房企系酒店疫情下是怎么調(diào)整策略

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作為商業(yè)地產(chǎn)重要資產(chǎn)之一，酒店一直以來(lái)被視為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的工具，不少房企涉及或布局酒店業(yè)務(wù)。但在去年疫情沖擊下，這一業(yè)務(wù)面臨了不小的挑戰(zhàn)。分析2020年房企的酒店財(cái)務(wù)情況，可以明顯看出，整體收入均2019年有較大幅度下滑。除受疫情主要影響外，也凸顯了一直以來(lái)的發(fā)展模式問(wèn)題。世茂、綠地等企業(yè)主要采取與知名酒店集團(tuán)合作的形式，擴(kuò)大了旗下的酒店規(guī)模，后續(xù)雖然進(jìn)行了自主品牌創(chuàng)新，但在市場(chǎng)上始終缺乏認(rèn)知度和知名度。

　　為了讓酒店業(yè)務(wù)得到更好發(fā)展，近年來(lái)房企嘗試探索上市和資產(chǎn)證券化，但尚未有成功的模式可待參考，前路仍未明晰。

       掙扎的表現(xiàn)

      國(guó)內(nèi)房企中，除零售商業(yè)、商辦物業(yè)、公寓之外，酒店是最為普遍的持有型物業(yè)，在總收入中占據(jù)一定比例。

　　目前，酒店業(yè)務(wù)有一定規(guī)模和知名度的房企主要有世茂、金茂、富力、綠地等。

　　2020年，由于疫情影響，大眾出行受到很大限制。與商旅關(guān)聯(lián)性密切的酒店，入住率大大降低，雖然下半年客流有所回升，但整體收入受挫。單從整體收入上看，與2019年同期相比，樣本企業(yè)酒店業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)下降，幅度在30-40%左右，個(gè)別企業(yè)接近60%，給整體營(yíng)收帶來(lái)一定壓力。

　　樣本房企酒店業(yè)務(wù)主要收入由自持酒店物業(yè)貢獻(xiàn)，其中富力和綠地自持?jǐn)?shù)量較多，前者從萬(wàn)達(dá)手中收購(gòu)了數(shù)量龐大的酒店資產(chǎn)，自持項(xiàng)目數(shù)量達(dá)91個(gè)。綠地也手握45個(gè)自持酒店項(xiàng)目，其余諸如世茂、金茂、嘉里等企業(yè)則主要走高端酒店路線，自持項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，世茂為24個(gè)，后兩者則分別為10個(gè)。

　  去年房企酒店業(yè)務(wù)收入下降與入住率密切相關(guān)，以披露數(shù)據(jù)來(lái)看，金茂旗下酒店整體入住率由2019年的77.4%下降至50.6%，綠地旗下酒店則從59.7%降到47.7%。以金茂酒店業(yè)務(wù)為例，經(jīng)過(guò)下半年復(fù)蘇，全年仍有近四成酒店入住率不足50%。

　　從平均客房收入來(lái)看，金茂酒店絕大部分酒店同比有較大幅度下降，其中上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大酒店等過(guò)半酒店幾近腰斬，同樣反映去年酒店業(yè)績(jī)不佳的現(xiàn)實(shí)。

　　毛利率方面，酒店業(yè)務(wù)整體毛利率為43%，而商務(wù)租賃和零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)毛利率為86%，分別較上年同期減少6個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度大于商業(yè)租賃業(yè)務(wù)。

　　值得注意的是，并非單純因?yàn)橐咔?，疫情前中?guó)金茂酒店業(yè)務(wù)收入已出現(xiàn)輕微下降趨勢(shì)，自2018年以來(lái)均未實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

　　對(duì)于疫情前收入微降，金茂表示，近年來(lái)一二線城市重大會(huì)議增加，導(dǎo)致城市商務(wù)型高星級(jí)酒店出租率逐漸走出低水平，但部分傳統(tǒng)度假酒店市場(chǎng)需求出現(xiàn)了一定程度下降，對(duì)整體酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)帶來(lái)一定負(fù)面影響。

　　這也凸顯出金茂的產(chǎn)品線較為單一，面對(duì)市場(chǎng)變化抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低的問(wèn)題。疫情帶來(lái)的入住率下滑，給營(yíng)收依賴于高房?jī)r(jià)和房間出租的高端酒店帶來(lái)的影響不可小覷。

       困境與前路

　　一直以來(lái)，酒店業(yè)務(wù)都是不少房企多元化發(fā)展的選擇之一，發(fā)展模式主要有：與洲際、萬(wàn)豪、希爾頓等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)締結(jié)戰(zhàn)略合作關(guān)系，引入它們的管理運(yùn)營(yíng)服務(wù);其次是自己持有開(kāi)發(fā)，推出自有酒店品牌。

　　房企在發(fā)展酒店業(yè)務(wù)時(shí)，通常采取第一種，或是兩種兼具。

　　運(yùn)營(yíng)方面，與知名酒店集團(tuán)合作，引入先進(jìn)的酒店管理模式，能在初期使企業(yè)酒店業(yè)務(wù)得到較好發(fā)展。但隨著時(shí)間推移，房企自創(chuàng)品牌也成為了趨勢(shì)，世茂、綠地等企業(yè)紛紛推出自己的酒店品牌。

　　房地產(chǎn)企業(yè)做自營(yíng)酒店品牌的原因有兩點(diǎn)：一方面是需要付出高額管理費(fèi)委托國(guó)際酒店集團(tuán)派遣人員管理，是一筆不小的支出;另一方面是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，能逐步摸索出自身的一套酒店管理體系，有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)提升。其中比較具有代表性的是世茂和綠地，前者打造御榕、茂御、世御等7個(gè)各具特色的自主酒店品牌，后者擁有鉑瑞、鉑驪、鉑派等十大品牌，涵蓋標(biāo)準(zhǔn)酒店，特色酒店和小鎮(zhèn)酒店三大類型。

　　上述企業(yè)在擁有自己的酒店品牌后，也在嘗試對(duì)外進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。但目前來(lái)看，品牌的認(rèn)知度和知名度都不算高。此外，在高端酒店運(yùn)營(yíng)上，依然要較多依賴酒店管理集團(tuán)。以世茂旗下酒店為例，2020年旗下酒店收入為14.47億元，其中自創(chuàng)酒店品牌和酒店集團(tuán)管理品牌項(xiàng)目創(chuàng)造的收入約各占一半。

　　而去年疫情帶來(lái)的不止是酒店收入減少，還使得資金端的壓力加大。在三條紅線出臺(tái)后，房企需要減少負(fù)債，優(yōu)化財(cái)務(wù)水平，而部分企業(yè)的酒店業(yè)務(wù)儼然成為優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的負(fù)擔(dān)。

　　酒店本身的投入成本較高，除初期的裝修硬件花費(fèi)外，日常成本支出也是較大開(kāi)支，此外還要支付酒店管理方的管理費(fèi)用。

　　在營(yíng)收縮減情況下，無(wú)疑讓房企承擔(dān)了更大資金壓力。如富力手上酒店數(shù)量較多，但整體營(yíng)收不佳，導(dǎo)致目前現(xiàn)金流面臨較大壓力。

　　酒店回報(bào)周期也比較長(zhǎng)，來(lái)自國(guó)家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，五星級(jí)酒店投資回報(bào)率最高的是2010年，達(dá)到4%，但靜態(tài)回收期長(zhǎng)達(dá)25年。

　　為了謀求酒店業(yè)務(wù)的更好發(fā)展，不少企業(yè)將目光放到了上市或者資產(chǎn)證券化，但這些方式目前尚未有成功案例參考。以金茂為例，金茂酒店成功上市，但后續(xù)發(fā)展乏力，并不受資本市場(chǎng)青睞，最終以私有化告終。金茂旗下多為高端酒店，這類物業(yè)固定成本較高，折舊、攤銷以及管理成本需要較多經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支撐，因此剩余的可供分配的現(xiàn)金流相對(duì)有限。另一方面，金茂酒店成長(zhǎng)性較差，因此并未受到資本市場(chǎng)的較多青睞。

　　這實(shí)際上反映了房企酒店業(yè)務(wù)缺乏穩(wěn)定固定收益和增長(zhǎng)性的弊端，雖然目前有部分企業(yè)嘗試以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，彌補(bǔ)這方面的不足。但比起酒店集團(tuán)，他們?cè)谶\(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和能力上并不占太大優(yōu)勢(shì)。

　　據(jù)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)酒店業(yè)規(guī)模將超越美國(guó)成為************大市場(chǎng)，酒店房間數(shù)量屆時(shí)可能達(dá)610萬(wàn)間。在此背景下，不少外資酒店集團(tuán)重點(diǎn)關(guān)注亞洲、特別是中國(guó)的酒店業(yè)務(wù)，增加相關(guān)投資。這些對(duì)于房企自創(chuàng)酒店品牌而言，也意味著競(jìng)爭(zhēng)的加劇。

　　總的來(lái)說(shuō)，雖然房企在進(jìn)行各種嘗試，但酒店業(yè)務(wù)是否會(huì)得到更好發(fā)展，目前還存在很大不確定性。