2022中國酒店行業(yè)投資現(xiàn)狀及對策

來源：中飯協(xié)資管委CHAMA  侵刪

作為從業(yè)中國酒店的三十年的老兵，行者老夏深度經(jīng)歷了中國酒店發(fā)展的初期（上世紀80年代）、發(fā)展高速期（新千年00年代）、和當下的發(fā)展焦慮期（新千年20年代）。無論是作為酒店管理者還是作為酒店投資和建設者，見證了中國酒店初期的投資6-10年收回的優(yōu)質資產(chǎn)階段，到今天的平均回報長達30-100年的投資焦慮階段，酒店已經(jīng)成為投資人回避甚至唾棄的行業(yè)。

當一門生意，不能為投資者帶來正常收益，平均年投資回報低于了同期銀行利息時，而這種狀況不僅僅表現(xiàn)在一個地區(qū)或者一家單一酒店，已然成為全社會、全行業(yè)的共同特性時，那一定是這個行業(yè)生病了，且病的很重。這已經(jīng)引起了所有酒店人包括投資人、經(jīng)營者和資本家的高度重視，行業(yè)從業(yè)者必須找到解決方案，讓其回歸生意本身。

（特別說明：本文所述酒店投資指購買土地建造物業(yè)直至持有運營的酒店范疇，切勿與租賃物業(yè)改造酒店運營，獲得投資回報的輕資產(chǎn)運營混淆。此類投資不屬于本文研究范圍。）

眾所周知，過去三十年中國酒店隨著城市化進程而發(fā)展，政府需要規(guī)劃和建設大量酒店以配合城市發(fā)展，以應對商務及會議接待需求，以及伴隨大量新增的住宅和新型商業(yè)區(qū)而作為生活配套的要求，故大量新增酒店的開發(fā)商和業(yè)主均以房地產(chǎn)商為主。為了鼓勵建設，各地出臺諸多優(yōu)惠政策，客觀上酒店投資行為為地產(chǎn)開發(fā)商帶來諸多利益和好處：土地成本紅利、土增稅和企業(yè)所得稅等避稅紅利、住宅和商業(yè)物業(yè)銷售溢價、作為再融資的負債工具、穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流等。故開發(fā)商及投資人基本不考慮酒店持續(xù)運營收益能力與投資回報要求的匹配度即合理的收益率。而事實上從整個項目綜合收益角度看，常常是酒店開業(yè)日實際上已經(jīng)收回了酒店投資，因而忽視了資產(chǎn)本身的投資收益合理性和可行性，埋下了酒店不可持續(xù)發(fā)展的根源。

現(xiàn)今進入后房地產(chǎn)時期，一切都變了：土地出讓門檻變了，紅利消失了；限價限售帶來的溢價空間消失了；三條紅線使酒店成了負債的重點關注點，而長期低于銀行同期利息的投資回報率，銀行再融資難度越來越大；國際上評估資產(chǎn)是按照收益法，但國內融資的資產(chǎn)評估是重置法和市場法的估值方式，所以實際上資產(chǎn)價值被腰斬。

過去30年處于地產(chǎn)快速發(fā)展期，因而伴隨誕生了大量酒店資產(chǎn)，而酒店運營20年后已經(jīng)進入更新改造期，而地產(chǎn)項目從開發(fā)期轉為經(jīng)營期，持有資產(chǎn)進入存量時期，酒店自然也同時進入存量資產(chǎn)時代。無論那些正在進入的開發(fā)商，還是已經(jīng)持有存量資產(chǎn)的持有人，還是已經(jīng)正想進入的新投資人，基于上述現(xiàn)狀，都對這類資產(chǎn)管理束手無策。作為酒店投資******的主體，房地產(chǎn)開發(fā)商進入到了進退兩難的境地：一方面存量資產(chǎn)已經(jīng)進入更新改造時期，繼續(xù)持有，需要進一步投資改造，有些生存都成為問題，年經(jīng)營收益無法覆蓋融資成本和改造支出，更別說資產(chǎn)保值增值；另一方面變現(xiàn)能力在目前資產(chǎn)回報低的狀況下極其低下，缺乏有效的退出機制和合理的退出回報。

同時國企央企對資產(chǎn)回報的最新要求，也已經(jīng)讓這些存量資產(chǎn)逐步蛻變成不良資產(chǎn)。每年年度資產(chǎn)管理考核成為一大難關。加上近幾年地產(chǎn)開發(fā)商連續(xù)暴雷或逐步退出地產(chǎn)行業(yè)，主營業(yè)務盈利能力下降，缺乏進一步資金的投入用于更新改造，過往酒店收益微薄，也進一步讓投資回報遙遙無期。原設計和功能面臨新消費群體的消費觀念和新生酒店的設計與功能變革的挑戰(zhàn)，已經(jīng)缺乏了競爭力，逐步出現(xiàn)持有業(yè)主進入資產(chǎn)更新投資焦慮期。預計近年大量存量資產(chǎn)將進入交易市場或重新評估未來存在的價值，急需找到資產(chǎn)持有的有效途徑或處置的出路。

以上狀況，已經(jīng)成為中國酒店投資的全國性現(xiàn)象。如何走出困局，中國飯店協(xié)會經(jīng)過國家標準委員會授權，組織了全國酒店及其他行業(yè)如金融、法律、酒店建設和運營的專家，正在編寫《中國住宿業(yè)資產(chǎn)管理能力評價標準》的國家標準，希望通過分析梳理現(xiàn)狀和總結歷史經(jīng)驗，借鑒國際先進的酒店資產(chǎn)管理手段，從投、融、建、經(jīng)（管）、退全生命周期角度，建立一套評價體系，并將配套一系列提升資產(chǎn)管理的評價方法和改進措施。希望能幫助行業(yè)扭轉困局，走出困境。

行者老夏將在后續(xù)發(fā)表系列研討性文章，從投資（含定位和規(guī)劃設計）、建設開發(fā)（含更新改造）、經(jīng)營管理等三個階段進行探討，希望能給正在從事酒店投資和運營的同行帶來思考和借鑒。并將會通過提供咨詢顧問、項目技術支持等服務方式來幫助有需要的投資人，中飯協(xié)也正在組織有經(jīng)驗的投資、建設、運營、資管和金融專家，幫助業(yè)主提供企業(yè)輔導，在******時機酒店投資進入和退出變現(xiàn)，持有期收益提升，以實現(xiàn)酒店資產(chǎn)******收益。

我們的目標是讓酒店投資在投資前正確規(guī)劃、定位，并通過恰當?shù)慕?jīng)營管理和合適的退出時機和退出機制，確保酒店投資回報高于同期融資成本，并獲得合理投資回報，優(yōu)質項目達到10%的靜態(tài)初期投資回報，實現(xiàn)酒店投資可持續(xù)發(fā)展，讓其成為投資者可傳承的優(yōu)質資產(chǎn)或通過資本運作獲得盈利。我們的愿景是成為酒店投資人的好幫手，讓酒店投資成為一門好生意。

期待通過各位同行及相關專業(yè)的共同努力，恢復酒店投資的本身價值和原始形象---穩(wěn)定現(xiàn)金流、可持續(xù)創(chuàng)造經(jīng)濟和社會價值、樹立優(yōu)質企業(yè)形象及帶來家族尊貴地位，成為可傳承的優(yōu)質資產(chǎn)。