疫情下酒店投資之路與展望
疫情下酒店投資之路與展望
來(lái)源：次方點(diǎn)評(píng)深圳 侵刪
如何度過(guò)現(xiàn)階段的難關(guān)&未來(lái)發(fā)展的展望
本屆會(huì)議主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探討：
1、現(xiàn)擁有/投資經(jīng)營(yíng)的酒店，怎么活下去？
大家一致覺(jué)得對(duì)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的酒店來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在能活著的酒店投資人，一般是三種：1.資金極其雄厚，能輸血虧得起；2.一直做疫情隔離酒店，享受了疫情紅利；3.及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)，壯士斷腕，或者調(diào)整收益結(jié)構(gòu)的投資人。
作為個(gè)體投資人，沒(méi)有源源不斷的資金，大部分都是選擇了2、3兩個(gè)點(diǎn)，20-21年，大家考慮更多的就是“排序和取舍”。取舍指的是兩個(gè)層面，一個(gè)是項(xiàng)目層面，一個(gè)是自己的投資心態(tài)層面。
對(duì)于項(xiàng)目層面，已經(jīng)沒(méi)有能力造血，和再虧損的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓止虧；部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，疫情后有比較好的彈性收入可能的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，作為疫情隔離酒店，先保持現(xiàn)階段的存活，以待疫后市場(chǎng)的利潤(rùn)反彈。
心態(tài)的取舍就是已經(jīng)花了特別多心血和資金的項(xiàng)目，面臨困境時(shí)割肉的不舍，還有對(duì)長(zhǎng)期耕耘的酒店市場(chǎng)再繼續(xù)投資，不確定性的憂慮。深創(chuàng)投的合伙人說(shuō)投資和創(chuàng)業(yè)都是反人性的，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，能夠看破這些困境，找到一條生存和逆襲的路，經(jīng)歷的就是這樣雙重過(guò)程。
據(jù)了解，有些多年投資人已經(jīng)打算轉(zhuǎn)行了，也有些新興的資金不斷進(jìn)入，也不禁在問(wèn)，酒店投資還是不是一個(gè)好生意？丘吉爾說(shuō)過(guò)“不要浪費(fèi)每一次的危機(jī)”，但是如何穿破危機(jī)，找到機(jī)遇呢？
抓住機(jī)遇的人是少數(shù)，大多數(shù)活下來(lái)、活的久的企業(yè)不是預(yù)測(cè)對(duì)了，而是應(yīng)對(duì)對(duì)了，就像現(xiàn)在，我們做的更多的是總結(jié)，為下一次不確定性做好心態(tài)和能力準(zhǔn)備。
關(guān)于現(xiàn)階段投資項(xiàng)目定位合作的建議：
定位：產(chǎn)品定位避免一味地最求裝修、設(shè)計(jì)、服務(wù)。選擇投資性價(jià)比最高的產(chǎn)品，和租賃期限匹配的定位。
品牌：核心城市選品還是成熟品牌，產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、管理相對(duì)更成熟，有一定客源保障。下沉市場(chǎng)可以選擇不太強(qiáng)勢(shì)的品牌。
選址：現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，選核心商圈物業(yè)，市場(chǎng)太熱選發(fā)展商圈，但一定保證長(zhǎng)租期，低遞增
的物業(yè)，一線城市可考慮寫(xiě)字樓物業(yè)。
2、未來(lái)酒店路在何方？酒店投資人需要具備的能力
酒店市場(chǎng)按照大類主體來(lái)分，主要有資產(chǎn)持有方即業(yè)主；品牌經(jīng)營(yíng)方，指租賃空間經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以創(chuàng)造更高坪效的，在本文中指酒店經(jīng)營(yíng)者；以及消費(fèi)者三大主體。
現(xiàn)階段的加盟酒店投資人主要聚焦的利潤(rùn)來(lái)源于品牌經(jīng)營(yíng)的坪效和資產(chǎn)業(yè)主方租金的差價(jià)。具體如下圖：
酒店投資人面對(duì)的是在資產(chǎn)租金成本隨時(shí)間遞增，市場(chǎng)收入不確定，酒店經(jīng)營(yíng)方是第三方，需要管理品牌公司，降低管理風(fēng)險(xiǎn)，提高收入，降低租金獲得更高的投資坪效利潤(rùn)。
結(jié)合酒店產(chǎn)品特性，成本和收入的分布，可以總結(jié)得出：酒店投資主要在有限度酒店空間內(nèi)，結(jié)合房間和餐飲等，售賣最多時(shí)間上的產(chǎn)品；同時(shí)降低人工，營(yíng)銷，品牌管理費(fèi)用和租金以獲得******的租差；延展開(kāi)來(lái)還涉及到基于酒店本身的投資定位,裝修節(jié)儉,以及對(duì)投資人比較好的融資工具。
對(duì)租賃型酒店投資人來(lái)說(shuō)，獲得更低租金；或者防治租金遞增，提高收入增幅；管理項(xiàng)目或管理公司達(dá)成經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，是投資人對(duì)利潤(rùn)達(dá)成重要三個(gè)能力。
我們也期望真的成長(zhǎng)為酒店產(chǎn)業(yè)的投資決策人，對(duì)各階段進(jìn)行利潤(rùn)管理。
當(dāng)前的酒店投資大家分享比較多的是品牌選擇、定位、設(shè)計(jì)、工程和合作的避坑。
但在場(chǎng)投資人一致認(rèn)為，新酒店市場(chǎng)的投資人應(yīng)該也具備酒店資產(chǎn)和金融的知識(shí)，建立新的投資能力和知識(shí)體系。
3、關(guān)于投資人投資方向調(diào)整建議
酒店產(chǎn)業(yè)是穩(wěn)定的民生產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)，政治，交通等穩(wěn)定性息息相關(guān)，是服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要流通節(jié)點(diǎn)，參考我國(guó)酒店行業(yè)規(guī)模增速與經(jīng)濟(jì)增速，基本同步，而以美國(guó)金融危機(jī)數(shù)據(jù)對(duì)比為例，從人力資源和收入恢復(fù)增速來(lái)說(shuō)，酒店產(chǎn)業(yè)是要高于GDP和其他旅游產(chǎn)業(yè)的。
所以關(guān)于投資人投資方向調(diào)整建議是：
①、從租賃酒店投資向持有酒店資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，消除租差轉(zhuǎn)化為投資利潤(rùn)，管理好酒店項(xiàng)目從定位到最后退出的重要節(jié)點(diǎn)過(guò)程，保持現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，爭(zhēng)取超額資產(chǎn)利潤(rùn)。
②、對(duì)于深圳酒店市場(chǎng)，基于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場(chǎng)地位，長(zhǎng)期看好深圳的酒店投資和資產(chǎn)市場(chǎng)
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