2022一線城市酒店發(fā)展報告分析

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2021年我國GDP的的增長率8.1%，伴隨疫情以及經(jīng)濟下行等因素制約，投資增速回落，消費增速疲軟；2022年中國GDP的增長率預期在5.2%-5.6%之間，整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從過去的快速增長進入到未來的高質(zhì)量增長調(diào)整期，經(jīng)濟的增速持續(xù)放緩對酒旅市場帶來根本性的基礎(chǔ)影響, 國內(nèi)酒旅業(yè)受損嚴重但依然表現(xiàn)出較強的成長動力，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級仍然是城市發(fā)展的重要引擎。在此背景下，北上廣深作為中國經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡，也是酒店住宿業(yè)發(fā)展最成熟、需求******、品牌覆蓋最廣的城市，酒店市場的業(yè)績高度毋庸置疑，未來發(fā)展將依托存量資產(chǎn)翻新和價值投資布局，帶動酒店需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化和盈利能力提升，為二三線城市等提供示范效應(yīng)和發(fā)展借鑒。

一線城市酒店業(yè)背景分析及整體概況：疫情下業(yè)績明顯承壓，品牌選擇北上廣深進行戰(zhàn)略布局，品牌化程度高

整理匯總2020-2021年北上廣深一線城市的GDP及旅游數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，城市GDP數(shù)據(jù)與我國整體GDP增長率（8.1%）接近，且均保持穩(wěn)中向好態(tài)勢；第三產(chǎn)業(yè)占比均超過60%，酒旅服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)雄厚成熟；旅游總收入與旅游總?cè)舜卧谝咔槠陂g產(chǎn)業(yè)敏感性和脆弱性暴露無遺，同比均呈現(xiàn)較大幅度下滑。

具體到各個一線城市，北京作為政治中心嚴格的疫情管控以及冬奧會的利好，使得北京酒店的業(yè)績呈現(xiàn)復雜性和矛盾性。上海在精準靈活的疫情防控政策下兼顧保障經(jīng)濟發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增加值首次突破3萬億元，對經(jīng)濟增長貢獻率達69.6%，成為上海經(jīng)濟增長的核心動力，有力帶動和激活了上海酒店民宿和度假市場。疫情的反復使得廣州市場接連受創(chuàng)，2020年旅游業(yè)總收入下降39.9%，旅游外匯收入為14.59億美元，下降77.7%。對于口岸眾多、外貿(mào)發(fā)達的深圳而言，受中美貿(mào)易爭端、房地產(chǎn)等影響更深更廣泛，疫情復燃的壓力持續(xù)存在，導致酒店業(yè)績在此背景下承壓。

邁點研究院匯總整理了各一線城市核心商圈下的酒店品牌發(fā)展形態(tài)特點，以呈現(xiàn)酒店發(fā)展的基本態(tài)勢。北京作為國家首都，對于多數(shù)酒店品牌而言，在中國市場發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，因此頗受大型酒店集團青睞，但是由于進入市場較早，伴隨新興酒店品牌崛起，早些年進入市場的品牌酒店面臨換牌運營，北京市場品牌布局將有一定變動。上海酒店市場國際化及品牌化程度非常高，且由于是經(jīng)濟中心，城市國際化程度高，海外市場龐大，多數(shù)國際品牌選擇上海作為進入中國市場的切入點，國際品牌眾多且伴隨有大量“小而美”品牌；國內(nèi)酒店品牌化程度也比其他城市更高，紛紛選擇入駐上海以加強其品牌的影響力。廣州地區(qū)市中心的兩個熱門商圈尤其是火車東站、天河體育商圈內(nèi)酒店眾多，租金高昂，市場內(nèi)競爭激烈；珠江新城、五羊新城商圈相較前者中高端酒店密度及品牌化更低，高價酒店較少，仍有進入空間；白云山風景名勝區(qū)和長隆旅游度假區(qū)為代表的休閑度假酒店市場內(nèi)多為單體酒店，品牌酒店開設(shè)較少。深圳酒店市場的主要客群為商旅群體，多數(shù)酒店熱衷于進入商務(wù)酒店市場，但由于商務(wù)酒店對于酒店選址城市中心化和酒店配套交通便捷度有較高要求，選址多為租金高昂的熱門CBD區(qū)域，配有完善的休閑娛樂、購物餐飲設(shè)施。

一線城市酒店業(yè)規(guī)模數(shù)量及類型分布：數(shù)量基本在萬級左右，大型賽事和城市特色稟賦對酒店供應(yīng)影響明顯

邁點研究院數(shù)據(jù)顯示：2022年中國一線城市酒店存量市場共計為38396家，其中，北上廣均在一萬家左右，深圳總量稍遜，為7400余家；星級酒店總數(shù)為7383家，其中，北京上海均在2500家左右，廣州和深圳在1000家左右。從類型規(guī)模來看，仍呈現(xiàn)出中國市場顯著的“金字塔結(jié)構(gòu)”，經(jīng)濟連鎖酒店數(shù)量最多，中端、中高端和高端酒店呈現(xiàn)出規(guī)模和檔次反比的態(tài)勢。高端酒店最先在一線城市開始落地，如北京麗都假日飯店、上海希爾頓酒店等國際品牌中國首家門店紛紛亮相，廣州白天鵝賓館、廣州中國大酒店、廣州花園酒店等獲評************批五星級酒店。一線城市的中高端酒店的大規(guī)模發(fā)展賴于各個城市的大型賽事承辦和政策規(guī)劃，如北京和上海的供給高峰分別來自于2008年的奧運會和2010年的世博會，而廣州和深圳在2019年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺前后，酒店規(guī)模開始大幅增長。一線城市的中檔酒店發(fā)展則承起于2010年左右消費客群的休閑度假時代到來，如北京結(jié)合周邊城市推出京承、京津、京秦、京張和京冀晉五大旅游拓展帶開發(fā)休閑度假旅游產(chǎn)品。同時，會展中心的外溢需求、住店會議和獎勵旅游需求也讓一線城市開始建設(shè)大批會展場地和配套設(shè)施，如深圳2018 年國際會展中心的投入使用為酒店市場發(fā)展帶來更多機遇。一線城市的經(jīng)濟連鎖酒店則因流動人口基數(shù)大，主要面向快捷酒店客群市場，整體體量******，連鎖化和規(guī)?；潭茸罡撸骄績r150-300元之間，品牌翻牌頻繁，升級和迭代次數(shù)較多，不斷通過配套和主題產(chǎn)品更新升級迎合消費需求。

如上文所述，酒店的開業(yè)情況也與當?shù)厥袌龅陌l(fā)展歷史階段、城市特性緊密相關(guān)，從北上廣深四個城市的酒店發(fā)展歷史來看，北京和上海的發(fā)展起步都明顯早于廣、深兩地，而大型賽事和城市特色稟賦則從根本上影響了一線城市酒店供給局，如北京作為“雙奧之城”，2008年和2022年前后均迎來酒店入市高峰，且北京國企央企政府機構(gòu)眾多，酒店投資政策因素較多，上海對于高奢品牌和城市度假酒店的偏好，使得高端酒店的投資熱潮不斷?；浉郯拿駹I經(jīng)濟發(fā)達，市場化程度高，在酒店的投資上也更顯務(wù)實理性。邁點研究院根據(jù)改革開放后，每10年作為一個階段來觀察一線城市酒店的開業(yè)數(shù)量，2010年前后為各個階段入市高峰，一線城市開業(yè)酒店數(shù)量均值為1236家，遠超其他時期。在2020年疫情開始后，開業(yè)酒店數(shù)量有所影響，但總量依舊可觀，2021年數(shù)量明顯下降，不到2020年的一半。

具體到一線城市酒店的品牌類型結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟型酒店、中端酒店和中高端酒店類型居于前三位，占比分別為36.92%、24.97%和10.32%；非標住宿占比最少，客棧民宿和精品酒店占比分別為2.73%和0.85%。平價酒店、國內(nèi)高端酒店和輕中端酒店和國際高端酒店則居中，占比均不足10%。進一步分析品牌旗下的門店數(shù)量，一線城市的門店數(shù)量前三位的品牌分別為漢庭酒店、7天酒店和如家酒店。門店數(shù)量超過100家的品牌為14個，門店數(shù)量超過50家和30家的品牌為15個，均以經(jīng)濟連鎖酒店和輕中端酒店為主；門店數(shù)量超過20家、15家和10家的品牌數(shù)量顯著增多，分別有19個、20個和26個，以中端酒店居多，部分為中高端酒店、國內(nèi)高端酒店和國際高端酒店。

一線城市酒店業(yè)市場經(jīng)營和盈利分析：深圳和廣州的餐飲收入占比較高，上海的出租率表現(xiàn)顯著高于其他城市

細觀一線城市2020-2021年各個季度的業(yè)績對比發(fā)現(xiàn)，北京和上海整體優(yōu)于廣州和深圳，而北京則稍遜于上海，北京和上海的季度均值分別為27.39和27.67億元，在2020年3季度至2021年2季度上海均大幅高于北京；廣州則基本是深圳的2倍左右。另外整體來看，2020年3季度和4季度以及2021年2季度，各個一線城市的業(yè)績逐步歸正，并呈現(xiàn)回升態(tài)勢，體現(xiàn)在高星級酒店上尤為明顯。

從收入端來看，酒店的收入主要是客房和餐飲。從客房收入占比上，北京、上海、廣州和深圳的季度占比均值分別為38.29%、40.97%、36.31%和48.37%，深圳與其他一線城市相比，位居首位，廣州客房占比上位列四大城市末位。從RevPar來看，上海表現(xiàn)******，季度均值為259.39元，北京則因星級酒店數(shù)量較多和嚴格的疫情防控疊加，使得平均值較低。近年來伴隨疫情常態(tài)化，遠距離的商務(wù)出行受限，休閑旅游正在引領(lǐng)復蘇的潮流，加之數(shù)字化經(jīng)濟、社會餐飲等供應(yīng)鏈標準化，消費客群對于食物的品質(zhì)和安全問題越來越重視，星級酒店餐飲備受歡迎。其中，深圳和廣州的餐飲收入占比明顯高于北京和上海，餐飲旺盛的需求也拉高了酒店的整體收入水平。

從一線城市各季度的平均房價同比和出租率同比來看，2020年1季度至2021年1季度均呈現(xiàn)較大跌幅；房價同比跌幅在20%左右，出租率跌幅則在50%左右。但是在如此嚴重的疫情沖擊下，上海的出租率季度均值為11.03%，表現(xiàn)顯著高于其他城市，除了受益于精準有效的疫情防控政策，沒有大幅減少酒店的正常營運水平，也因為上海酒店業(yè)收益管理的作用日益凸顯，酒店紛紛調(diào)整不同客源的定價水平以確保收入******化，并提供更加定制化的特色產(chǎn)品，通過直銷或OTA渠道鎖定具有較高支付能力的需求群體，進而對于整體房晚收入帶來明顯的刺激作用。

一線城市酒店業(yè)發(fā)展趨勢展望：產(chǎn)品升級驅(qū)動房價增長，存量資產(chǎn)更新和郊區(qū)市場將是未來投資的主流

品牌發(fā)展方面：一線城市的品牌化程度在各線級城市居于前列，但仍有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g，在原有品牌升級和新品牌布局的浪潮下，單體酒店依靠特色發(fā)展、品牌化酒店依靠連鎖化提升盈利能力都在強化其生存之道。

第一，整體品牌化程度，北京、上海、廣州和深圳品牌化程度分別為25.68%、25.70%、11.31%和13.16%，一線城市品牌化程度均值為18.96%，2020-2021年疫情影響下，風險能力較弱的單體酒店市場出清，品牌化程度提升，仍遠低于歐美60%的連鎖水平。第二，中高端品牌化程度。邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，從中高端酒店品牌程度上來看，52個城市酒店品牌化水平均值為44.75%，北京、上海、廣州和深圳分別為49.18%、68.88%52.85%和52.75%，除北京外，其他三個城市較高程度高于平均水平。第三，新品牌布局。在新型消費者需求的變化和酒店品牌快速升級迭代的過程中，必然會促使新品牌的出現(xiàn)，由于一線市場屬于高價值市場，平均每間客房的價值產(chǎn)出和管理費貢獻十分可觀，因此，品牌依然高度重視在這些市場的持續(xù)布局，一線城市成為新品牌首發(fā)的絕佳市場。第四，伴隨著住宿需求的多元化，特色的單體酒店依靠小體量的經(jīng)營成本、產(chǎn)品的特色差異化仍然也有一定的生存空間，品牌和單體各有優(yōu)勢，最終均是通過整體運營，提高盈利。

市場運營方面：一線城市作為酒店業(yè)發(fā)展最為成熟的市場，通過產(chǎn)品驅(qū)動房價增長是下一階段的關(guān)鍵，從一線城市的酒店運營發(fā)展來看，通過高奢升級、產(chǎn)品換代和內(nèi)容賦能，以更好迎合市場客群變化。

第一，一線城市傳統(tǒng)酒店價格競爭激烈，未來更多需要考慮市場細分，如低端提升、高端下沉、中端特色的內(nèi)容型/設(shè)計型酒店；第二，經(jīng)歷了疫情巨變，客群的消費行為隨之發(fā)生巨大變化，新型細分人群如閨蜜、游戲一族、情侶不可忽略，因此一線城市存量酒店需聚焦新型細分人群，打造潮流生活聚集地，并持續(xù)開發(fā)酒店大堂，健身房、洗衣房、廚房等共享生活空間；第三，深度挖掘本地需求潛力，社區(qū)餐飲等新模式，研究暢銷菜品，根據(jù)時令變化，常變常新，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)，預制菜、自熱食品等形式，向更高級的文化價值進階，融入文化體驗，做“睦鄰友好”型的本地酒店；第四，化危為機，深入研究市場需求變化，研發(fā)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，豐富營銷方法和策略，形成更具市場競爭力的酒店產(chǎn)品和服務(wù)，推動后疫情時代的轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展。

投資引領(lǐng)方面：在一線城市新定位下，城區(qū)內(nèi)投資機遇將更多體現(xiàn)在存量資產(chǎn)產(chǎn)品和品牌升級層面上，郊區(qū)范圍度假產(chǎn)品的集群效應(yīng)會愈發(fā)突出，新的酒店業(yè)態(tài)將立足于新型消費需求的生活方式集合，但同時也呈現(xiàn)出投資類型更趨于多元化的特點。

第一，奢華酒店。數(shù)據(jù)顯示，2020年奢華酒店的簽約數(shù)量同比增速達到了167%。受疫情環(huán)境多變的影響，奢華酒店資產(chǎn)因其的長線價值更能為投資者提供更為長期穩(wěn)定的保障。在產(chǎn)業(yè)遷移持續(xù)推進、消費升級意識提升趨勢下，為奢華酒店發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展圈層。第二，城市度假。后疫情時代，旅游度假有了更明星的增長，攜程的旅游度假環(huán)比增長了151%。相比起特定的旅游目的地，各方面功能設(shè)施都更便捷的城市，成為出行******。美團大數(shù)據(jù)顯示，消費者開始習慣在離家方圓300—500公里的范圍內(nèi)度假，出現(xiàn)了“泡酒店”的現(xiàn)象。第三，會展商務(wù)。伴隨疫情精準防控，我們相信在一線城市第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟背景所帶來的推動以及大型展會輻射作用的影響，將會繼續(xù)帶動MICE（會議會獎）客源增長幅度相對比較明顯，進而帶動房間需求量的增長，提升市場住宿率水平。第四，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。酒店業(yè)主的投資行為更趨于理性，通過專業(yè)酒店資產(chǎn)管理團隊使酒店價值******化，以實現(xiàn)資產(chǎn)持有或退出策略，一線城市包括酒店更新在內(nèi)的城市更新項目，已經(jīng)成為存量經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者將繼續(xù)關(guān)注改造或增值型的酒店投資項目。