酒店輕重資產(chǎn)管理合作模式

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2021年6月24日，由商業(yè)空間資產(chǎn)戰(zhàn)略研究咨詢機(jī)構(gòu)-邁點(diǎn)研究院聯(lián)合商業(yè)空間產(chǎn)經(jīng)研究媒體-邁點(diǎn)網(wǎng)等數(shù)百家媒體舉辦的第十屆“中國(guó)旅游住宿業(yè)MBI頒獎(jiǎng)盛典暨高峰論壇(2020-2021)”于上海阿納迪酒店隆重開(kāi)幕。

　　本屆峰會(huì)以“旅不止，宿新生”為主題，基于邁點(diǎn)研究院大數(shù)據(jù)研究結(jié)果，與超過(guò)1000+來(lái)自旅游住宿行業(yè)的意見(jiàn)領(lǐng)袖、投資機(jī)構(gòu)、行業(yè)研究人員以及媒體代表，從品牌、資產(chǎn)、市場(chǎng)、消費(fèi)角度出發(fā)，圍繞品牌業(yè)主關(guān)系、資產(chǎn)管理、品牌運(yùn)營(yíng)與升級(jí)、酒店品牌十年發(fā)展等核心話題，并引入酒店新趨勢(shì)——綜合體項(xiàng)目展示，探討旅游住宿行業(yè)的發(fā)展與未來(lái)。

　　會(huì)上，意大利托尼洛?蘭博基尼酒店及度假村品牌合伙人高鯨豪向大家分享了“酒管公司的資本運(yùn)作模式探索”的主題演講。

　　酒店市場(chǎng)的現(xiàn)狀

　　近幾年，酒店行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)緩慢發(fā)展的環(huán)境，面臨了許多瓶頸有待突破。

　　首先是酒店數(shù)量，在2015-2019年間，中國(guó)的中高端酒店數(shù)量呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，尤其是年增長(zhǎng)率十分驚艷。然而近5年以來(lái)，奢侈酒店以及高星級(jí)酒店的增長(zhǎng)率卻在大幅下降，增長(zhǎng)率只有5%-10%。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有高星酒店品牌經(jīng)過(guò)20余年發(fā)展，在一二線城市項(xiàng)目趨于飽和，整個(gè)酒店市場(chǎng)處于一個(gè)存量階段。

　　另外，值得一提的是，高端的新晉品牌在崛起，整個(gè)市場(chǎng)愈發(fā)成熟。在這個(gè)藍(lán)海變紅海的過(guò)程中，有的高端酒店為了拓展自身管理規(guī)?；蚴峭顿Y收益，在慢慢向中低端酒店進(jìn)行延伸。但是，在有些經(jīng)濟(jì)型酒店會(huì)生成某些新品牌來(lái)跟原有的高星級(jí)酒店搶占份額，中端酒店向上“野蠻生長(zhǎng)”，對(duì)高星品牌的運(yùn)營(yíng)能力還是造成了不少壓力。

　　無(wú)法回避的酒店之殤

　　眾所周知，投資一家酒店的成本費(fèi)用并不低廉。初始投資體量大，無(wú)疑就是業(yè)主最根源的煩惱。尤其對(duì)于高星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，配套設(shè)施所需要的成本巨大，這就直接導(dǎo)致哪怕壓縮單方面造價(jià)后，還是無(wú)法避免以億為單位計(jì)算的投資體量。就拿托尼洛?蘭博基尼酒店來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)高端奢華酒店，前期的投入不可謂是不高昂。奢華需要品質(zhì)來(lái)堆砌，而品質(zhì)又需要財(cái)力加持。

　　高鯨豪表示，“高星酒店持有成本比較高，五星級(jí)酒店要很多的設(shè)施，維持這些設(shè)施需要非常大的資金量?！边@些方方面面都牽扯到了巨大的人力物力成本。

　　酒店投資的最終目的就是為了獲取豐厚的回報(bào)，這是酒店業(yè)公認(rèn)的投資邏輯。經(jīng)歷了疫情的洗禮，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀猶如浮萍極不穩(wěn)定。這對(duì)于本身資本回報(bào)率就不高的高星級(jí)酒店無(wú)疑又多了一個(gè)更不穩(wěn)定的因素。

　　初始投資體量大、持有成本高以及資本回報(bào)率低，這始終是縈繞在酒店業(yè)主的困擾。

　　酒店在發(fā)展的過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)面臨行業(yè)的洗牌。酒店業(yè)主方同樣也面臨著行業(yè)考驗(yàn)。尤其是在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，原有的管理模式遭遇瓶頸，亟待突破。

　　“好的品牌做的成功概率越來(lái)越大，規(guī)模小的品牌沒(méi)有達(dá)到特定體量或者是管理體系的品牌會(huì)被淘汰，最終留下來(lái)這幾個(gè)。而留下來(lái)的這幾個(gè)會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有這么激烈了，只有這么幾個(gè)大的玩家在做競(jìng)爭(zhēng)”，高鯨豪總結(jié)道。

　　危機(jī)亦是出路，面對(duì)這樣的瓶頸，改革創(chuàng)新管理模式成為了思考的重點(diǎn)。要用“創(chuàng)新”贏得“生機(jī)”，這才是革新之道。

　　對(duì)此，高鯨豪分享了一個(gè)具體的想法?！拔覀冑u的不僅僅是酒店房管的模式，可能要延伸到IP，往里面填內(nèi)容或者不同的產(chǎn)品去填充整個(gè)酒店，讓它運(yùn)作起來(lái)，不管是食物、藝術(shù)、娛樂(lè)項(xiàng)目等等。”而托尼洛?蘭博基尼酒店更是牢牢堅(jiān)持這個(gè)想法，對(duì)于自身奢華的定義，認(rèn)為是將超越奢華感受。托尼洛?蘭博基尼就是奢華本身，這種奢華并非昂貴裝飾的堆砌，而是豐富的體驗(yàn)。的確，不論在什么時(shí)候“內(nèi)容為王”都是制勝的法寶。

　　輕重資產(chǎn)是選擇題還是平衡題?是合作題

　　回到酒店的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，酒店管理公司應(yīng)該是一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的公司，無(wú)需有其他物業(yè)或地產(chǎn)加持?！皩Ｗ⑤敵龉芾?，搭建自身體系，然后重復(fù)循環(huán)、不停地輸出?！?/p>

　　重資產(chǎn)的邏輯則和輕資產(chǎn)大相徑庭，重資產(chǎn)就是專注于固定資產(chǎn)的投入。于是就有了一個(gè)問(wèn)題需要思考，怎么平衡輕資產(chǎn)及重資產(chǎn)的關(guān)系?

　　“投資一個(gè)五星級(jí)酒店，不能期望它在5年內(nèi)就能有回報(bào)，需要深切明白投資的產(chǎn)品性質(zhì)以及投資預(yù)期，在這個(gè)基礎(chǔ)上去做一個(gè)更精準(zhǔn)的判斷?！?/p>

　　比如退出渠道，這是“投融管退”的最后一個(gè)步驟，也是酒店管理公司需要適當(dāng)考慮的一大問(wèn)題。無(wú)論是酒店投資人即業(yè)主，還是管理公司投資人即股東，都需要投資回報(bào)即退出通道。國(guó)內(nèi)中高端酒店管理公司作為酒店資產(chǎn)持有方，受到資產(chǎn)變現(xiàn)和運(yùn)維能力的雙重要求考驗(yàn)，即使管理公司最終實(shí)現(xiàn)上市也有因各種問(wèn)題而面臨盈利下降、資產(chǎn)重組甚至退市風(fēng)險(xiǎn)的情況。

　　如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)步入了一個(gè)小而精的時(shí)代。隨之而來(lái)的，對(duì)于平臺(tái)化的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求。輕資產(chǎn)的小體量高PE需要自證如何持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的邏輯，而重資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)流和低速增長(zhǎng)需要考驗(yàn)資產(chǎn)本身質(zhì)地和抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　“我們的分工要很清楚，而不能模糊。畢竟這兩方面的投資人、受益人，他們要的退出點(diǎn)各不相同?！?/p>

　　最后，高鯨豪向我們介紹了不同的退出搭配。一部分酒店管理公司做上市，這是一個(gè)比較典型的做大；一些小眾高端的酒店品牌能夠直接通過(guò)轉(zhuǎn)讓售賣或者長(zhǎng)期持有，來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的退出。相較于重資產(chǎn)而言，REITs成為了主要的方式。作為一個(gè)信托，REITs擁有著不同的業(yè)務(wù)，可以進(jìn)行打包、買入。“這種模式在未來(lái)也可能是退出的方式，一是對(duì)業(yè)主更友好，二是對(duì)大眾散戶也可以有機(jī)會(huì)去投一些優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商?！?/p>

　　在高鯨豪看來(lái)，目前的酒店行業(yè)還處于相對(duì)傳統(tǒng)的階段，對(duì)于未來(lái)的一些瓶頸或者是成長(zhǎng)的疼痛，仍然需要酒店行業(yè)一起去克服和成長(zhǎng)。誠(chéng)然，酒店的未來(lái)需要各方的努力，只有相互理解才能夠?qū)崿F(xiàn)行業(yè)的快速發(fā)展。