自2019年底疫情開始，很多民宿經(jīng)營(yíng)壓力比較大，最近我們平臺(tái)的民宿群里，大家也在討論各自民宿經(jīng)營(yíng)情況，今天不經(jīng)意看到杭州的民宿市場(chǎng)從2018年開始就有大最轉(zhuǎn)讓的趨勢(shì)，疫情這兩年估計(jì)會(huì)更難吧。

大理和麗江的民宿也是成片的轉(zhuǎn)讓。做為國(guó)內(nèi)唯壹的專業(yè)民宿轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，大家民宿要轉(zhuǎn)讓趕緊發(fā)布信息吧。

轉(zhuǎn)讓民宿，成為杭州豪宅經(jīng)紀(jì)人的新業(yè)務(wù)

錢江晚報(bào)

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浙江24小時(shí)-錢江晚報(bào)記者 印夢(mèng)怡 李毅恒 徐叔競(jìng) 本報(bào)通訊員 孫琴

改造好的蘭家灣民宿群實(shí)景

“楊梅嶺民宿整體轉(zhuǎn)讓，350m2，7個(gè)房間，房租50萬元/年，簽約10年已經(jīng)營(yíng)6年，無轉(zhuǎn)讓費(fèi)。”

“西湖景區(qū)精品酒店轉(zhuǎn)讓，800m2，19個(gè)房間，每個(gè)房間帶陽(yáng)臺(tái)，有獨(dú)立院子，車位13個(gè)，2017年新裝修。房租70萬元/年，合同還有9年。轉(zhuǎn)讓價(jià)格388萬元?！?/p>

“白樂橋高大上精裝修民宿，小資情調(diào)裝修，305m2，前后帶院子，8個(gè)房間，頂樓房間都裝有玻璃天窗。租金36萬元/年，目前租約還剩7年。轉(zhuǎn)讓費(fèi)110萬元?！?/p>

今年以來，“民宿轉(zhuǎn)讓”信息頻頻出現(xiàn)在豪宅經(jīng)紀(jì)人的微信朋友圈里，其中不少都是才經(jīng)營(yíng)了一兩年就尋求脫手轉(zhuǎn)讓。

從2015年爆發(fā)式增長(zhǎng)，到如今光環(huán)漸退并進(jìn)入洗牌期，杭州的民宿市場(chǎng)正在上演“圍城”：城里的人想出去，城外的人想進(jìn)來。

民宿數(shù)量不斷增加

轉(zhuǎn)手率也高得驚人

杭州的民宿到底有多少家？杭州市旅委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州登記的民宿數(shù)量已經(jīng)超過3500家。

資料顯示，2017年時(shí)，杭州民宿數(shù)量還不到3000家；2016年則在2800家左右。也就是說，杭州登記在冊(cè)的民宿數(shù)量正在從一年增加約200家，發(fā)展到一年暴增約500家。

杭州的民宿從2010年開始起步，在2014年和2015年的時(shí)候開始了井噴式的增長(zhǎng)，2016年和2017年處于持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。其中，青芝塢、白樂橋、四眼井及滿覺隴，是杭州民宿最為扎堆的熱門景區(qū)。此外，像九溪、楊梅嶺等也有不少民宿。

青芝塢管委會(huì)工作人員孫琴告訴記者：“這幾年青芝塢的民宿數(shù)量是井噴式增長(zhǎng)的。從2015年的35家，到今年已經(jīng)有109家民宿，而且不少民宿還不止租了一幢民房，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在用作民宿的就有120幢?！?/p>

青芝塢主街不過800米長(zhǎng)，即使加上2016年剛剛整治完的蘭家灣主街150米，在這短短約一公里路的小街區(qū)，總共有233幢白墻黛瓦的民房，除了73幢在做餐飲和一部分是村民自住，其余多為民宿。

西湖街道辦公室工作人員也表示：“白樂橋大約300多幢民房，除了三分之一是自住，以及一部分餐飲，民宿已經(jīng)有130多家?！?/p>

但是民宿生意并非想象中那么好做。杭州西湖景區(qū)民宿協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉曉明稱，去年一年杭州民宿的轉(zhuǎn)手率約有30%。如果從2010年杭州民宿剛剛起步開始算起，轉(zhuǎn)手率已經(jīng)高達(dá)60%~70%。

競(jìng)爭(zhēng)較為激烈

不少民宿沒錢賺

周一下午，走在四眼井的山路上，記者看到沿街兩側(cè)既有大量民宿空置，也有成片的正在裝修的民宿。已在四眼井開了8年“茶香麗舍”民宿的老板老倪告訴記者：“和我同時(shí)期開始做民宿的，到現(xiàn)在只剩下我還在堅(jiān)守。這個(gè)行業(yè)其實(shí)更新非?？欤贿吺敲磕甑拿袼迶?shù)量不斷在增加，另一邊是老民宿轉(zhuǎn)手后換了新招牌，也有一些民宿看似招牌沒變，其實(shí)老板早就換了一撥人?！?/p>

不用朝九晚五去上班，天天住在景區(qū)，有自己的小院，喝茶賞景，結(jié)交五湖四海來的朋友。這聽上去很美，也是絕大多數(shù)民宿老板的初衷。只不過，理想豐滿的同時(shí)，現(xiàn)實(shí)卻未必如此。

小馬就是個(gè)例子，5年前因?yàn)椴幌肷习嗔耍角嘀]開了家民宿。今年7月，小馬把民宿轉(zhuǎn)手了?！耙话研了釡I。當(dāng)初想得太美好，后來發(fā)現(xiàn)完全不是這么一回事?！?/p>

小馬說：“2013年剛來時(shí)，青芝塢的民宿才30來家左右，而且稍微精品一點(diǎn)的也就十幾家?！毙●R在青芝塢主街上租了一棟民房，4層樓，面積將近400m2，有12個(gè)房間。雖然每年30萬元的租金并不便宜，但小馬還是一口氣簽了10年的租約。從設(shè)計(jì)到裝修，小馬用了小半年，前期投入了80多萬元，這還不算水電、人工、消耗品等的支出。

總共26個(gè)床位，如果入住率達(dá)到100%的話，一天的總收入在3960元左右。小馬表示：“杭州民宿行業(yè)的淡旺季是非常清晰的。一般旺季，尤其是節(jié)假日、周末，入住率能到九成以上；而淡季以及平時(shí)工作日，其實(shí)入住率就很低，平均大概在三成左右?！?/p>

旺季大概120天左右，淡季及平時(shí)工作日的天數(shù)大概為245天左右。算下來，小馬的這家民宿，旺季的收入大概是3960×0.9×120=42.768萬元，淡季的總收入大概是3960×0.3×245=29.106萬元。也就是說，一年的住宿總收入大概是72萬元左右，光景好的話可能再高數(shù)萬元。

但是，民宿每年的開支也相當(dāng)大。首先，房租作為大頭，每年就要刨去30萬元；其次，12個(gè)房間的規(guī)模，一般需要招3名左右的員工日常運(yùn)營(yíng)，每名員工月薪在4000~4500元左右，人力資本開支每年在15萬~16萬元左右；水電及床單布草洗漱品等消耗品，每年也要開支數(shù)萬元；還有日常維護(hù)等費(fèi)用……七七八八加起來，每年開支也要50多萬元。也就是說，一年經(jīng)營(yíng)下來，盈利只有20萬元上下，可能還不如上班的收入高。

如果算上開民宿的前期80多萬元裝修投入，小馬至少需要4年才能回本。但是一般4~5年后，民宿普遍面臨需要重新裝修的問題，又是一大筆投入……

而隨著民宿的增加，競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。小馬表示：“2013年下半年裝修完后開始營(yíng)業(yè)，起初生意真的不怎么樣，民宿熱潮爆發(fā)是在2015年，然后一直熱到2017年下半年，之后就明顯感覺市場(chǎng)在降溫，確實(shí)民宿越開越多，競(jìng)爭(zhēng)太激烈?！?/p>

小馬總結(jié)：“這5年，從收入和支出角度來看，其實(shí)是虧的，但從人生經(jīng)驗(yàn)上看，還是有不少收獲。只是我無法再堅(jiān)持下去?！?/strong>

租金不斷上漲

房費(fèi)卻在下降

像小馬這樣，想從民宿這座“圍城”里逃出來的人，很多。

豪宅經(jīng)紀(jì)人小陳說，今年以來托他找客戶轉(zhuǎn)讓的民宿少說也有十幾家。他還被人拉進(jìn)了一個(gè)大概200人左右的民宿群，群里都是在杭州開民宿的人，群里平時(shí)聊天也不多，大家有一搭沒一搭的。有一天，小陳在群里說起，自己有個(gè)朋友想找合適的場(chǎng)所開民宿，“結(jié)果，立馬有20多個(gè)民宿主人私信我?！?/p>

小陳跟很多轉(zhuǎn)讓民宿的客戶聊過，也去西湖景區(qū)的白樂橋、四眼井、滿覺隴等幾個(gè)民宿密集區(qū)踩點(diǎn)過，他直言，民宿這行現(xiàn)在是越來越難做了。

高漲的租金，是很多民宿主人難以承受之重。這些年，杭州民宿租金上漲，200m2左右的民宿從十年前15萬~20萬元/年，漲到了現(xiàn)在普遍要40萬元/年。且民宿裝修成本也逐年提高，一棟200m2的精品民宿裝修動(dòng)輒就是上百萬元。

而民宿的房費(fèi)定價(jià)，這兩年卻在下滑。記者采訪的多家民宿，都發(fā)現(xiàn)從2017年下半年開始，訂單量和實(shí)際入住率下滑明顯。比如白樂橋一帶的一些精品民宿，2016年那會(huì)兒，房費(fèi)就在800~900元/間/晚，到了今年，卻已經(jīng)降到500~600元/間/晚。

此外，民宿的大半訂單，都是攜程、飛豬這樣的住宿預(yù)訂平臺(tái)過來。從去年到今年，這些平臺(tái)將傭金比例提高到約15%。

不過，有人想逃出“圍城”，也有人依舊抱著美好的想象進(jìn)入。與此同時(shí)，有不少民宿在激烈競(jìng)爭(zhēng)中活得好好的。西湖景區(qū)民宿協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉曉明將目前杭州效益較好的民宿經(jīng)營(yíng)手法分為三類：

第一類民宿，有自己的經(jīng)營(yíng)思路，逐步擴(kuò)張，沉淀自己的客戶群。例如滿覺隴的“簡(jiǎn)象”設(shè)計(jì)師風(fēng)格民宿，走“時(shí)髦、避世、精致”路線，因?yàn)槎ㄎ痪珳?zhǔn)，加上裝修品位出眾，像迪麗熱巴這樣的當(dāng)紅明星都來住過。更有不少?gòu)V告公司來此取景，很多淘寶店和網(wǎng)紅也喜歡到這里拍照，于是對(duì)外租借拍照?qǐng)龅貥I(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，4000元/天的定價(jià)，生意很好。目前這一業(yè)務(wù)的收入已經(jīng)達(dá)到住宿收入的25%左右，可謂異軍突起。

第二類民宿，能夠熟練運(yùn)用新媒體資源。例如玉皇山的別止民宿，老板本身就是微博攝影達(dá)人，可以利用自己的微博進(jìn)行營(yíng)銷。

第三類民宿，能夠熟練運(yùn)用OTA（Online　Travel　Agency，即“在線旅行社”）杠桿，例如，民宿方能和攜程等網(wǎng)上訂房app簽訂包銷合同或者階梯傭金。目前，攜程的傭金返點(diǎn)在15%，若能簽訂更節(jié)省成本的包銷合同，在推廣的同時(shí)，也能獲得更大的利潤(rùn)。