2022年如何看酒店投資市場

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2022年2月17日，第一期深海匯創(chuàng)始會議在深圳成功舉辦，會議聚集深圳領(lǐng)先的酒店及資產(chǎn)投資管理的創(chuàng)始人，共計13人，成員深度扎根投資時間平均6年以上，總計投資管理資產(chǎn)約120多萬方，累積投資金額約50億，涉及綜合產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、商業(yè)、酒店等優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，并將持續(xù)進行專業(yè)、深度的投資。

第一次聯(lián)盟會議中，提及最多的關(guān)鍵詞是“專業(yè)化”和“機構(gòu)化”。大家均表示，綜合資產(chǎn)投融建管退的過程越來越復(fù)雜，所需要的專業(yè)性越來越高，亟需在資產(chǎn)、資金、管理等各方面提高人員的專業(yè)性，并形成有效的協(xié)同機制，共同提升投資效率、降低投資成本和投資風(fēng)險，這也是深海匯未來努力的方向。

本篇文章將總結(jié)并分享會議期間以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓和優(yōu)質(zhì)物業(yè)等資產(chǎn)為代表的資產(chǎn)持有者，對投資的經(jīng)驗和觀點。

深圳青創(chuàng)智園集團股份有限公司集團董事長蔡懷龍介紹，專注園區(qū)投資的他，經(jīng)過20多年的發(fā)展目前持有運營4個產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)，總建筑面積達45萬平方米，總占地面積超17萬平方米，園區(qū)總?cè)藬?shù)超2萬人，入駐企業(yè)及商業(yè)達1000余家。

隨著市場的變化，蔡懷龍的商業(yè)模式也在不斷變化，從早期的純實業(yè)投資到中期整合市場營銷管理，再到近期逐漸開始的產(chǎn)業(yè)孵化，而這一切的變化主要在于他意識到現(xiàn)在的商業(yè)產(chǎn)業(yè)更需要專業(yè)的規(guī)劃運營。

并且定位上也從單純的投資，轉(zhuǎn)為區(qū)域內(nèi)園區(qū)運營品牌開發(fā)商，從單一的物業(yè)板塊開始延伸到多業(yè)態(tài)板塊，其中自創(chuàng)酒店品牌Amigo酒店，也是為了更好的服務(wù)園區(qū)企業(yè)，在酒店業(yè)的嘗試。

深圳市中康源實業(yè)集團有限公司/深圳市前海善緣資本合伙企業(yè)董事長吳灝斌，他主要從事股權(quán)投資，近幾年投資了多個物業(yè)項目。

在疫情以前，物業(yè)管理做得很好，可以按時收租；但是疫情以后，物業(yè)收租比較困難。這個現(xiàn)象引發(fā)了他很多的思考以及轉(zhuǎn)變。

吳灝斌便開始關(guān)注并尋找其它投資市場，其中，酒店和公寓也是其關(guān)注領(lǐng)域。

但是考察和對接一段時間后，發(fā)現(xiàn)很多東西和他想象的有很大差距。比如，他在公寓項目和電競酒店做的嘗試和試探，但由于對公寓行業(yè)的專業(yè)知識有所欠缺，回報周期也會延長；而從金融投資看電競酒店的產(chǎn)品模式，對接了十多家品牌后，能打動他的產(chǎn)品很少。

深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會副秘書長、企業(yè)紓困中心主任張國棟表示，受疫情的影響，相對之前，不良資產(chǎn)市場活躍度更高。

在這樣的市場背景下，會有很多價格抄底的好項目。比如，他近兩年處理部分不良資產(chǎn)項目有：

1.某家上市公司以7億的價格收購了1棟2萬方的寫字樓項目，從談判到簽合同僅用了2個月的時間。

2.某香港公司在內(nèi)地股買的12萬方物業(yè)，從早期的報價35億到最終以12億成交。

但這樣的好項目一般屬于兩種企業(yè)，一種是資金實力雄厚的企業(yè)，另外一種就是具備多產(chǎn)業(yè)板塊的企業(yè)。因為多產(chǎn)業(yè)板塊企業(yè)具備行業(yè)經(jīng)驗，對物業(yè)項目的投資預(yù)判會更準(zhǔn)確、更專業(yè)，會知道物業(yè)適合做什么項目，以及投資回報周期。

華桓文化創(chuàng)意（深圳）有限公司/深圳市恒怡豐建材貿(mào)易有限公司董事長葉權(quán)開，目前深圳的一家綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由早前的廠房升級改造而成，因此他對商業(yè)舊改項目也有一些經(jīng)驗。

比如，其公司在經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目之前，從事過房地產(chǎn)項目和政府合作醫(yī)療項目，但是，由于國家政策的變動，項目最終不得不終止；在2015年之后，通過租賃5000畝的物業(yè)項目又開始投資文旅項目，但因為市場跟蹤不及時，項目也停止了運營。

葉權(quán)開表示希望通過分享這些相對失敗的經(jīng)驗，讓大家都意識到，園區(qū)項目具有多元化的特點，市場抗風(fēng)險的能力更強。但也需要對各個業(yè)態(tài)進行詳細的了解，并且需要專業(yè)，這樣才能避免在投資中走彎路。

關(guān)于未來，深圳青創(chuàng)智園集團股份有限公司集團董事長蔡懷龍表示，其團隊接下來的核心工作是通過園區(qū)的平臺賦能園區(qū)企業(yè)，提升園區(qū)商業(yè)價值，園區(qū)已經(jīng)正在準(zhǔn)備啟動數(shù)字化管理。

目前，蔡懷龍正在經(jīng)營的4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)共有1100家企業(yè)入駐。公司也投資了園區(qū)內(nèi)的4家企業(yè)，涉及機器人儲能和數(shù)字化管理等。目前在做的酒店品牌也希望今后將其植入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做一個閉環(huán)。

對于深海匯未來的展望和資源互通，他希望：

①為園區(qū)導(dǎo)入數(shù)智化企業(yè)，在園區(qū)成立電商產(chǎn)業(yè)園；

②資源整合，異業(yè)合作，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商鋪賦能；

③大家一起多維度的研究經(jīng)營性問題，尋求解決方案。

除了園區(qū)的搭建外，園區(qū)+投資+服務(wù)的整體運營模式，和當(dāng)?shù)卮迕竦幕旄?、資產(chǎn)模型的搭建、對內(nèi)的投資和服務(wù)，都是蔡懷龍公司的優(yōu)勢，可以為深海匯輸送穩(wěn)定的資源。

深圳市中康源實業(yè)集團有限公司/深圳市前海善緣資本合伙企業(yè)董事長吳灝斌分享關(guān)于未來對物業(yè)項目和酒店行業(yè)的看法。

第一，關(guān)于連鎖化?，F(xiàn)在的消費者都注重體驗感，企業(yè)舊的運營觀念和理念已經(jīng)跟不上時代，這必定會刺激各個行業(yè)產(chǎn)生大量的連鎖品牌；同時，下沉市場的連鎖加盟需求也會更大，這樣的變化一樣發(fā)生在酒店行業(yè)；當(dāng)下他在尋找能夠做連鎖加盟的商業(yè)團隊，并進行股權(quán)投資。

第二，在資產(chǎn)板塊，他覺得市場發(fā)生了巨大的變化，二線以下城市的物業(yè)不僅價格不便宜，商業(yè)價值也不大，因此不建議接手。

第三，結(jié)合自己早前在其它領(lǐng)域的投資經(jīng)歷，他建議投資人在接觸新的熱門領(lǐng)域時，需要更理性的思考、更專業(yè)的操作知識以及強大的團隊，這樣可以降低投資風(fēng)險。

鑒于自己早前在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的投資經(jīng)歷，他希望在深海匯獲得更多關(guān)于不良資產(chǎn)的專業(yè)知識，以及物業(yè)項目的成交技巧和運營技巧。

深圳市不良資產(chǎn)處置協(xié)會副秘書長、企業(yè)紓困中心主任張國棟希望通過深海匯，搭建一個全國性的不良資產(chǎn)處置平臺。

同時，他可以為深海匯成員提供優(yōu)質(zhì)低價的物業(yè)項目，希望在資產(chǎn)重組方面，和大家溝通交流和學(xué)習(xí)。

華桓文化創(chuàng)意（深圳）有限公司/深圳市恒怡豐建材貿(mào)易有限公司董事長葉權(quán)開希望今后在金融和市場融資上和深海匯成員交流學(xué)習(xí)。

關(guān)于酒店的未來走勢，葉權(quán)開表示酒店投資收益穩(wěn)定，但是由于自己對該行業(yè)的不了解，目前仍持觀望的態(tài)度。

但是自己的家族式企業(yè)，項目眾多，缺少專業(yè)的運營和管理公司，為此也希望可以交流學(xué)習(xí)資產(chǎn)管理的知識。

后期深海匯聯(lián)盟將會有更多深度洞察案例，歡迎志同道合的您一起參與并推動資產(chǎn)新升級。