酒店實(shí)際投資為什么超出預(yù)算

來(lái)源：次方點(diǎn)評(píng)深圳 侵刪

有的酒店投資人做前期預(yù)算只是算了房間的裝修費(fèi)用和租金，而事實(shí)是要考慮除了裝修費(fèi)用外，其他從口袋里掏出的比如房租、押金等等一切費(fèi)用。

次方點(diǎn)評(píng)遇到很多新酒店投資人（俗稱投資小白）來(lái)咨詢開酒店（投資酒店）的專業(yè)步驟流程，以及注意事項(xiàng)。

為此，次方點(diǎn)評(píng)圍繞酒店投資“投融建管退”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及環(huán)節(jié)中有可能容易踩坑的細(xì)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述，以此形成初級(jí)的酒店投資流程手冊(cè)，供新手投資人朋友了解、參考。

在投測(cè)階段，其核心關(guān)鍵環(huán)節(jié)包括但不限于：物業(yè)評(píng)估、物業(yè)合同、品牌匹配、管理合同、投資預(yù)算、財(cái)務(wù)控制、資產(chǎn)管理。

本期，將圍繞“投資預(yù)算”進(jìn)行展開。

在過(guò)往的采訪中，經(jīng)常會(huì)有投資人反饋說(shuō)酒店前期投資超出了預(yù)算，深聊才發(fā)現(xiàn)主要原因是最開始做預(yù)算的時(shí)候，包含的內(nèi)容不一樣。

有的前期預(yù)算只是測(cè)算了房間的裝修費(fèi)用和租金，而投資人做預(yù)算則要考慮除了裝修費(fèi)用以外，其它從口袋里掏出來(lái)的費(fèi)用，比如房租、押金等等一切費(fèi)用。

今天，我們就根據(jù)幾個(gè)案例，和大家分享一下在開酒店時(shí)，前期的預(yù)算制定技巧和方法。

物業(yè)預(yù)算

酒店投資人魏總，當(dāng)時(shí)已經(jīng)決定了要做酒店，便到處找物業(yè)。

本來(lái)是決定在他當(dāng)時(shí)所在的城市，畢竟生意關(guān)系都在那，當(dāng)時(shí)也有一家蠻不錯(cuò)的物業(yè)在洽談了?？煲灪贤臅r(shí)候，對(duì)接的開發(fā)人員打電話說(shuō)另外一個(gè)城市有個(gè)物業(yè)很適合“之前是經(jīng)濟(jì)型酒店要轉(zhuǎn)讓，接手過(guò)來(lái)只要600-800萬(wàn)就可以搞定，2年左右就可以回本”。

但后來(lái)實(shí)際該物業(yè)投入了1500萬(wàn)。

當(dāng)時(shí)在看物業(yè)的時(shí)候，沒發(fā)現(xiàn)物業(yè)有啥不行。合同簽訂后要開始施工裝修了才發(fā)現(xiàn)這個(gè)物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施都老化了，消防、暖氣都要統(tǒng)一整改。因?yàn)榕瘹獾氖虑?，魏總多花?00多萬(wàn)。

而房東承諾的免租期，從開始的10個(gè)月，到后來(lái)的3個(gè)月，到最后一點(diǎn)沒少。但因?yàn)槭强陬^承諾，以至于魏總也沒有證據(jù)去強(qiáng)制履行，這樣租金也超出了預(yù)算。

因此，酒店做預(yù)算時(shí)，如果是租賃的物業(yè)則需要把尋找酒店物業(yè)過(guò)程中，可能會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)、中介費(fèi)；以及確定物業(yè)后，酒店的房租、押金、開荒費(fèi)、改造費(fèi)等費(fèi)用全部算在里面。

酒店的租金是每月的固定成本的支出，即使酒店一間房都不賣，這個(gè)租金也是必須要支出的，租金成本是酒店******成本且不可變更的成本。

裝修費(fèi)用

除了物業(yè)外，建筑安裝費(fèi)用在酒店投資中占據(jù)很大的比例，為方便投資人了解酒店客房裝修成本的主要構(gòu)成。

以下將通過(guò)次方點(diǎn)評(píng)曾探店，并與品牌CEO和門店投資人深度交流過(guò)的錦江酒店（中國(guó)區(qū)）旗下旗下中高端酒店品牌——麗柏品牌（天津空港濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)店）單房（套內(nèi)）投資表為例，剖析門店裝修費(fèi)用組成。具體如下表：

通過(guò)上表，我們不難發(fā)現(xiàn)，酒店裝修中，核心成本主要在硬裝部分（基建泥水、瓷磚、石材、水電等）。

此外，酒店裝修預(yù)算過(guò)程中，還需要注意以下事項(xiàng)：

第一、項(xiàng)目裝修預(yù)算，一般包含主材、輔材、人工費(fèi)等三大塊，一定要看清裝修預(yù)算表是否將各種材料標(biāo)明。

第二、施工工藝，很多投資人在這方面容易吃虧，因?yàn)榻?jīng)常有公司雖然說(shuō)明了施工材料和價(jià)格等，但卻不會(huì)說(shuō)明施工工藝，這是很多裝修公司欺詐業(yè)主的常用方法，很多裝修公司利用這方面的缺失，在施工時(shí)不按照行業(yè)規(guī)定操作，偷工減料，只是隨便做做表面工作，一旦出現(xiàn)了問(wèn)題就一律推脫。

第三、材料說(shuō)明，有很多裝修公司的安裝預(yù)算表中會(huì)注明材料，卻不標(biāo)明材料的品牌、尺寸等，這樣會(huì)導(dǎo)致在實(shí)際應(yīng)用時(shí)以次充好，而裝修公司在其中賺取了一定的材料費(fèi)差價(jià)。

第四、工程量差異，很多裝修公司在測(cè)量面積時(shí)，故意把某些項(xiàng)遺漏或者少算，將總造價(jià)壓下來(lái)，等投資人選擇合作之后，裝修公司在實(shí)際預(yù)算時(shí)會(huì)按照實(shí)際面積來(lái)算，這樣“實(shí)際總造價(jià)額”就會(huì)比裝修預(yù)算表中的“預(yù)計(jì)總造價(jià)”多。

第五、人工費(fèi)用，這個(gè)項(xiàng)目很容易被忽略，因?yàn)楹芏嗤顿Y人認(rèn)為這個(gè)不重要，其實(shí)人工費(fèi)用會(huì)牽涉到以后的結(jié)算問(wèn)題，比如，在裝修過(guò)程中，如果哪里出現(xiàn)了問(wèn)題或者要加項(xiàng)，人工費(fèi)用有利于項(xiàng)目質(zhì)量，還能檢驗(yàn)施工質(zhì)量。

第六、付款問(wèn)題，現(xiàn)在運(yùn)用比較多的付款方式是開工預(yù)付30%、中期35%、后期30%以及尾款5%。需要注意的是，預(yù)付款不宜過(guò)多。每一次支付進(jìn)度款之前，一定要保障工程符合要求。尾款一般在裝修3個(gè)月后沒發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才能返還。另外，付款的相關(guān)事宜在裝修合同里要注明。、

第七、施工團(tuán)隊(duì)的合作方式：工程全總包（交鑰匙工程）、工程分包、細(xì)項(xiàng)分包（包工不包料）。每項(xiàng)方式的差異以及適合的情況，我們后期會(huì)在籌建環(huán)節(jié)，進(jìn)行深度展開。

綜合來(lái)看，中檔酒店的籌備期（裝修期）一般為6個(gè)月—8個(gè)月。酒店在整體的設(shè)計(jì)裝修期間，涉及的環(huán)節(jié)非常多。施工與物資的固定成本是一方面，工人施工的周期長(zhǎng)短也是一方面，工期時(shí)間長(zhǎng)，一方面人員成本會(huì)上漲，同時(shí)租賃成本也是消耗。

在裝修中的預(yù)算控制，主要是裝修中把各項(xiàng)工作銜接好，這樣不僅可以縮短工期避免不必要的成本花費(fèi)，還可以減少裝修期的房租成本。

隱形成本

記得曾經(jīng)采訪酒店投資人董文永時(shí)，他談到開始把酒店投資行業(yè)想得很簡(jiǎn)單，以為每間房投入估計(jì)2-3萬(wàn)就可以了吧？畢竟住酒店時(shí)看到房間內(nèi)的軟裝硬裝挺少的，后來(lái)總結(jié)才發(fā)現(xiàn)很多東西都是事后才知道，比如：

酒店非標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)的概念，標(biāo)準(zhǔn)化確實(shí)能滿足自己的情懷，但是改造成本高，標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)之間的投資金額相差500萬(wàn)左右。

單房造價(jià)涉及的成本預(yù)算，董文永表示自己雖然住了很多酒店，但是前期一間房要花多少錢裝修，早前沒有概念，算算床、床墊、電視等軟裝覺得2萬(wàn)塊就可以，以至于打400電話，被告知某品牌標(biāo)準(zhǔn)門店要10多萬(wàn)，當(dāng)時(shí)覺得是在胡說(shuō)八道。

但是自從自己的門店做完后，才知道除了眼前看到的，看得見的看不見的都是錢，哪怕是一面墻都會(huì)有很多層，對(duì)于這塊有了清晰的認(rèn)知。

比如他的項(xiàng)目因?yàn)樵缜伴e置太久，漏水現(xiàn)象很嚴(yán)重，僅防水工程就花費(fèi)了20萬(wàn)左右。

一是為了查出漏雨原因，耽誤了不少工期，僅6樓的漏雨問(wèn)題前后折騰了3個(gè)月左右，然而漏雨沒有處理好，整個(gè)工期6樓都處于停止?fàn)顟B(tài)，必須等下雨天查漏雨源。

二是找了多家施工隊(duì)才解決了漏雨問(wèn)題。由于漏雨源頭是空調(diào)室外主機(jī)的槽鋼底下的某根鋼條，不具備拆除條件，不能用燙油氈的方式解決，最終在原來(lái)的基礎(chǔ)上多加了一層防水層才得以解決。

另外，如今智能設(shè)備興起，比如智能窗簾的安裝，沒有在拆除墻體時(shí)及時(shí)留下預(yù)備電源，安裝困難。但酒店卻因?yàn)槿狈κ虑耙?guī)劃以及費(fèi)用的考慮，就沒有安裝，所以原本固定時(shí)間節(jié)點(diǎn)能做的事情，后來(lái)只靠花錢就難以解決了。

所以對(duì)于新投資人，董文永也建議投資人對(duì)開酒店不要想得過(guò)于簡(jiǎn)單，開酒店也有很多的學(xué)問(wèn)。

備用金

備用金，是運(yùn)營(yíng)酒店需要準(zhǔn)備好的流動(dòng)資金，以備付房租、水電、工資、客人押金等。

例如，每個(gè)月或每季度都要定期交加盟管理費(fèi)，如果酒店經(jīng)營(yíng)不如預(yù)期，就要?jiǎng)佑脗溆媒稹?/p>

開業(yè)前三個(gè)月是酒店爬坡期，入住收益都不穩(wěn)定，花費(fèi)較大，所以要提前準(zhǔn)備好運(yùn)營(yíng)備用金。

總結(jié)

據(jù)專業(yè)人士介紹，目前國(guó)內(nèi)常見的經(jīng)濟(jì)型/中高端酒店前期的投資預(yù)算一般包括6個(gè)方面的費(fèi)用：

①尋找酒店物業(yè)過(guò)程中，可能會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)、中介費(fèi)等（如果自己是房東，則沒有這樣的費(fèi)用）；

②確定物業(yè)后，酒店的房租、押金、開荒費(fèi)、改造費(fèi)等（如果自己是房東，則沒有房租、押金費(fèi)用）；

③確定酒店檔次后。如果是加盟，則會(huì)有品牌加盟費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、加盟保證金（如果是自己的品牌則不會(huì)有該費(fèi)用）；

④進(jìn)入到工程裝修環(huán)節(jié)，會(huì)有設(shè)計(jì)費(fèi)、隔墻、水電線路、吊頂、設(shè)備設(shè)施、工人工資等等費(fèi)用；

⑤酒店證件的辦理費(fèi)用，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證、消防證、如果酒店需要提供餐飲服務(wù)，需要辦理食品藥監(jiān)管理局的餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證；

⑥最后開始招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)管理，開始正式營(yíng)業(yè)、走上人生巔峰，簽約周邊異業(yè)合作、公司協(xié)議、上線OTA平臺(tái)；

除了以上列舉的環(huán)節(jié)費(fèi)用外，有的物業(yè)可能還會(huì)涉及到暗房開天井施工費(fèi)、酒店外立面或停車場(chǎng)改造費(fèi)等隱形費(fèi)用；所以通常會(huì)建議做費(fèi)用預(yù)算時(shí)，盡量預(yù)留10%以上現(xiàn)金。

最后就是，投資人要有多少錢做多少事，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有清晰的認(rèn)知。

比如計(jì)劃投入資金，以及得到什么樣的產(chǎn)品，不能錯(cuò)誤的覺得一家酒店怎么可能花得了1000萬(wàn)，只拿500萬(wàn)去開始做事，很可能做到一半就沒辦法繼續(xù)。