疫情下假酒店經(jīng)營情況如何

來源：安歌  侵刪

在疫情之前，華東自營18家度假酒店以自己建設(shè)，再自己裝修的資產(chǎn)類項目為主，但在疫情沒徹底解決之前，將會以租賃為主；收購次之；是基于何種原因？

疫情三年里，18家度假酒店的平均出租率維持在75%，他們是如何做到的？

疫情爆發(fā)后，人們的出行半徑受到限制，出境游、長途游相應(yīng)地減少，本地游需求極大地被釋放。據(jù)中國旅游研究院發(fā)布的《2021年全球自由行報告》報告顯示，周末游、周邊游的大幅增長，已經(jīng)成為旅游消費市場的全新增長點。

那么，度假酒店的發(fā)展如何，以及在疫情前后的投資、經(jīng)營有何變化？

帶著以上問題，小次采訪了金恪集團(tuán)度假村事業(yè)部總裁付總，希望通過他的此次分享，能夠讓各位投資人更多地了解疫情期間度假酒店的經(jīng)營策略及方式，從中在酒店的經(jīng)營思路中得以參考和借鑒。

以下是來自付總的采訪實錄：

疫情前以拿地自建為主，疫情期優(yōu)先收購和租賃物業(yè)

我們的第一家度假酒店是2005年開業(yè)的，已有17年的發(fā)展史了。度假酒店主要以直營的形式發(fā)展，也就是自有資產(chǎn)運營。

門店主要分布在江浙滬皖這四個省份，總計共有3000間客房。目前有18家自營度假酒店和17家加盟合作酒店。

主要有三個品類：城市類、田園綜合類、主題文化類，我們在項目籌建、品牌定位上有自己的特點：

1、在項目選址之前，會對項目周邊環(huán)境、人流量等進(jìn)行前期考察；

2、物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，是以一、二線城市的特色景點為主，比如上海、杭州、南京周邊，車程為1-3小時內(nèi)的區(qū)域；

3、檔次定位為中高端度假酒店，以綜合性體驗為主，集住宿、健身、采摘等體驗；

4、前期的直營酒店，主要以項目自建和資產(chǎn)收購改造裝修為主，一個項目一般會花費1-3年的時間。

在疫情之前，我們的度假酒店會以自己建設(shè)，再自己裝修的資產(chǎn)類項目為主，但在疫情沒徹底解決之前，將會以租賃為主；收購次之；原因在于：

1、資產(chǎn)類項目的特點是：項目周期較久；土地成本也越來越高；裝修、規(guī)劃需要時間，項目投資時間長，投資風(fēng)險高。

2、我們租賃的物業(yè)是正在經(jīng)營的酒店類物業(yè)，這種租賃只需要局部在VI標(biāo)識和酒店物資上進(jìn)行裝修改造，租賃成本和裝修改造成本各在500-800萬。

3、疫情期間能收購到優(yōu)質(zhì)、性價比高的度假酒店。因受疫情影響，導(dǎo)致一些業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)等原因，往往會打折出售度假酒，例如，我們在如皋、黃山收購的項目，都是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，性價比也都比較高。

在疫情前，整個度假酒店的發(fā)展比較平穩(wěn)，處于緩慢的發(fā)展階段。疫情期間，反倒以一年開兩家店的速度拓展。

疫情期間平均出租率維持在75%

目前，我們的18家度假酒店，主要分布在江浙滬皖地區(qū)，2022年1月份正常經(jīng)營影響不大；2月，受江蘇局部地區(qū)的疫情影響，位于蘇州的度假酒店受到較大影響；3月大部分的酒店都受到較大的疫情影響，好在第一時間大部分度假酒店都對接政府做了觀察點，所以截至現(xiàn)在經(jīng)營收入尚可。

綜合看，疫情期間（2020-2022至今），酒店平均出租率在75%左右，個人認(rèn)為在長三角的度假酒店中我們的經(jīng)營數(shù)據(jù)相對是比較好的。

主要是：

1、做疫情期的政府工作站（觀察點），2020年1-3月，當(dāng)時我們的門店約有3-5家做了觀察點，雖然這部分收益僅占酒店業(yè)績的一小部分。但無論酒店出租率是多少，都會按100%的出租率結(jié)算。

度假酒店被選做觀察點的優(yōu)勢在于，體量大以及所處的地理位置較為偏僻，容易進(jìn)行封閉式管理。

2、門店業(yè)績受疫情影響比較大的是在2020年的1-4月，但好在有政府工作站的方式來度過，2020年后續(xù)8個月的經(jīng)營收益相對比2019年有所提高。

在2020年4、5月時，酒店的訂單就滿了。主要是因為疫情導(dǎo)致國外游、長途游都減少了，所以企事業(yè)單位的短途游相對比2019年有所上升。

3、2021年的經(jīng)營收益相對比2020年略有上浮，但2021年的生意原本可以更好，結(jié)果暑期疫情影響較大，導(dǎo)致整個暑期沒有生意，也影響了2021年的整體收益。

4、2022年這幾個月，受上海疫情影響，經(jīng)營情況沒有預(yù)期的好，但營收相比2021年同期有上浮約15%。

中老年是主要的客群

目前，18家門店的客源以本地流量為主，協(xié)議客戶占56%，OTA大概在6%左右的貢獻(xiàn)率?？腿褐饕灾欣夏隇橹?，大概占比38%。

中老年客群價格會比散客、周末價都略低，對于老年人來說，是比較具有性價比的。

但老年人客群需要長年積累。門店也會利用度假酒店寬敞的場地、獨天得厚的地域環(huán)境、精致的服務(wù)，在非周末時段舉辦小型的書法俱樂部、老年人歌唱隊、老年人廣場舞隊等專門為老年人服務(wù)的項目，從而培養(yǎng)一批忠誠度較高的中老年客人。

因為度假酒店體量比較大，團(tuán)隊客是我們很重要的一部分收益來源。比如，企事業(yè)的拓展、培訓(xùn)；當(dāng)?shù)卣?、教育系統(tǒng)研學(xué)類的會議；短途周邊游的親子游；適合情侶的帳篷、露營等以戶外為主的項目。

酒店很重視“非房收入”的經(jīng)營，并讓它成為酒店收益的重要組成部分：

餐飲是度假酒店“非房收入”的主要來源，所以我們會注重當(dāng)?shù)氐奶厣穗纫约爱?dāng)?shù)貞?yīng)景的采摘活動，比如春季挖筍、季節(jié)性的蔬菜、水果采摘等體驗活動。

除了餐飲以外，會議活動或其它方式也是非房收入的來源之一，例如：

1、宴會

宴會廳的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置為容納1000人（100桌）的標(biāo)準(zhǔn)，保障度假酒店在經(jīng)營中可以舉辦各類宴會活動。

可以承接婚宴、生日宴、年夜飯等宴會活動，在2020年疫情爆發(fā)前，當(dāng)年的“好日子”都會提前訂滿，非常像一線城市的大型婚慶中心。

疫情發(fā)生后宴會數(shù)量相對有所下降，但當(dāng)?shù)卮濉㈡?zhèn)仍然有舉辦婚宴的，主要是因為如果他們到遠(yuǎn)一點的城市里辦宴會，一是路途遠(yuǎn)，二是就近在比較有檔次的度假酒店里舉辦，省時、省力。

2、拍婚紗照

也有新人會在我們度假酒店拍攝婚紗照，比如，我們桐廬的那家度假酒店，不僅婚宴做得好，因為配套設(shè)置好，提供草坪和江景房，尤其是酒店的玻璃房成為了很多年輕人拍婚紗的******地。

度假酒店的投資建議

對于新手投資人做度假酒店，有如下建議：

1、酒店體量需要具有一定的規(guī)模，最好在150間以上。酒店體量具有一定的規(guī)模，才能成為當(dāng)?shù)卣畠?yōu)選的合作對象。

2、從經(jīng)營角度出發(fā)，要做好實地長期的調(diào)研。沒有百分百的把握不要盲目投資，不要以自己的經(jīng)驗來進(jìn)行投資，因為在疫情當(dāng)下，要保障酒店能有收入來源，才能生存下來。

3、酒店要有穩(wěn)定的資金流。近兩年看的一些度假酒店項目，比如像三亞的度假酒店，它們只做旺季生意，但在疫情期客源不穩(wěn)定時，資金周轉(zhuǎn)再跟不上，酒店就難以生存下去。

圖片

關(guān)于未來

疫情之下，我們在全國拓展的步伐放慢了，將重點轉(zhuǎn)移到了長三角的投資上，因為長三角地區(qū)會受影響，但影響不大。

我對國內(nèi)度假酒店市場還是有信心的。一旦疫情平穩(wěn)，酒店行業(yè)會恢復(fù)得很快，大家出去走走逛逛的心情肯定是有的，所以旅游市場的前景必然是好的，這一點，我相信很多同行都會與我的觀點一致。