2022酒店行業(yè)資管談?wù)摲窒?/strong>

來源：資管委CHAMA 侵刪

中國的酒店行業(yè)歷史遠遠長于商業(yè)和寫字樓，但酒店行業(yè)******的問題在于大家在相當長的時間里聚焦于酒店運營，很少在酒店資產(chǎn)價值方面進行思考和開拓。以至于現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)人把酒店資管與酒店運營當成了一碼事，或者說站在酒店運營的立場去看酒店的“投融建管退”全流程。

為了便于大家理解，我舉個不太恰當?shù)睦觼碚f明資管和運營的差別。

運營我作為一條輪船的船長，我需要招募管理水手，管理在哪兒拉上客人和貨物/在哪兒按時卸下客人和貨物，船上的吃喝拉撒和燃料消耗，如何抵御風(fēng)暴和應(yīng)對管制……這些都是我擅長做的，在所有船長里面我也是最好的，而且我還讓這艘船掙了大錢。但這艘船花了多少錢，投資回報率是多少？這個不是我關(guān)心的。我只關(guān)心當初造船的時候為什么沒能給我增加30%的承載力。

資管我作為輪船公司擁有很多條船，每條船的船長都要給我上繳利潤。我需要監(jiān)控每條船的健康情況，為他們維修、保養(yǎng)、買保險；除此之外我考慮更多的是哪條航線上需要增加/減少船只，要不要開拓新的航線，船隊規(guī)模要不要擴大，有些船是不是該淘汰了，是購買別人二手船還是直接去造船廠定制新船，手頭的船或者航線要不要賣給別的航運公司，手頭錢多了我怎么投資/錢不夠了我怎么能把這個缺口補上……

所以你會看到，資管和運營是不同層面的事務(wù)，他們關(guān)注的問題是截然不同的。船長關(guān)心的是運營利潤，而輪船公司關(guān)注的是整體利潤和資產(chǎn)/船的價值。輪船公司當然喜歡好的船長，但好的船長和運營并不能使船保值增值，甚至隨著造船技術(shù)的改進和市場大環(huán)境的沖擊，船還會加速貶值。

每個好船長都知道什么才是一艘好船，甚至只要給他一艘他夢想的旗艦就能縱橫七海終結(jié)掉 Jack Sparrow 和他的黑珍珠。但任何一家成熟的輪船公司都不會不計成本的去打造這么一個夢幻奇跡號，他們給船長的永遠是只有70-80分的船。不是因為他們不懂船，只是因為性價比最高。

即便都是輪船公司，有的輪船公司只有三五條船，有的輪船公司可能有幾百條船，他們面對的問題在某些方面是一樣的，但在很大程度上也是不同的，而公司應(yīng)對的策略和路徑也會天差地別。比如小的輪船公司業(yè)務(wù)可以非常靈活，業(yè)績主要依賴船長，但抵御風(fēng)險的能力較差；大的輪船公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定靈活性會比較差，但擺脫了對單一優(yōu)秀船長的依賴，抵御風(fēng)險的能力強，甚至不需要去保險公司投保而是自己直接經(jīng)營一家保險公司（基數(shù)夠大可以內(nèi)部對沖偶發(fā)性風(fēng)險）

所以，資管和運營是兩個完全不同的角色。但如果想成為優(yōu)秀的資管人和優(yōu)秀的運營經(jīng)理人，那么必然要對另一個領(lǐng)域有所涉獵和了解，甚至要做到精通兩方面的事務(wù)，能夠在宏觀大局和單個項目之間找到關(guān)鍵點和平衡點且能執(zhí)行到位。在很大程度上，一個優(yōu)秀的資管人本身就應(yīng)該是個合格的船長，但一個優(yōu)秀的船長不走出自身經(jīng)驗的舒適區(qū)就很難成為一個資管人。

我們再回到酒店行業(yè)。

每個酒店行業(yè)的業(yè)主都像是一家輪船公司，區(qū)別只在于旗下的酒店數(shù)量有多有少，聚焦在某些不同的區(qū)域市場或者特定的細分客群市場。業(yè)主公司的業(yè)務(wù)也可以分成兩大塊，一塊是以酒店運營為核心的（往往叫運營中心或者“資管中心”），另一塊是以酒店資產(chǎn)為核心的（往往是以戰(zhàn)略投資部和財務(wù)部為核心）。因為商用不動產(chǎn)的特殊性，它并不是像船一樣在持續(xù)折舊和貶值，而是會在一個長周期里面價格/估值有漲有跌。所以業(yè)主公司里很大的一塊職能就是如何在資產(chǎn)價格的周期性變化里進行套利，具體一點就是不斷擴張好資產(chǎn)/淘汰差資產(chǎn)，且低買高賣，做大做強自己的公司資產(chǎn)。在這個過程中，會利用各種投資手段收購或開發(fā)，或者借助資產(chǎn)交易市場、金融工具/資本工具進行融資和退出，也就是之前我在資產(chǎn)管理的五個維度里談到的第三個維度。

當業(yè)主公司掌握的資產(chǎn)和資源足夠多、配置策略足夠豐富之后，業(yè)主公司就有條件蛻變到第四個維度。這個維度的戰(zhàn)略和創(chuàng)新往往是持有酒店類資產(chǎn)足夠多之后的必然產(chǎn)物。比如當業(yè)主手里有十幾家甚至幾十家檔次類似的酒店資產(chǎn)時，他就不必聘請外部的酒店管理公司進行委托管理，他自己的資源已經(jīng)足夠可以成立一家自己的酒店管理公司，且更加經(jīng)濟有效（就像輪船公司會自己開船運保險公司一樣）。這種規(guī)模效應(yīng)甚至可以跟銀行談判獲得更加優(yōu)惠的融資利率，滿足發(fā)行比較復(fù)雜金融產(chǎn)品的門檻需求。更進一步的，他可以擁有自己的基金公司、信托公司甚至銀行、保險公司，在滿足合法合規(guī)的前提下，將這些酒店類資產(chǎn)的收益率與資金成本/利息之間進行套利。

所以大的業(yè)主公司（包括不限于酒店、商場、寫字樓）的終極進化方向必然是基于資本的資產(chǎn)管理公司。資產(chǎn)管理是一整套邏輯、工具和方法論，不同的業(yè)主根據(jù)不同的情況可以選擇適合自己的策略和路徑。讓資產(chǎn)保值增值的是資產(chǎn)管理而不是資產(chǎn)運營。資產(chǎn)運營是資產(chǎn)管理的一個重要的環(huán)節(jié)/手段/工具，但資產(chǎn)運營并不是資產(chǎn)管理的核心。

從這個角度來說，這輪疫情是個良好的并購擴張機遇。

上一個出身酒店行業(yè)的資本小巨頭是萬豪（萬豪的前身是業(yè)主和開發(fā)商，萬豪酒店品牌是蛻變的副產(chǎn)物），那我們可以期待下一個是香格里拉，還是中國哪位大業(yè)主？