酒店投資風(fēng)險(xiǎn)評估分析

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近期艾媒發(fā)布《2019中國酒店行業(yè)發(fā)展監(jiān)測與商業(yè)投資決策分析報(bào)告》，總體來說2018-2019年，中國旅游業(yè)的發(fā)展刺激了酒店業(yè)增長，各等級酒店供給均呈現(xiàn)增長趨勢。隨著消費(fèi)者對住宿環(huán)境要求的上升，中端型酒店的房間供給增長迅速，增長率位居各檔次酒店首位，達(dá)到15.7%。

可以看出，中端酒店是很有生命力的。我能切身體會到的是，身邊越來越多的投資人跟我說，在投資中端連鎖酒店這方面想了解更多。

投資風(fēng)險(xiǎn)評估

當(dāng)投資人對項(xiàng)目選址和物業(yè)有了初步的決定后，就需要做一個詳細(xì)的可行性投資分析報(bào)告，主要包括：投資預(yù)算、收入費(fèi)用測算、投資回報(bào)分析等內(nèi)容。

投資預(yù)算

酒店投資前必須做好定位，包括產(chǎn)品定位、市場定位、投資檔次定位等。不同的物業(yè)、不同的品牌、不同的裝修檔次，預(yù)算都不一樣。以中檔商務(wù)酒店為例，一般每間客房投資在10-15萬之間(不同地域略有差異)。

以客房收入為主的投資預(yù)算只需用單房預(yù)算x房間數(shù)即可，公共部分和用品用料配置等攤分到每間客房。

如果投資人碰到的是整棟物業(yè)的話，特別是商務(wù)地段好的綜合型獨(dú)棟物業(yè)，把整棟都拿下是最聰明的選擇。低樓層或裙樓部分可以高價轉(zhuǎn)租，平衡租金，攤薄客房面積的租賃成本。另外，在和業(yè)主談判時，還不必向業(yè)主另外繳納物業(yè)管理費(fèi)，一舉多得。

收入費(fèi)用測算

收入費(fèi)用測算建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上。通過對周邊同業(yè)市場的調(diào)查和商務(wù)市場環(huán)境評估分別得出預(yù)期房價和預(yù)測入住率，這兩個指標(biāo)決定了主要的收入數(shù)據(jù)。除此之外，還有其他邊緣收入，比如用品收入、會議室收入、商務(wù)中心收入等。

投資回報(bào)測算

投資回報(bào)測算要通過收入、運(yùn)營費(fèi)用、物業(yè)租賃成本、營業(yè)稅等一些測算數(shù)據(jù)出來了才能算出來。牽扯的內(nèi)容比較專業(yè)和精細(xì)化，這個我下次再整理一篇具體的文章給大家。

運(yùn)營費(fèi)用也是比較專業(yè)，但行業(yè)內(nèi)有一些經(jīng)驗(yàn)化的概算指標(biāo)可以參考一下。比如維也納酒店的單房日運(yùn)營攤分成本(包括人員團(tuán)隊(duì)工資、能源水電費(fèi)用、易耗品等)在110元-120元左右，東呈集團(tuán)在70-90元左右，其他連鎖品牌也都有內(nèi)部概算標(biāo)準(zhǔn)，與實(shí)際運(yùn)營情況差不了多少。

一般中檔商務(wù)酒店靜態(tài)回收期3-4年是比較普遍的現(xiàn)象，好的項(xiàng)目一兩年可以收回投資，但超過五年投資回收期的項(xiàng)目就屬于低回報(bào)項(xiàng)目，投資價值不大了。

開業(yè)籌備流程

酒店行業(yè)有一個非?？膳碌囊?guī)律叫做：酒店籌備不可逆轉(zhuǎn)。

意思是說酒店籌建籌備一旦完成，經(jīng)營發(fā)展空間就基本定型了，向上也有天花板了，經(jīng)營不可逆轉(zhuǎn)了。而且如果籌建失敗了，也是不可逆轉(zhuǎn)的。因?yàn)樵谖磥淼慕?jīng)營過程中，要糾正因籌備失敗而產(chǎn)生的不良后果，至少要付出兩倍以上的代價。

所以酒店籌建籌備的前期做好各種定位準(zhǔn)備、精心進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、認(rèn)真跟進(jìn)施工過程、結(jié)合經(jīng)營進(jìn)行籌建等對酒店的成功是十分關(guān)鍵的。

酒店籌建籌備首先要做好產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

定位決定設(shè)計(jì)方向，規(guī)劃設(shè)計(jì)上有幾點(diǎn)要注意：

1.一定要聘有酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司去做，不能因?yàn)槭″X而去找非酒店專業(yè)的設(shè)計(jì)公司或非專業(yè)的設(shè)計(jì)師;

2.設(shè)計(jì)方和施工方一定要選擇不同的合作公司。有的投資人為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)可能會讓施工方包設(shè)計(jì)或施工送設(shè)計(jì)，表面上占便宜，實(shí)際上因不掌握專業(yè)話語權(quán)，很容易因小失大，被施工單位的利益傾向左右設(shè)計(jì)走向，付出更大的投資成本;

3.接收物業(yè)時要重視物業(yè)消防審批基礎(chǔ)條件，要求毛坯物業(yè)一定要通過第一次消防驗(yàn)收，運(yùn)營中的酒店交接則要求在消防驗(yàn)收時達(dá)到正常經(jīng)營期消防規(guī)范條件。

4.在平面圖、面積核定、功能規(guī)劃、水電條件、發(fā)電機(jī)房配備等關(guān)聯(lián)要素上也要關(guān)注到位。

工程施工和運(yùn)營管理籌備同時進(jìn)行，保證準(zhǔn)時營業(yè)。

1.啟動施工后要有籌建落地時間計(jì)劃，每天要到現(xiàn)場了解施工進(jìn)度和關(guān)注監(jiān)理過程進(jìn)度，確認(rèn)樣板材料并存樣以備查核。

2.在施工開始前，酒店總經(jīng)理和過程總監(jiān)、采購等管理骨干必須到位。

3.酒店的籌備施工期一般在6-9個月(這也是同步免租期的時間值)，在計(jì)劃試營業(yè)前三個月中基層骨干員工到職，試營業(yè)前兩個月基層員工基本全部到位，前期進(jìn)行適應(yīng)性培訓(xùn)和專業(yè)實(shí)操培訓(xùn)，后期參與酒店籌備開荒和準(zhǔn)備運(yùn)營。

4.提前辦理好相關(guān)經(jīng)營證照，特別是《消防證》和《特種行業(yè)許可證》兩個核心證件，十分重要，業(yè)主須親自跟進(jìn)辦理。

總結(jié)起來，一是投資前要對項(xiàng)目進(jìn)行可行性測算分析;二是對籌建籌備進(jìn)行完整的規(guī)劃和跟進(jìn)，前期準(zhǔn)備工作做好了，經(jīng)營上也會輕松多了!