2022酒店甩賣潮資產(chǎn)底層價(jià)值和規(guī)律分析

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中國(guó)酒店資產(chǎn)格局正發(fā)生著深刻的變化，在看似迷霧叢生的前方，我們需要梳理酒店資產(chǎn)價(jià)值及組合的脈絡(luò)，只有把握根基所在，利用規(guī)律，才有可能安全的穿越周期。

隨著疫情的波動(dòng)，疊加中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則轉(zhuǎn)變，整個(gè)中國(guó)酒店資產(chǎn)出現(xiàn)了一大波甩賣的風(fēng)潮，這個(gè)風(fēng)潮從2020年底開始，在2021年逐漸釋放，筆者預(yù)計(jì)在2022和2023年度會(huì)有一波新的酒店資產(chǎn)出售風(fēng)潮到來，這本身就是酒店業(yè)周期規(guī)律所致，也有酒店業(yè)主是因疫情影響帶來的流動(dòng)性出現(xiàn)問題，這些因素的疊加會(huì)在疫情波動(dòng)的背景下被持續(xù)強(qiáng)化。

2022年年初，曾經(jīng)有央企接盤數(shù)家民營(yíng)或者股份制房地產(chǎn)商酒店資產(chǎn)的傳聞，這在政策層面進(jìn)一步證實(shí)了酒店資產(chǎn)出售風(fēng)潮的存在，某種意義上也是解決中國(guó)酒店資產(chǎn)集中度的過程，屬于行業(yè)在市場(chǎng)指導(dǎo)下完成挑戰(zhàn)的一個(gè)規(guī)定動(dòng)作，政策因素主要是一個(gè)引導(dǎo)和促進(jìn)作用，我們期待著新的酒店資產(chǎn)交易落地，進(jìn)而形成新的酒店資產(chǎn)投資人格局。

我們知道酒店資產(chǎn)是資本密集型投資的結(jié)果，盡管在中低端市場(chǎng)有很多租賃物業(yè)改造的酒店，但就實(shí)際情況來看，酒店業(yè)的“重”資產(chǎn)屬性一直是酒店業(yè)發(fā)展的基石，只有重資產(chǎn)投資發(fā)生新的變化才會(huì)導(dǎo)致酒店業(yè)在成長(zhǎng)性上獲得資本的支持。

投資酒店資產(chǎn)是和酒店資產(chǎn)品質(zhì)密切相關(guān)的。同樣的酒店資產(chǎn)，其資產(chǎn)的品質(zhì)受到酒店資產(chǎn)物理周期的影響，也受到酒店?duì)I運(yùn)管理特點(diǎn)的影響，這兩者相互影響的結(jié)果就是酒店資產(chǎn)的資本支出問題，也就是基于酒店穩(wěn)定可持續(xù)營(yíng)運(yùn)所需要的后續(xù)投資。這個(gè)問題其實(shí)是酒店投資人最容易忽略的問題：酒店投資是一個(gè)涵蓋酒店資產(chǎn)物理周期全壽命的過程。

開始是酒店的購(gòu)置成本（建造成本），后者是為了保證酒店的穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)而必要的對(duì)于酒店資產(chǎn)進(jìn)行的維修和改造，這其實(shí)就是就酒店投資的又一個(gè)部分，也算是酒店資產(chǎn)的持有成本。

基于酒店?duì)I運(yùn)期間酒店資產(chǎn)的持續(xù)投入（資本支持的出現(xiàn)），酒店資產(chǎn)的品質(zhì)將主要從兩個(gè)方面來表達(dá)：設(shè)施設(shè)備的適應(yīng)性；酒店功能空間的經(jīng)濟(jì)性。

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假設(shè)我們將酒店的空間分為：可以支持產(chǎn)生收入的如收益空間（客房，餐廳）；便于酒店?duì)I運(yùn)的后臺(tái)空間，以及保證酒店品質(zhì)的公共空間（電梯廳，大堂，建筑內(nèi)部廊道等）。這樣大致得到一個(gè)酒店資產(chǎn)的基本品質(zhì)判斷：酒店的收益空間對(duì)應(yīng)的建筑面積要超過酒店總建筑面積的50%，否則不論怎么經(jīng)營(yíng)，酒店資產(chǎn)的收益水平都是可疑的。（這一點(diǎn)用坪效就可以清晰地解釋）

另外一方面，設(shè)備選型設(shè)施的規(guī)劃和設(shè)計(jì)直接相關(guān)，必須全壽命考慮，同時(shí)還要考慮機(jī)電設(shè)備的功率輸出穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)性的兼容，這其實(shí)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問題，盡管有成熟技術(shù)但是如果選型不當(dāng)所帶來的顧客投訴遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過你的想象。并且在實(shí)踐過程中，酒店員工也會(huì)痛恨這些營(yíng)運(yùn)設(shè)施，這也是營(yíng)運(yùn)設(shè)施和設(shè)備最容易被毀壞的原因。

對(duì)公共空間來說，這個(gè)空間在塑造酒店的品質(zhì)，是消費(fèi)場(chǎng)景的格調(diào)以及品味所在，也是投資成本較高的部分。但是就實(shí)踐來說，如果消費(fèi)者或者住客不愿意為這個(gè)場(chǎng)景買單，過度的投入都是無效的，這背后暗和經(jīng)濟(jì)學(xué)上的投資收益遞減規(guī)律。奢華的界限是趣味而非奢靡，這樸素的道理其實(shí)是總會(huì)被人遺忘的審美。

基于以上三點(diǎn)，酒店的改造或者說資本支出可以是主動(dòng)型的（基于酒店坪效的提升而做的功能分區(qū)改變或者修改，甚至棄用）；也可以是被動(dòng)型（基于酒店坪效的穩(wěn)定條件下，盡可能少的資本支出策略）；甚至可以是掠奪型的（酒店進(jìn)入裝修改造周期前的半年，盡可能多的使用酒店），這三種策略都沒有對(duì)錯(cuò)，只有資產(chǎn)所屬的物理周期和經(jīng)營(yíng)周期的不同帶來的變化。

因此處在不同物理周期的酒店資產(chǎn)有著完全不同的資產(chǎn)品質(zhì)特點(diǎn)，這意味在不同階段，同樣一家酒店的資產(chǎn)價(jià)值是不同的，這個(gè)推論對(duì)于我們理解酒店投資的周期策略變化具有深刻的實(shí)踐意義。

酒店資產(chǎn)因?yàn)樗幍赜虻牟罹?，使其資產(chǎn)的收益具有上限，這個(gè)上限就是酒店資產(chǎn)在酒店?duì)I運(yùn)模式下的直接收益表達(dá)，這種表達(dá)具有鮮明的地域。而某種意義上酒店管理品牌的存在價(jià)值正好是：盡可能達(dá)到或者超越這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的加權(quán)平均收益水平，使得酒店資產(chǎn)的收益率在統(tǒng)計(jì)意義上處于高于市場(chǎng)加權(quán)平均曲線的阿爾法區(qū)間。

筆者在過去實(shí)踐中經(jīng)歷過這樣的場(chǎng)景，一個(gè)奢華酒店的資產(chǎn)收益水平超過市場(chǎng)加權(quán)平均水平的5倍。這似乎讓人眩暈，但是背后其實(shí)就是酒店品牌取得巨大成功，這也是酒店品牌和酒店管理公司可以在市場(chǎng)上發(fā)展的基礎(chǔ)和價(jià)值源泉。

假如我們把這些地域差別按照門戶城市（一線）、區(qū)域樞紐城市（二線）、區(qū)域中心城市（三線）、地域中心城市（四線）來區(qū)分，酒店資產(chǎn)的收益表現(xiàn)會(huì)呈現(xiàn)明顯的差別，這些差別使得酒店資產(chǎn)可以被分為核心資產(chǎn)、價(jià)值資產(chǎn)和補(bǔ)充性資產(chǎn)，這在配置酒店資產(chǎn)時(shí)是一種非常有效的資產(chǎn)組合策略。

核心資產(chǎn)的的特點(diǎn)在于其營(yíng)業(yè)收入的穩(wěn)定性，使得資產(chǎn)的價(jià)值溢價(jià)非常明顯；

價(jià)值資產(chǎn)的特點(diǎn)則在于資產(chǎn)和周期的相關(guān)性更高，易于捕捉經(jīng)濟(jì)周期的收益紅利，性價(jià)比更加穩(wěn)定；

補(bǔ)充資產(chǎn)則是一種邊緣化的選擇，其作用可能是對(duì)抗資產(chǎn)組合的市場(chǎng)季節(jié)性波動(dòng)而做的配置（比如淡旺季相反的資產(chǎn)，會(huì)有效對(duì)沖酒店資產(chǎn)組合季節(jié)性波動(dòng)）。

這些收益特點(diǎn)其實(shí)就是資產(chǎn)品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)解釋，它不僅僅和酒店資產(chǎn)的物理周期有關(guān)，更重要的是和酒店資產(chǎn)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)周期和特點(diǎn)密切相關(guān)。某種意義上對(duì)于地域性差異的理解是酒店投資國(guó)際化乃至全球化最重要的基本常識(shí)。

當(dāng)下正是中國(guó)酒店資產(chǎn)重組和集中的時(shí)間窗口，我期待著中國(guó)酒店投資人可以打造一個(gè)具備全球化視野的酒店資產(chǎn)組合，這種全球視野本身就是基于對(duì)酒店資產(chǎn)價(jià)值的深刻理解而產(chǎn)生的遠(yuǎn)見。對(duì)應(yīng)的，酒店品牌的擴(kuò)張同樣可以借助這個(gè)投資人的投資組合策略脈絡(luò)完成國(guó)際乃至全球化的布局。

中國(guó)酒店業(yè)正在周期和疫情的沼澤中蹣跚而行，越是在這樣艱難的時(shí)刻，我們?cè)绞且３忠环N信念，那就是價(jià)值是業(yè)務(wù)發(fā)展和擴(kuò)張的源泉！我們要堅(jiān)信現(xiàn)代酒店業(yè)過去120年都不曾概念化的東西，而不僅僅是追逐那些概念性的新變化！