酒店巨頭們都玩不轉(zhuǎn)的聯(lián)合辦公，未來是否依然可期？

來源：環(huán)球旅訊

從中高端商務酒店切入或是一步好棋。

【環(huán)球旅訊】酒店進入聯(lián)合辦公并非業(yè)內(nèi)新鮮事，但不像前兩年的“喧囂”，近年來聲量漸小。

近期，開元酒店集團和優(yōu)客工場達成戰(zhàn)略合作，雙方將在聯(lián)合辦公、長租公寓等多方面進行深度合作。猶如石子沒入湖泊，這一消息并沒有引起圈內(nèi)多大關(guān)注。

華住董事長季琦曾指出，酒店業(yè)未來發(fā)展的重點是對空間的解放，并于三、四年前先后投資了方糖、思微、創(chuàng)邑等聯(lián)合辦公品牌。2016年初，華住在上海古北全季酒店推出了聯(lián)合辦公品牌勵業(yè)公社。

同一時期進入聯(lián)合辦公領(lǐng)域的酒店還有錦江、首旅如家等。2016年10月，包括錦江酒店在內(nèi)的投資者向WeWork投資了2.6億美元；2017年10月，首旅集團與優(yōu)客工場達成戰(zhàn)略合作，首批項目落地上海徐匯和頤至尊酒店及如家精選酒店北京東四店。

但時至今日，無論是華住打造的勵業(yè)公社，還是首旅如家與優(yōu)客工場的戰(zhàn)略合作，都沒有了下文；而華住投資的方糖也在2019年11月關(guān)閉了位于北京京糧大廈國貿(mào)CBD社區(qū)的首店。

“酒店聯(lián)合辦公從熱鬧到靜寂，既有時代的因素，也有行業(yè)的因素?！遍_元酒店集團副總裁朱明生表示，“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”因其九死一生的成功率，在熱鬧過一陣后走向低谷；整個聯(lián)合辦公行業(yè)也不再如前幾年那般受到資本追捧，而酒店聯(lián)合辦公又遲遲沒有跑出成功的模式。

然而在全球聯(lián)合辦公鼻祖WeWork IPO失敗，錦江、華住、首旅如家等接連嘗試無果的背景下，開元酒店集團（以下簡稱“開元”）卻在此時進入聯(lián)合辦公領(lǐng)域，它又從中看到了哪些機會？

朱明生表示，“希望能夠在開元將酒店聯(lián)合辦公實現(xiàn)規(guī)?；?，相關(guān)產(chǎn)品覆蓋率達到集團酒店總數(shù)的30%以上。”

從中高端商務酒店切入

對于開元與優(yōu)客工場此次的合作，朱明生表示，最根本的目的在于優(yōu)化星級酒店產(chǎn)品，以提升酒店坪效。“目前市場上很多星級酒店產(chǎn)品已經(jīng)老化過時，而傳統(tǒng)酒店本身的業(yè)務單元構(gòu)成不合理也導致酒店坪效逐年降低?！?/p>

所謂業(yè)務單元即酒店內(nèi)可以帶來收入的部分，比如客房、中餐、西餐、商務中心等。朱明生稱，其中某些業(yè)務單元存在使用頻次低，經(jīng)營效益低等問題，因此開元想要引入外部資源，去替換酒店中不合理的業(yè)務單元。

以商務中心為例，開元會根據(jù)實際情況進行部分或者完全改造。朱明生表示，“商務中心逐漸成為一個雞肋產(chǎn)品——客人雖有需求但并不多，可以將共享辦公的元素融入其中，以提升坪效?！?/p>

從共享聯(lián)合辦公的角度來看，眾舍空間聯(lián)合創(chuàng)始人夏俊彥認為，酒店聯(lián)合辦公相比其他聯(lián)合辦公模式更具優(yōu)勢。

據(jù)悉，眾舍空間成立于2015年，嘗試過將聯(lián)合辦公開在寫字樓里的1.0模式；業(yè)主托管，眾舍空間負責運營的2.0模式；最后轉(zhuǎn)向酒店提供場地及配套設(shè)施，眾舍空間負責規(guī)劃運營的3.0模式。

夏俊彥表示，1.0模式拿樓成本過高，而當時市場競爭激烈對外出租的租金卻很低；2.0模式下，眾舍空間能夠發(fā)揮的余地并不大，且收益有限；3.0模式付出的成本相對較低，眾舍空間與酒店合作，可以有更多的盈利點。

眾舍空間在篩選合作酒店類型時，首先必須是中高端商務酒店，其次酒店須位于一線城市的CBD或者次CBD區(qū)域。夏俊彥表示，辦公的群體主要還是商務客戶，而中高端酒店，除了工位租金，可以利用酒店的健身房、會議室、客房、餐飲等設(shè)施獲得更多的復合型收入。

據(jù)悉，與眾舍空間合作落地的第一家酒店是位于上海萬象城的高星酒店雅辰悅居，也是迄今為止眾舍空間落地的唯一酒店聯(lián)合辦公空間。夏俊彥透露，萬象城地處上海閔行區(qū)，也在大虹橋片區(qū)范圍內(nèi)，而雅辰悅居酒店位于龍柏、靠近古北，這兩個地方分別是韓國人，以及日本人、臺灣人的聚集地，距離國家會展中心及漕河涇開發(fā)區(qū)約有15分鐘車程。

而開元此次與優(yōu)客工場在聯(lián)合辦公領(lǐng)域的合作也是從旗下開元名都大酒店、開元大酒店、開元名庭等高端酒店品牌切入。朱明生表示，首先高星級酒店本來就有商務辦公的元素；其次高星級酒店包含的業(yè)態(tài)更為多元，能夠產(chǎn)生更多的附加收益。

“而且合作雙方的資源是有限的，因此會優(yōu)先從更有保障的酒店品牌切入?！敝烀魃缡钦f。

對于中低端酒店是否適合做酒店聯(lián)合辦公，夏俊彥給出了否定的回答。首先住在中低端酒店的客人很少有留在酒店內(nèi)辦公的需求；其次，中低端酒店不能給入駐的企業(yè)帶來品牌溢價，“試想一下，當你的客戶來到你的辦公室發(fā)現(xiàn)你駐扎在這樣一個地方，會在一定程度上影響客戶對今后合作的判斷?！?/p>

巧合的是，此前華住、首旅如家在酒店辦公領(lǐng)域的嘗試，其篩選的酒店類型大都非高端商務型酒店，它們最終的結(jié)局都是不了了之。而尚美生活旗下的集長租公寓、聯(lián)合辦公為一體的LIPPO公社如今也已不再推廣，其門店也被改造為尚客優(yōu)品。

此外，眾舍空間還通過設(shè)定較高的租金以篩選有付費能力的人群。據(jù)悉，雅辰悅居內(nèi)的聯(lián)合辦公租金是周邊所有辦公設(shè)施中租金最高的。夏俊彥認為，一是這樣的客戶有更大的可能去使用酒店的設(shè)施；其次他們承擔風險的能力也將更強，“這樣有利于酒店聯(lián)合辦公產(chǎn)品的毛利率和入駐率穩(wěn)定性的提升?！?/p>

據(jù)悉，疫情前，雅辰悅居的酒店共享聯(lián)合辦公空間在正式落地運營三個月后的入駐率達到了100%。雖然在疫后，酒店共享聯(lián)合辦公空間的入駐率有所下降，但也達到了85%，超出一般共享辦公平臺的出租率?！斑@充分證明了我們此前的判斷是正確的?！毕目┤缡钦f。

除了酒店聯(lián)合辦公，開元也在嘗試用新零售、月子中心等替換酒店中不合理的業(yè)務單元。朱明生表示，“至于具體的落地的情況，開元會根據(jù)酒店所處的地域和客群不同，靈活整合不同的業(yè)務單元。”

多方共贏的合作模式

不同于傳統(tǒng)的聯(lián)合辦公模式，酒店聯(lián)合辦公空間一般涉及到酒店管理公司，業(yè)主以及聯(lián)合辦公平臺三方利益，因此設(shè)立一個好的合作模式十分重要。

朱明生表示，合作模式涉及投資、運營、收益分成等多個方面。“從投資上來說，酒店管理公司、業(yè)主以及聯(lián)合辦公平臺三方都可以投資酒店聯(lián)合辦公空間的項目，各方可以根據(jù)對項目的盈利前景判斷來決定投資金額。而項目收益則根據(jù)各家投資的比例來分成?！?/p>

在運營方面，朱明生透露，酒店聯(lián)合辦公現(xiàn)場由酒店員工進行服務，而優(yōu)客工場則提供酒店聯(lián)合辦公產(chǎn)品整體的改造方案，輸出管理標準，負責招商招租等?！罢想p方現(xiàn)有資源進行******程度利用，這樣對合作雙方都有利?！?/p>

眾舍空間與雅辰悅居的合作模式則有些不同。由于合作方雅辰悅居的業(yè)主及管理方都屬于信德集團，所以此次項目的利益相關(guān)方可以說只有業(yè)主和眾舍空間，不涉及第三方。

夏俊彥透露，雅辰悅居提供前期裝修改造的費用，并可根據(jù)合同條款分享眾舍空間的EBITA（息稅前利潤）；而眾舍空間則負責后期現(xiàn)場運營管理，提供整體改造方案等。

但酒店與聯(lián)合辦公平臺在共同收益方面，除了直接產(chǎn)生的工位租金，是否還有其他可能？

朱明生表示，酒店聯(lián)合辦公的租客在酒店用餐或者住房所產(chǎn)生的收益，沒有算在酒店聯(lián)合辦公空間的收益中，因為這種間接收益難以追蹤和量化，且酒店與聯(lián)合辦公平臺之間的客源導流是相互的，但雙方聯(lián)合推出的增值延展產(chǎn)品除外?！皟?yōu)客工場在給我們導流的同時，我們也在給優(yōu)客工場導流——這也是我們能夠達成合作的重要因素之一。”

眾舍空間則有所不同，其在雅辰悅居酒店聯(lián)合辦公空間的主要收益主要有租金、物業(yè)管理費，以及租客在酒店餐飲、住房、會議等產(chǎn)生的復合型收入。不過，夏俊彥坦誠與酒店系統(tǒng)間的打通的確是目前與酒店聯(lián)合辦公的難點，涉及信息安全等方面，因此由聯(lián)合辦公空間為酒店創(chuàng)造的間接收入無法精準量化。

據(jù)悉，目前雅辰酒店給予其酒店聯(lián)合辦公空間租客的優(yōu)惠房價，由眾舍的運營人員向酒店代訂房獲得優(yōu)惠價；同時租客在酒店消費折扣也是通過眾舍專屬門禁標識完成。

夏俊彥表示，通過這種合作模式，可以讓酒店業(yè)主與聯(lián)合辦公空間有了深度的利益綁定，而非簡單的租賃關(guān)系，從而推動了雙方的融合與合作?！岸揖频旯蚕砺?lián)合辦公空間要創(chuàng)造更多的復合型收入（餐飲、會務、客房等），也需要酒店業(yè)主的密切合作?！?/p>

“實際上，酒店共享空間作為酒店中的一個功能區(qū)域，酒店業(yè)主對于酒店聯(lián)合辦公項目的推進有著至關(guān)重要的作用，同時也關(guān)系到項目的盈利狀況?！毕目┭a充道，如果酒店業(yè)主態(tài)度保守，或者眾舍空間沒有與其形成協(xié)同關(guān)系，那么項目最終可能只能獲得租金收益。

據(jù)悉，眾舍空間與雅辰悅居合作的酒店聯(lián)合辦公項目，來自于酒店餐飲、客房、會務的附加收入是該項目利潤的關(guān)鍵來源。夏俊彥透露，“目前一年的運營經(jīng)驗也驗證了眾舍空間之前的假設(shè)，常規(guī)的工位租賃收入僅能覆蓋日常成本，復合型收入則帶來超額收益?！?/p>

更大的挑戰(zhàn)

酒店聯(lián)合辦公空間因其鮮有的成功案例，在一定程度說明其面臨的巨大挑戰(zhàn)。

在夏俊彥看來，酒店聯(lián)合辦公空間的******挑戰(zhàn)在于其模式還沒有被廣泛驗證，導致很多酒店管理公司或者業(yè)主都對該模式心存疑慮。

據(jù)悉，眾舍空間與雅辰悅居的首次合作，前后兩年多經(jīng)歷了數(shù)輪的談判，從系統(tǒng)、運營、品牌、理念等等各維度進行了深入?yún)f(xié)商。該項目在落地過程也充滿波折，據(jù)悉眾舍空間與酒店業(yè)主曾為一個燈頭的設(shè)計、光的亮度爭執(zhí)很久。

其次，酒店聯(lián)合辦公將來無論是否被證明成功可行，但是對于酒店來說，它的主業(yè)就是客房，服務好酒店住客才是最重要的。因此當酒店聯(lián)合辦公租客與酒店住客之間發(fā)生資源擠兌時，酒店方可能首先顧及到的是酒店住客。

這也倒逼眾舍空間在設(shè)計之初就將酒店聯(lián)合辦公空間對雅辰悅居經(jīng)營可能造成的影響考慮在內(nèi)，結(jié)合雅辰悅居的大堂面積、客房數(shù)量及入住率等多種因素，眾舍空間將酒店聯(lián)合辦公空間的目標群體放在4-10人的小微企業(yè)身上，使得常駐人員保持在 40-50人。

再細致點落到設(shè)備使用上，比如酒店配套的健身房，眾舍空間會限制一次只能有兩個租客使用；而朱明生則表示將通過有限免費的方式來約束，比如限制酒店聯(lián)合辦公的每位租客每年可以使用健身房N次，超出次數(shù)則需付費。

第三，相比傳統(tǒng)的聯(lián)合辦公模式，酒店聯(lián)合辦公空間需要溝通的對象更多，包括酒店管理公司、酒店業(yè)主、不同的客戶，甚至前來參觀學習的團隊等。所以在空間運營人員的配置上，需要對酒店業(yè)有深入的了解。

不過，隨著酒店聯(lián)合辦公空間的運營推進，尤其是疫情期間，酒店聯(lián)合辦公為雅辰悅居帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，業(yè)主也在逐漸改變態(tài)度，對酒店聯(lián)合辦公逐漸重視起來。夏俊彥透露，疫情以來業(yè)主會經(jīng)常過來找眾舍空間的人聊天，問及酒店餐飲是否適合租客口味，并做出一些改進。

而在朱明生看來，酒店聯(lián)合辦公空間******的挑戰(zhàn)在于，這個模式的規(guī)模化復制的可能性有待驗證，因此將酒店聯(lián)合辦公在開元集團的覆蓋率預估在30%左右。他認為酒店聯(lián)合辦公空間肯定會存在若干成功案例，特別是在某個地段非常好、辦公需求很旺盛的地方，“我們總能找到這樣的店。”

從外部競爭來說，酒店聯(lián)合辦公或許還面臨著傳統(tǒng)聯(lián)合辦公以及其他新聯(lián)合辦公形式的競爭。據(jù)悉，星巴克在日本與JR East鐵路運營商在車站附近開設(shè)的“Smart Lounge”以解決不同場景下“即時辦公”的需求。

但朱明生和夏俊彥均認為傳統(tǒng)聯(lián)合辦公和酒店聯(lián)合辦公的人群定位并不相同，有的人喜歡簡單明了的風格，喜歡在寫字樓里辦公；而有的人喜歡中高檔酒店安靜的氛圍，以及由酒店配套的各種設(shè)施。

此外，高星酒店的配套的服務設(shè)施也是酒店聯(lián)合辦公差異化和核心競爭力所在。朱明生表示，開元可以為租客提供午睡房等優(yōu)惠服務，而配套的健身房空間大小以及設(shè)備設(shè)施也優(yōu)于部分傳統(tǒng)聯(lián)合辦公平臺所能提供的。

盡管前途險阻，但朱明生和夏俊彥均對酒店聯(lián)合辦公的未來抱有十分的信心。

從社會變革上來說，朱明生認為，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”正從歷史的低谷中走出，未來將有更多的人選擇創(chuàng)業(yè)，在社會各類資源比較充足的情況下，三五個志同道合的人在一起就可以成立一家小公司；同時自由職業(yè)者也會越來越多。

因此，聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展短期內(nèi)可能存在波折，但長期發(fā)展向好。而酒店聯(lián)合辦公這種模式在該領(lǐng)域也定會占有一席之地。夏俊彥也認為，將來很有可能會出現(xiàn)幾個比較大的酒店聯(lián)合辦公品牌。