酒店收購如何估值基本框架

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“酒店資產(chǎn)收購交易中的價(jià)值方向過程，就是資本獲得超額收益的源泉。”

從市場(chǎng)的功能來看，市場(chǎng)具有交易、結(jié)算、計(jì)價(jià)、投資者保護(hù)四大基本功能。

其中，計(jì)價(jià)環(huán)節(jié)就是價(jià)格信號(hào)形成的過程。按照信息論，這個(gè)價(jià)格信號(hào)的傳遞過程會(huì)使得和商品相關(guān)的原材料、勞動(dòng)力（人力）、資本被定價(jià)，定價(jià)的過程本質(zhì)上就是市場(chǎng)自行擴(kuò)張和統(tǒng)一的過程。

某種意義上市場(chǎng)從出生開始就具有統(tǒng)一性，會(huì)自發(fā)的形成一個(gè)整體，而商品正好是市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的傳導(dǎo)載體或者說媒介，限制市場(chǎng)擴(kuò)張的東西就是交易成本，這個(gè)交易成本暗含了風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

回到酒店收購過程中來，定義酒店資產(chǎn)的價(jià)值基本是三種思路。

一、現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。假設(shè)酒店投資的回報(bào)是正的并且連續(xù)，只要將投資回報(bào)貼現(xiàn)到當(dāng)期就可以計(jì)算出其價(jià)值。

二、資產(chǎn)價(jià)值比較法。不需要知道它的價(jià)值，按照價(jià)格傳導(dǎo)信號(hào)理論，基于其它酒店的成交記錄給酒店資產(chǎn)定價(jià)。

三、資本化法。同樣假設(shè)投資是為了使得資本得到回報(bào)，基于基本的平均（投資）機(jī)會(huì)成本之后，市場(chǎng)的基本資本回報(bào)水平反向推導(dǎo)可能的資產(chǎn)價(jià)值。盡管還要重置成本的說法，但是就市場(chǎng)的發(fā)展來看，這個(gè)方法是最存疑的假設(shè)： 原地重新構(gòu)建一棟酒店本身需要支付額外的交易成本，而并非是唯一的建造重置成本可以比擬的。 

這是常用的三種估值方法。

為什么估值報(bào)告不是定價(jià)報(bào)告？因?yàn)橐陨系姆椒ㄋ玫降牡木频陜r(jià)值判斷可能是完全不同的，這就不符合市場(chǎng)上商品的一價(jià)定律（也就是在同樣的市場(chǎng)，同樣的規(guī)模之下，單一商品的價(jià)格可以變動(dòng)，但是具體的價(jià)格不完全取決于價(jià)值認(rèn)定，還取決于交易對(duì)手之間的博弈，這就使得成交價(jià)格具有唯一性。可以是相同的價(jià)格，但是每一次交易形成的價(jià)格又是唯一的，我們看到的相同價(jià)格應(yīng)該連續(xù)累積的結(jié)果，不等于是單一價(jià)格），交易價(jià)值管理的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就在于此。

還有一個(gè)比較容易被忘記的要素就是經(jīng)濟(jì)周期。經(jīng)濟(jì)周期其實(shí)也包含產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的問題，在不同周期階段，價(jià)值的表現(xiàn)具有不同的方式。

酒店資產(chǎn)作為一項(xiàng)房地產(chǎn)類的資產(chǎn)其關(guān)鍵要素就是可以在經(jīng)濟(jì)上行階段通過房價(jià)策略調(diào)整資產(chǎn)收益，酒店房間可以出租365次，其靈活性是其它房地產(chǎn)資產(chǎn)所沒有的特質(zhì)。

為了更好地解讀這個(gè)周期，我們將看看美國酒店市場(chǎng)的周期發(fā)展情況，以及對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)指標(biāo)走勢(shì)。

這個(gè)周期是被過去的歷史驗(yàn)證過的。

可是非常遺憾的告訴大家，中國酒店行業(yè)基本上沒有有關(guān)酒店產(chǎn)業(yè)周期的實(shí)證研究，因?yàn)檫@樣的研究通常不適應(yīng)中國酒店業(yè)的高速增長環(huán)境（新興市場(chǎng)）。基于同樣的原因，我們?cè)诿鎸?duì)當(dāng)下的酒店業(yè)危機(jī)也不要驚訝，因?yàn)檫@是我們應(yīng)得的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果，任何以為自己不一樣的經(jīng)濟(jì)認(rèn)知，到最后都會(huì)被市場(chǎng)打倒在地！

我們說了思路，但是在具體技術(shù)處理上，應(yīng)該是在幾份估值報(bào)告的基礎(chǔ)上取其中位數(shù)作為報(bào)價(jià)的一個(gè)組成部分，綜合交易程序和風(fēng)險(xiǎn)管理乃至付款條件等因素完成一個(gè)準(zhǔn)確高效的出價(jià)。

事實(shí)上這是酒店資產(chǎn)收購經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該具備的基本素質(zhì)。如果是參加拍賣，這個(gè)過程更加有趣，你得有很多套方案來應(yīng)對(duì)可能的競(jìng)爭(zhēng)者。當(dāng)然你完全可以自己做這個(gè)交易，只是大宗交易基于有限的專業(yè)性來支撐，本身就說明投資決策隨意性，冷暖自知。

估值是一項(xiàng)技術(shù)也是一種藝術(shù)，這個(gè)藝術(shù)就是在于你基于價(jià)值基礎(chǔ)上的出價(jià)可以被對(duì)方接受的過程，或者反過來，你的叫價(jià)可以被很多投資人追捧，這種技巧并非空穴來風(fēng)，而是實(shí)際的交易記錄下了這些歷史。

我們大膽做一個(gè)假設(shè)：你的出價(jià)可以讓資產(chǎn)所有者實(shí)現(xiàn)兩次收益，比如控股之后證券化或者變現(xiàn)，這種交易的規(guī)劃可能是處理當(dāng)下房企酒店資產(chǎn)最好的路徑。

歷史上很多交易都有價(jià)值調(diào)整機(jī)制（類似對(duì)賭協(xié)議），這個(gè)價(jià)值調(diào)整機(jī)制的設(shè)定可能會(huì)使得交易充滿彈性，這種彈性是規(guī)避了壞的不確定性之后的一種共享價(jià)值的交易模式。用買菜的方式來買酒店資產(chǎn)從開始就是一種認(rèn)知的障礙綜合癥！資本逐利的過程本身還有分配風(fēng)險(xiǎn)的功能，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和收益的再分配和調(diào)整應(yīng)該是中國酒店資產(chǎn)完成優(yōu)化的必經(jīng)之路。

擊鼓傳花式樣的酒店資產(chǎn)交易完全是不可持續(xù)的，這時(shí)候我們需要有價(jià)值發(fā)現(xiàn)的研究，也就是酒店資產(chǎn)收購交易中的價(jià)值方向過程，這個(gè)過程就是資本獲得超額收益的源泉。某種意義上，這種能力的建設(shè)才是中國酒店業(yè)的未來所在！