用什么思維經(jīng)營中高端酒店

來源：酒店觀察網(wǎng) 

今年行業(yè)內(nèi)探討最多的問題就是，未來的酒店發(fā)展方向在哪里，國內(nèi)酒店連鎖化經(jīng)過了經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展黃金期和中檔酒店發(fā)展時期后，中檔酒店的紅利似乎正在降低。在一二線核心城市，酒店業(yè)的發(fā)展需要新的方向。中檔酒店的發(fā)展已經(jīng)開始逐步布局下沉市場，但是整體的酒店業(yè)發(fā)展需要一個清晰的方向。

2000年后的經(jīng)濟(jì)型酒店市場里，依托于快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)和旅游消費(fèi)市場，酒店業(yè)蓬勃發(fā)展起來，高端酒店市場基本處于國際品牌壟斷之下，而國內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展的主要在經(jīng)濟(jì)型領(lǐng)域，以錦江之星、如家、漢庭、七天等品牌為代表的經(jīng)濟(jì)型酒店板塊快速發(fā)展，搶占市場，大多數(shù)依托的是常規(guī)的商業(yè)模式，即按照一定的財務(wù)模型，租下一棟樓，標(biāo)準(zhǔn)化改造成某個品牌后，每年賺取相應(yīng)的利潤。這種模式深刻地影響著酒店業(yè)的發(fā)展，也為酒店業(yè)的快速復(fù)制起到了推動作用，各大連鎖品牌在這種模式的加持下迅速壯大，得以擴(kuò)張。時至今日，租賃模式的酒店投資模式依舊是國內(nèi)品牌發(fā)展的主要模式。

除了經(jīng)濟(jì)型酒店的投資模型，運(yùn)營方式也是千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)物，這在當(dāng)時特殊的行業(yè)背景之下是必然的方法，因?yàn)榇笠?guī)模的擴(kuò)張需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的模式。故而經(jīng)濟(jì)型酒店的管理做到了極簡模式，即一個店長＋幾個前臺＋幾個客房服務(wù)員基本構(gòu)成了酒店的運(yùn)營形態(tài)。經(jīng)濟(jì)型酒店的思維就是為出行人群提供基本需求和服務(wù)，無法再提供更多的附加值內(nèi)容。這種模式在當(dāng)時社會還是贏得了廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，尤其是商旅人士，出行更便捷，入住也放心，有早餐、熱水、網(wǎng)絡(luò)、發(fā)票等這些基本需要。

中檔酒店的模式實(shí)際基本沿用的這個思路，因?yàn)閲鴥?nèi)中檔酒店品牌都是做經(jīng)濟(jì)型酒店起家，秉持相同的財務(wù)模式。核心城市的中檔酒店發(fā)展一方面是客源群體的需求提升，還有就是經(jīng)濟(jì)型酒店的租賃財務(wù)模型無法再產(chǎn)生盈利，對應(yīng)的原因是房價不變的情況下租金和人工上漲。所以，這些品牌需要尋找更好的財務(wù)模式，需要賣更高的房價來維持與這一主流的財務(wù)模型。就這樣，在2012年之后，中檔酒店在一二線城市大規(guī)模取代了經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，大部分的原經(jīng)濟(jì)型酒店實(shí)現(xiàn)了升級換代。

所以說，目前國內(nèi)的中檔酒店業(yè)主很大一部分都是原經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)主升級轉(zhuǎn)化而來，品牌方的運(yùn)營管理人員也基本為原經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)化而來。中檔酒店從財務(wù)模型到運(yùn)營理念實(shí)際依舊復(fù)制的經(jīng)濟(jì)型酒店思維產(chǎn)物。

我們目前在市場上看到的大部分中檔酒店，實(shí)際上就是經(jīng)濟(jì)型酒店的升級產(chǎn)品，造價更高一點(diǎn)，房間更大一點(diǎn)，賣價更高一點(diǎn)，其他沒有質(zhì)的改變。這種模式在一定時期內(nèi)符合國內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展的特殊規(guī)律，但是隨著酒店業(yè)進(jìn)一步變革，進(jìn)一步創(chuàng)新，在如今的時代，繼續(xù)用經(jīng)濟(jì)型酒店思維來做更高等級的酒店，能不能做好，會不會做好？

等級越高的酒店，意味著造價越高，經(jīng)濟(jì)型酒店單房6-8萬單房造價到中檔酒店12-15萬的單房造價。我們發(fā)現(xiàn)，造價基本快翻倍了，但是房價沒有翻倍。經(jīng)濟(jì)型酒店在一二線城市能賣到兩百，但大部分國內(nèi)中檔酒店品牌平均房價做不到四百，這就意味著投資回報年限拉長，年回報率減少。

但是中檔酒店時期的租金水平和人工成本應(yīng)該是超越了經(jīng)濟(jì)型酒店時期的好幾倍。這就是為什么中檔酒店的業(yè)主感嘆沒有做經(jīng)濟(jì)型酒店時期賺錢的核心原因。當(dāng)這種中檔酒店的投資模型無法再持續(xù)盈利時，那就需要探索更好的收益率酒店，大多數(shù)的品牌和酒店投資人都會想到繼續(xù)升級產(chǎn)品，賣更高的價格。

所以目前市場上公認(rèn)的下一個酒店發(fā)展板塊是探索16-20萬造價區(qū)間的中高端酒店市場，房價定位到500-700這個區(qū)間。但我想說，若繼續(xù)秉持經(jīng)濟(jì)型酒店和中檔酒店的投資和運(yùn)營思維，是做不好中高端酒店的，你無法獲取更多的利潤，反而達(dá)不到你想要的期許。

首先租賃投資模式不適用中高端酒店市場。中高端酒店的特性就是需要更大的體量，更高的投資，按150間客房推算，整個酒店開業(yè)需要投入3000萬的資金。中高端酒店的平均入住率無法達(dá)到一些經(jīng)濟(jì)型酒店或者中檔酒店變態(tài)的高入住率。中高端酒店的人房比需要進(jìn)一步提高，因?yàn)橐ヅ涞椒线@個價位的服務(wù)。中高端酒店體量基本都在8000平方以上，這需要承擔(dān)的租金壓力非常大。在這種情況下，依舊希望3-5年回收成本的酒店投資人不要再幻想這種模式，會讓你失望而歸。所以，越是高層次的酒店，越需要重新定位酒店投資思維，他不再是你投機(jī)復(fù)制的商品，而是一種資產(chǎn)包。

中高端酒店適用于自持物業(yè)和資產(chǎn)的投資屬性，是一種最優(yōu)的投資方案。相對比高星級酒店，具備很好的財務(wù)模型。高星級酒店投資成本高，造價大，盈利的屈指可少。而自持一萬方，造價三千萬，與動輒投資上億的高星級酒店比，性價比還是非常不錯的。中高端酒店的投資本性是向上比，而非向下比，大多數(shù)做經(jīng)濟(jì)型酒店和中檔酒店的投資業(yè)主及從業(yè)人員是無法理解這種思維。他們會認(rèn)為，租一棟樓去投資一家酒店是******模式，如果不掙錢，那就是失敗的品牌。

國內(nèi)酒店人都會詬病國內(nèi)一些品牌的不掙錢，這是秉持的投資思維沒有改變。我舉個例子，一個投資人租一棟樓做一個國際品牌和國內(nèi)品牌，國內(nèi)品牌掙錢的數(shù)量絕對比國際品牌多。為何這幾年國內(nèi)品牌不掙錢了就群體而攻之，因?yàn)闆]有對標(biāo)物，因?yàn)榻^大部分的國際品牌都是開發(fā)商或者投資人自持物業(yè)投資，如果這些國際品牌都是租賃來的物業(yè)投資的，那我相信國內(nèi)將不再有國際品牌的市場。

中高端酒店的運(yùn)營思維是在星級酒店的管理上做減法，配套上做減法，基本的服務(wù)和硬件依舊是要達(dá)到星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。不再建議在經(jīng)濟(jì)型酒店或者中檔酒店的基礎(chǔ)上做加法，那樣的核心思維依舊還是經(jīng)濟(jì)型酒店思維，是做不好中高端酒店的。中高端酒店的核心是高水準(zhǔn)的服務(wù)理念，能承上啟下的全局?jǐn)埵兆饔谩＞褪羌饶軡M足原高星級酒店客源的入住需求，也能滿足原經(jīng)濟(jì)型、中檔型酒店客源對價格的敏感度，也能滿足特有的投資回報。

中高端酒店是服務(wù)于外溢的高星級酒店投資商，不是滿足于經(jīng)濟(jì)型酒店投資人的投資升級需求。大部分的經(jīng)濟(jì)型酒店投資人可以轉(zhuǎn)型去做中檔酒店，經(jīng)濟(jì)型酒店的管理人員也可以升級去管理中檔酒店。但是經(jīng)濟(jì)型酒店的投資和管理對于中高端酒店不再適用。

在如今的市場背景下，中檔酒店一方面去迅速擴(kuò)展下沉市場，下沉市場需要標(biāo)準(zhǔn)化的思維。而一二線的中檔酒店需要尋求更高的上升通道。解決了財務(wù)模型問題，才能用另一種心態(tài)去投資更高一級的酒店。

中高端酒店是當(dāng)下市場發(fā)展的主流，需要從投資模式和運(yùn)營上繼續(xù)探索，中高端酒店也需要快速復(fù)制，這就是需要相對標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計和運(yùn)營理念。隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，多元化酒店投資是當(dāng)下的主要議題，中高端酒店作為城市酒店投資市場的主流，會在接下來的十年深度影響著城市酒店的發(fā)展方向，在如今國際品牌繼續(xù)下探，國內(nèi)品牌繼續(xù)上探的路上，市場競爭會越來越激烈，想通了模式，就能做好酒店，未來的酒店投資不再適合所有人，不是十幾年前拿幾百萬租一個樓做家酒店的時代了。在后疫情的背景下，把握住時代趨勢，才能找到下一個方向。

我們說，時代拋棄你連一句招呼都不會打。在疫情的催化下，旅行社率先進(jìn)入歷史的淘汰清單里。旅行社之死也是歷史發(fā)展的必然，在如今度假產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展多元化的今天，秉持傳統(tǒng)思維必將被淘汰。淘汰旅行社的不是疫情，而是時代。當(dāng)人們不再跟隨上一輩人習(xí)慣選擇報團(tuán)出游的時候，預(yù)示著團(tuán)隊游和旅行社的衰落，也必然帶動幾個職業(yè)的衰落。所以我想說，旅行社之死也許并不是壞事，而是一個新的度假力量的崛起和新興度假方式的崛起?。▉碓从冢壕频暧^察網(wǎng) ）