟某個知名酒店品牌，在裝修了樣板間和大堂后開始售賣，日常清水可以賣到一萬一平方，現(xiàn)在在品牌和裝修的加持下我可能會賣到1.6萬一平方，開發(fā)商可以在這6000裝修款里獲取巨額價差，還能快速出售房產(chǎn)，又能得到一個現(xiàn)成的酒店而盤活了資產(chǎn)，一舉三得。購房者也會認為，既能獲取年固定回報，成了酒店的“股東”，又可以在品牌的加持下獲得物業(yè)增值，一舉兩得。實際上，購房者未來的增值收益早被那六千的裝修款吞噬，買來的時候價值單平方是一萬，而你付出了一萬六的代價，在經(jīng)過幾年升值后，你的房產(chǎn)價值也許從一萬漲到了一萬二，但你的6千裝修價值早已經(jīng)沒有了，而非1.6萬到1.8萬的轉(zhuǎn)變，這樣計算下來，實際你的樓面價理論上損失了四千，并且，這類房產(chǎn)很難變現(xiàn)。

　　還有一種驅(qū)動是正向的驅(qū)動，即在商業(yè)領(lǐng)域里，開發(fā)商一方面想變現(xiàn)收攏資金，另一方面又想統(tǒng)一招商和打造。這種情況下，開發(fā)商一般會成立一個直屬的運營公司，所有購房者與運營公司簽署一個相關(guān)協(xié)議，按年獲取回報。運營公司會將街區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，設(shè)計后自持運營。不會再將項目租賃給第三方，把風險轉(zhuǎn)嫁到第三方和購房者頭上。這種情況下，收益會有開發(fā)商兜底，購房者應(yīng)該不會出現(xiàn)返利消失的窘境，此類投資稍微較為安全。

　　酒店作為一個長期相對穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，已經(jīng)成為售后返租的重災(zāi)區(qū)，一些開發(fā)商將自己旗下無法快速出售的物業(yè)甚至爛尾樓統(tǒng)一打包交給一些專業(yè)包銷的公司和個人，或者直接總價出售給這些包銷公司，這些包銷公司在給物業(yè)完成“形象”包裝后開始進行售賣。一般的形象包裝就是，簽下某家連鎖品牌，這些品牌以國內(nèi)品牌為主，大部分國外品牌是不允許這類模式。像早期一些引進的品牌如希爾頓歡朋、溫德姆系列品牌等都會睜一只眼閉一只眼允許這種情況存在，這也是他們發(fā)展速度快的原因之一。品牌搭建完成后，開始裝修樣板間，樣板間完成后開始市場預(yù)熱蓄客。在一家酒店分間出售的時候，在營銷上花的精力和成本是最高的。一般由這些包銷公司聯(lián)合一些中介機構(gòu)開始蓄客，售賣。筆者曾數(shù)次被鏈家的業(yè)務(wù)員請到了這些物業(yè)的售賣點進行誘導(dǎo)銷售，到了地點后剩下的就是ppt宣講，通過許諾高額返點和未來美好收益，來促使你買下一套房子。

　　市場上一般的返利模式有固定和浮動兩種，固定就是總房款的5%或者更高許諾你，如你買了其中一套房，總價60萬，那么你一年可以得到固定3萬元的回報。浮動返利是業(yè)務(wù)員通過美好數(shù)據(jù)藍圖宣講，告知你這家酒店未來有多掙錢，然后你買了這套房子，那么可以得到這間房營業(yè)額40%，或者50%的回報。舉個例子，你買的這個項目一共100間客房，你花了60萬買了其中一套房，酒店開業(yè)后你可以拿走你這間房營業(yè)額的40%，按平均房價280元、入住率80%計算，你這間房年平均可產(chǎn)生8萬元的營業(yè)額，按四六開你可以得到三萬二的年回報。這樣看你的年收益是超過5%的，算下來，你覺得還是非常劃算。包銷和售后返租正是通過這樣的方式贏得你的信任，促成了龐大的售后返租消費市場。

　　這類項目投資的風險在哪里?購房者在買這套房子的時候一定是看重的高額返利，這恰恰是風險源頭。我來算個帳，一個6000平米的物業(yè)，一平方賣一萬塊，可以賣六千萬，賣給了一百個購房者。按照5%的回報率，一年需要返利300萬金額。若按6%返利，需要360萬返利，按7%就是420萬。目前市場上基本都是高于5%的，不然無法吸引購房者。按360萬一年計算，酒店必須要產(chǎn)生這么多利潤，這是生命線。100間房，按照目前中檔酒店的平均房價260元計算，年平均80%的入住率計算，一年的營業(yè)額在760萬，按50%的GOP率，毛利潤在380萬。也就是說，利潤基本可以覆蓋返利。實際上購房者忽略了一個問題，就是能這個錢能拿幾年的問題，一般情況下，購房返利合同會簽十年到二十年區(qū)間，一個商務(wù)酒店生命周期在6-8年，之后就進入衰退，風險點在于開發(fā)商在一次變現(xiàn)后不會再進行二次投入。這樣你就無法保證你的收益在6-8年之后還能拿到。第二層風險就是爛尾的風險，我們碰到比較多，酒店作為一個重資產(chǎn)，需要巨大的投入，開發(fā)商在進行出售回籠后，資金沒有用到裝修上，因為絕大部分的售后返租項目都是賣的樣板間，酒店影子還沒看到。還有一種情況是，在經(jīng)過層層利益的約定后，購房者付出的購買單價是遠遠高于周邊同類房價的，在這種情況下去化難度加大，去化率不高，當開發(fā)商出售占比一直沒有達到50%之后，這個項目有可能陷入停滯狀態(tài)。

　　為什么說售后返租是酒店業(yè)的毒瘤，因為這種模式一直在對酒店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生著負面的情緒，在過去兩年的疫情現(xiàn)狀下，很多售后返租項目暴雷。很多開發(fā)商在現(xiàn)金流回籠后又反手將項目租給第三方個人或公司，這些公司和個人再和小業(yè)主簽訂返利協(xié)議，這些承租人不但要承擔購房者的返利，還要承擔項目的裝修投入，未來還期望投資回報。在這種情況下，這種酒店投資是極為不健康的，在未來絕對會有風險存在。我們經(jīng)?？吹剑粋€酒店樓層里面還有幾個獨立的房間是辦公、公寓或者自用，這種酒店在安全品質(zhì)等方面都無法有保障。

　　如今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入尾聲，這種模式逐步向下沉市場和存量市場蔓延，我們經(jīng)?？吹皆谀车亟?jīng)營了十幾年的老酒店換了一個新招牌后開始叫賣，因為位置較好，一些專業(yè)公司將這些房產(chǎn)證變?yōu)橐婚g間進行出售，這個可以說是再割一次韭菜。筆者曾經(jīng)走訪過貴州、云南等地四五線城市，這些城市的街道也經(jīng)常會看到此類地產(chǎn)的海報，甚至在筆者的老家，一座只有三萬人口的小縣城，就有這種模式出現(xiàn)在商業(yè)街區(qū)和商業(yè)性質(zhì)公寓開發(fā)上。這幾年大規(guī)模發(fā)展的文旅地產(chǎn)項目對這種模式也是屢見不鮮，這幾乎成為了地產(chǎn)經(jīng)濟的一個名片。

　　“事物存在即合理”的理論也不為過錯，但是因為一些因素的引導(dǎo)，這個行業(yè)亂象叢生，酒店業(yè)在進入到這樣一個狀態(tài)后是不健康的，這也不是酒店業(yè)的本質(zhì)。酒店業(yè)在經(jīng)過了租賃到資產(chǎn)轉(zhuǎn)變后，小業(yè)主模式的售后返租必然會迎來一次大的陣痛，這種模式像極了過去的P2P財務(wù)模式，但最終的結(jié)局是無數(shù)消費者買單。在這種情況下，我們希望酒店投資能回歸本質(zhì)，而不是成為小資產(chǎn)運作的產(chǎn)物，對于購房者來說，需要清楚自己對資產(chǎn)的判斷，地產(chǎn)投資早過其時，莫要一時貪念被人割了韭菜做了背鍋俠!