2022中國(guó)酒店資產(chǎn)的世紀(jì)大轉(zhuǎn)移分析

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歷史在轉(zhuǎn)彎的時(shí)候不會(huì)按喇叭，當(dāng)下中國(guó)酒店業(yè)的變化有三大趨勢(shì)：中國(guó)酒店品牌的潮起；酒店資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，住宿需求多元化帶來的產(chǎn)品迭代。這三大潮流悄悄的將中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展方向正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。這意味著未來中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展將主要依據(jù)存量酒店資產(chǎn)的產(chǎn)出效率提高為主軸衍生出整個(gè)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境演化。

受制于宏觀調(diào)控的三道紅線政策出臺(tái)，依據(jù)高杠桿撬動(dòng)豪華酒店投資的模式已經(jīng)逐漸落幕，取而代之的是一場(chǎng)世紀(jì)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，之前房地產(chǎn)商投資驅(qū)動(dòng)的中國(guó)酒店業(yè)增長(zhǎng)正在成為歷史，在可以預(yù)見的未來，超過10000億的酒店資產(chǎn)所有權(quán)人將逐步的從房地產(chǎn)商手中轉(zhuǎn)移到金融機(jī)構(gòu)手中，這個(gè)轉(zhuǎn)移過程可以是溫和的，也可能是慘烈的，這種慘烈過程伴隨的是一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，也是酒店資產(chǎn)價(jià)格的重估。

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作為這個(gè)進(jìn)程的參與者和見證者，許多往事都在眼前浮現(xiàn)：世無英雄，遂使豎子成名是我的第一印象，房地產(chǎn)商投資酒店的粗暴和簡(jiǎn)單不僅僅是認(rèn)知的問題，其實(shí)也是一個(gè)缺乏敬畏之心的過程，無數(shù)人總認(rèn)為未來總歸是美好的，但是卻不知道周期才是決定未來的關(guān)鍵要素。中國(guó)酒店資產(chǎn)投資是從政府投資，專項(xiàng)旅游機(jī)構(gòu)投資，然后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)商投資的轉(zhuǎn)換過程，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)商用市場(chǎng)化手段完成了中國(guó)酒店業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)構(gòu)建，大致超過4萬億的酒店資產(chǎn)是在最近的20年完成的，這一點(diǎn)上看，中國(guó)的房地產(chǎn)商對(duì)于中國(guó)酒店業(yè)的貢獻(xiàn)不應(yīng)該被忘記。

另一方面我看到了國(guó)際酒店管理公司的成長(zhǎng)和掙扎，做還是不做從來都是一個(gè)必答題，做可能業(yè)績(jī)不好，不做可能活不下去，在KPI 的指揮棒下面，業(yè)務(wù)是第一位的，品德和專業(yè)判斷成為了次要選項(xiàng)，在和業(yè)主博弈的過程中，管理公司成就了自己的繁榮，只是當(dāng)下時(shí)代轉(zhuǎn)彎的時(shí)候，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)需要得到清算，到底那一個(gè)應(yīng)該為業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)成為一個(gè)羅生門的爭(zhēng)辯。在邏輯上，國(guó)際酒店管理公司的中國(guó)化過程本身就是一個(gè)國(guó)際化和本土化命題的解集，這里面所折射出的東西耐人尋味。如果給一個(gè)評(píng)價(jià)的話，我認(rèn)為是國(guó)際酒店管理集團(tuán)塑造了中國(guó)的酒店業(yè)。在改革開發(fā)之前，中國(guó)就沒有現(xiàn)代酒店業(yè)。

人是萬物的尺度，也是經(jīng)濟(jì)的目的，在中國(guó)酒店業(yè)狂飆突進(jìn)的過程中，一個(gè)個(gè)具體的人，也在用自己的消費(fèi)支撐著這個(gè)進(jìn)程的前行，中國(guó)酒店業(yè)為他們提供了盡可能的多的異地生活方式場(chǎng)景和服務(wù)，更重要的是讓普通消費(fèi)者打破身份等級(jí)的藩籬，享受到現(xiàn)代文明的成果和溫情，這是一場(chǎng)事關(guān)十億人的經(jīng)濟(jì)紅利分享過程，也是改革開放偉大成就的一個(gè)組成部分。酒店業(yè)的存在使得旅行成為一種生活方式，也是一種文明的方式！

回首中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，我們應(yīng)該期待的其實(shí)不僅僅是中國(guó)酒店品牌的崛起，還應(yīng)該是一種中國(guó)酒店自身特點(diǎn)驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，不同于美國(guó)的資本回報(bào)驅(qū)動(dòng)，日本的客流驅(qū)動(dòng)，歐洲的服務(wù)驅(qū)動(dòng)+協(xié)會(huì)整合模式，中國(guó)酒店業(yè)應(yīng)該用什么樣的發(fā)展模式完成底層邏輯的驗(yàn)證才是中國(guó)酒店業(yè)的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。之前的高杠桿投資驅(qū)動(dòng)，利益轉(zhuǎn)移變現(xiàn)模式已近終結(jié)，是否應(yīng)該重新回到起點(diǎn)：消費(fèi)者需要什么樣額酒店這個(gè)基本問題上來？

依據(jù)龍藏資本的研究統(tǒng)計(jì)，從中國(guó)資本市場(chǎng)開啟酒店資產(chǎn)證券化融資以來的四年時(shí)間，大致有450億元的酒店資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，算上混合資產(chǎn)和品牌上市的酒店類上市公司的股權(quán)融資，大致中國(guó)酒店業(yè)的證券化率大致在4%的水平，（1200億元），這和美國(guó)高達(dá)75%的資產(chǎn)證券化率水平完全不可同日而語。

大量商業(yè)銀行其實(shí)是透過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)的抵押權(quán)持有，一旦出現(xiàn)貸款違約，商業(yè)銀行將透過行使抵押權(quán)處置酒店資產(chǎn)，比如著名的重慶喜來登酒店就是因?yàn)樵瓉順I(yè)主破產(chǎn)帶來的銀行行使抵押權(quán)，通過公開拍賣完成酒店資產(chǎn)的處置，拍賣結(jié)果其實(shí)就是一次市場(chǎng)認(rèn)可的資產(chǎn)價(jià)值重估過程。這是典型的被動(dòng)資產(chǎn)處置案例。 

我們知道：收購(gòu)交易一般都是有杠杠的，也就是會(huì)向銀行申請(qǐng)并購(gòu)貸款，某種意義上來說，酒店資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要并且應(yīng)該獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。在當(dāng)下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)情況下，地產(chǎn)商所擁有的產(chǎn)業(yè)資本正在經(jīng)歷痛苦的去杠桿化，這也是房地產(chǎn)商開始陸續(xù)拋售酒店資產(chǎn)的基本動(dòng)因，房地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債表中龐大的酒店資產(chǎn)價(jià)值額對(duì)應(yīng)少得可憐的資產(chǎn)現(xiàn)金收益，使得將酒店資產(chǎn)移出房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表成為一種提高自身流動(dòng)性水平（信用水平的重要標(biāo)志）的動(dòng)機(jī)。

我們知道中國(guó)Reits 市場(chǎng)已經(jīng)開始啟動(dòng)，但是酒店作為典型的不動(dòng)產(chǎn)依然沒有出現(xiàn)在政策清單上，我相信未來它會(huì)出現(xiàn)，并且一定會(huì)出現(xiàn)，這個(gè)政策走向已經(jīng)非常明確，據(jù)此我們可以看到這場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的未來目標(biāo)，那就是透過金融證券投資配置酒店資產(chǎn)而不是直接投資酒店將成為未來投資酒店的重要模式。

大海退潮的時(shí)候，你才知道誰在裸泳，這場(chǎng)酒店資產(chǎn)的世紀(jì)大轉(zhuǎn)移會(huì)重組中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展格局，乃至經(jīng)濟(jì)生態(tài)特點(diǎn)，其表現(xiàn)就是整個(gè)酒店資產(chǎn)價(jià)值的重估和調(diào)整，酒店資產(chǎn)的投資品屬性將得到強(qiáng)化，空洞的概念和故事將被真實(shí)業(yè)績(jī)所取代，酒店資產(chǎn)必須經(jīng)受投資人的嚴(yán)格質(zhì)詢，也就是酒店投資將回歸一個(gè)原點(diǎn)：這是可以關(guān)乎情懷和審美的生意，也必須是一門生意！