酒店資產(chǎn)組合管理如何對抗風險

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“依據(jù)已有酒店資產(chǎn)組合的特點合理的選擇新增酒店資產(chǎn)或者投資可以實現(xiàn)資產(chǎn)業(yè)績的分散化，以及資產(chǎn)價值的優(yōu)化?！?/p>

按照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的理論，任何產(chǎn)業(yè)的競爭結(jié)果都將導致兩個維度的集中化：資產(chǎn)的集中和市場份額的集中。這種集中化的驅(qū)動力是經(jīng)濟的規(guī)模效應，亦即生產(chǎn)達成規(guī)模會使得固定成本攤銷下降，產(chǎn)品的邊際利潤率提高，形成經(jīng)濟規(guī)模效應：確定規(guī)模之下的最優(yōu)成本產(chǎn)出。

按照酒店業(yè)投資研究的慣例，單體酒店的房間數(shù)同樣存在一個規(guī)模效應問題，也就是既定的ADR 水平之下，多少出租率可以覆蓋酒店的固定費用？多少出租率可以達成盈虧平衡？在這個平衡之后，每銷售一間客房在扣除直接成本之后，其毛利即為利潤（規(guī)模效應開始發(fā)生作用），因此適當?shù)囊?guī)模本身就是使得酒店具備利潤貢獻的基礎(chǔ)。

據(jù)此，我們回望中國酒店業(yè)，僅僅就854家五星級酒店而言，其業(yè)主的分散程度是高度離散的，這種離散的主要表達指標是：排名前十的業(yè)主所擁有的的五星級酒店數(shù)量甚至不到350家，這背后的意味著就酒店行業(yè)而言，整個酒店資產(chǎn)的規(guī)模效應嚴重不足，同時也帶來一個問題，酒店資產(chǎn)組合管理一直被忽視。

一定程度上，酒店管理公司的酒店資產(chǎn)組合管理的實踐是遠遠領(lǐng)先于業(yè)主的，我們只要將一份管理合同理解為一組關(guān)于管理費收入的現(xiàn)金流，那么整個酒店管理合同就是一項資產(chǎn)，在多品牌、多數(shù)量的作用下，酒店管理公司面對的其實就是一個酒店管理合同（資產(chǎn)）的組合管理問題。它不同于收益管理，其實是一個非常講究戰(zhàn)略的資產(chǎn)布局和組合問題。

另一方面，對投資人（業(yè)主）來說，擁有更多的酒店，酒店的類型、規(guī)模、品牌如何組合達成穩(wěn)定的業(yè)績收益水平？這個收益水平和市場可能的合理業(yè)績之間的關(guān)系問題就是酒店資產(chǎn)管理的核心任務(wù)。

尤其重要的是，對于資本密集投資所形成的資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值所面臨的風險同樣嚴峻，這種嚴峻的表現(xiàn)就是資產(chǎn)貶值，通過有效的資產(chǎn)組合管理手段可以一定程度上規(guī)避或者對抗這種資產(chǎn)貶值的風險。

事實上，這一開創(chuàng)性的研究起始于1952年，哈里.馬科維茨在他的學術(shù)論文《資產(chǎn)選擇：有效的多樣化》中，首次應用資產(chǎn)組合報酬的均值和方差這兩個數(shù)學概念，從數(shù)學上明確地定義了投資者偏好。第一次將邊際分析原理運用于資產(chǎn)組合的分析研究。這一研究成果主要用來幫助家庭和公司如何合理運用、組合其資金，以在風險一定時取得******收益。在研究中，馬科維茨通過嚴謹?shù)膶嵶C研究，用數(shù)理統(tǒng)計的研究方法引入資產(chǎn)組合管理，證明了資產(chǎn)組合的有效性和科學性。這也使得資產(chǎn)組合管理成為一種金融和投資的基礎(chǔ)理論。

簡言之，在風險確定的情況下，投資者的投資組合選擇可以簡化為兩個因素間的平衡，即投資組合的期望回報及其方差。風險可以用方差來衡量，通過分散化可以降低風險。投資組合風險不僅依賴不同資產(chǎn)各自的方差，而且也依賴資產(chǎn)的協(xié)方差。這樣，關(guān)于大量不同資產(chǎn)投資組合選擇的復雜多維問題，就被約束為一個概念清晰的簡單二次規(guī)劃問題：均值－方差分析。

我們都知道特定酒店資產(chǎn)的收益水平都將受到資產(chǎn)所在地域的酒店資產(chǎn)收益水平的限制（沒有一個地域的酒店資產(chǎn)收益是無限的）。受到市場周期影響之外，地域的季節(jié)特點因為干擾了市場客流而導致資產(chǎn)收益存在季節(jié)性波動（這是一個特殊的市場風險），這個波動在一個財年之內(nèi)可以得到清晰的表達。同時由于酒店資產(chǎn)的物理周期（資本支出周期）的影響，這些風險因素的疊加會經(jīng)過酒店資產(chǎn)加權(quán)平均收益房價得到表達，而特定酒店的業(yè)績和這個市場平均收益房價之間的差是正值還是負值就是酒店資產(chǎn)管理的一級任務(wù)所在：你的酒店資產(chǎn)收益是高于市場加權(quán)平均水平還是低于市場平均水平？

假設(shè)酒店投資人擁有兩個以上的酒店，因為季節(jié)的反差可能其及季節(jié)性特點會存在互換的特點，這時候兩個酒店的資產(chǎn)組合將會因為這個風險的對沖而達成一種相對平衡的穩(wěn)定性。換句話說，依據(jù)已有酒店資產(chǎn)組合的特點合理的選擇新增酒店資產(chǎn)或者投資可以實現(xiàn)資產(chǎn)業(yè)績的分散化，以及資產(chǎn)價值的優(yōu)化。事實上，這正是酒店資產(chǎn)組合管理的關(guān)鍵指向。

實踐中，單體酒店投資的功能分區(qū)其實就是一個簡單的資產(chǎn)組合問題，我們假設(shè)酒店的總建筑面積是一個常數(shù)，但是其功能分區(qū)我們按照產(chǎn)生收益的收益面積，保證品質(zhì)的公共面積，以及營運需要的后臺面積進行分類，因為各個面積的造價不同、權(quán)重不同，帶來的挑戰(zhàn)就是我們需要一個最優(yōu)解：盡可能大的受益面積，符合品牌要求的公共面積，滿足營運需求的后臺面積。

同時這個最優(yōu)解還將受到資產(chǎn)效率最優(yōu)的約束（投資成本和凈收益最優(yōu)），事實上這就是一個確定的資本成本之下，最優(yōu)酒店功能分區(qū)的解集（可能同時具備好幾個方案都可以達成最優(yōu)），而關(guān)于未來資產(chǎn)價值的判斷（假設(shè)高星級酒店資產(chǎn)價值優(yōu)于低星級酒店資產(chǎn)價值）將成為最終確定這個面積分配的關(guān)鍵要素。

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我們還會遇到一種情況，一個商業(yè)綜合體的開發(fā)，酒店資產(chǎn)只是其中一部分，附帶的還有寫字樓，商場等資產(chǎn)，如果按照整個資產(chǎn)屬于商業(yè)不動產(chǎn)投資，按照每平米坪效進行組合，同樣可以參考馬科維茨的資產(chǎn)組合管理理論進行優(yōu)化，得到******的酒店資產(chǎn)配置體量，使得整個資產(chǎn)組合的價值******化（收益******化）。

以上三種模式是最常見的酒店資產(chǎn)組合管理場景，非常遺憾的是，依據(jù)筆者20年的從業(yè)經(jīng)驗，具備這兩種酒店資產(chǎn)組合管理能力的公司鳳毛麟角，因此中國酒店資產(chǎn)管理在下一階段的挑戰(zhàn)就是：資產(chǎn)組合管理，需要從理論到方法的變革和提升。

在這個視野之下，無論是單一酒店項目，還是綜合體中的酒店項目，乃至跨地域和市場的酒店資產(chǎn)包的組合管理都是整個酒店行業(yè)需要具備的常識和基本視野。

在時代旋律經(jīng)常變奏展開的當下，我們不僅僅要關(guān)注酒店行業(yè)發(fā)生變化的地方，還應該高度關(guān)注那些不變的東西，可能這也是一種應對變化的優(yōu)勢策略，但是任何策略的實現(xiàn)前提都是一致的，那就是你得達成一種有效的認知水平，在此水平之下，從容面對就是相對簡單的事！你不需要知道風從哪里來，你只需要知道升起哪一面帆可以讓你乘風破浪達成夢想就好 ！