酒店業(yè)主與管理方合作痛點(diǎn)解析

來源：甘涌酒店研究院   侵刪

在近日微博上有人問我：影響業(yè)主與酒店管理公司合作的因素有哪些？試想想，還真值得好好思考思考，也許對(duì)業(yè)主和酒店管理方都有一些啟迪吧。

籌建期間，業(yè)主方的影響因素

1、未做可行性研究，導(dǎo)致酒店規(guī)劃與設(shè)計(jì)與市場(chǎng)脫節(jié)。

酒店投資，不管是現(xiàn)在的有限服務(wù)的中端酒店，還是全服務(wù)的三星級(jí)以上的酒店，投資都不是小錢，少則千萬(wàn)，多則上億，這么大一筆資金投入，一定要在項(xiàng)目開始建設(shè)，或者租賃物業(yè)前，對(duì)項(xiàng)目必須找專業(yè)酒店咨詢顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次可行性研究，這個(gè)錢是值得去投入的，能為投資者提供相對(duì)精準(zhǔn)的判斷，避免投資失誤，規(guī)避不良項(xiàng)目。

一般可行研究報(bào)告由以下幾部分組成：

1）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況及人口流動(dòng)等情況的分析研究

2）當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)酒店、餐飲、康樂等市場(chǎng)情況分析研究

3）本案建設(shè)規(guī)劃的研究

4）未來10年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)分析研究

等等內(nèi)容

2、業(yè)主方資金不到位。

   兵馬未動(dòng)、糧草先行。投資一家酒店，資金是順利建設(shè)的根本保障。

3、業(yè)主方建設(shè)期統(tǒng)籌管控不力，導(dǎo)致開業(yè)日期無(wú)限期拖延。

    投資建設(shè)一家酒店，從一塊空地開始，就考驗(yàn)投資方整體開發(fā)管控能力，因?yàn)榻ㄔO(shè)酒店涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)等等，特別機(jī)電還分若干小類，每一類專業(yè)都非常強(qiáng)，其中還牽涉到各個(gè)專業(yè)的施工方，真可謂錯(cuò)綜復(fù)雜，這個(gè)過程中，只要有一方拖后腿，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的工期延后。

    我曾在就職的酒店集團(tuán)經(jīng)歷過旗下一家租賃型中端酒店籌備工作，資金充足，但就是因?yàn)槭┕し礁髯詾檎?，誰(shuí)也不鳥誰(shuí)，加之現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)籌管控負(fù)責(zé)人第一次籌備酒店，專業(yè)度欠缺，原本6個(gè)月可以完工迎客，最后拖到18個(gè)月才籌備完成，老板天天罵娘，但由于統(tǒng)籌管控問題，也回天乏力。

4、不按照酒店管理方核心物資基本要求配置，影響后期運(yùn)營(yíng)。

    一般的連鎖酒店，為了保障其品牌的基本品質(zhì)，都會(huì)對(duì)新酒店在籌備期間的物資配置有一定的要求。

比如，萬(wàn)豪酒店集團(tuán)，他們不但對(duì)物資有嚴(yán)格要求，甚至對(duì)設(shè)計(jì)方是否酒店管理方指定的機(jī)構(gòu)都要嚴(yán)格約束。在深圳有一家萬(wàn)豪旗下的酒店，就是因?yàn)樵跊]有與萬(wàn)豪簽約前，已經(jīng)選擇了一家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并且還支付了上百萬(wàn)的設(shè)計(jì)費(fèi)，后面由于萬(wàn)豪的進(jìn)入，在萬(wàn)豪的嚴(yán)格要求下，不得不更換為萬(wàn)豪名錄內(nèi)的設(shè)計(jì)方。

再如，國(guó)內(nèi)著名的中檔連鎖酒店維也納酒店集團(tuán)，他們有10項(xiàng)核心物質(zhì)要求，這是他們內(nèi)部說“天條”、“電網(wǎng)”，不可隨意逾越，沒有按照其要求配置的核心物質(zhì)，有可能導(dǎo)致后面不能順利開業(yè)。

籌建期間，酒店管理方的影響因素

1、工程力量薄弱，對(duì)業(yè)主方技術(shù)指導(dǎo)乏力。

縱觀現(xiàn)在市場(chǎng)上林林總總的酒店管理公司，基本都有一個(gè)普遍的通病，工程力量薄弱，對(duì)自己旗下籌建的酒店起不到實(shí)實(shí)在在的指導(dǎo)，在新酒店建設(shè)方面，更沒有工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可言，一切都在摸著石頭過河。一天兩天業(yè)主方不知道，但隨著建設(shè)施工的深入，狐貍尾巴終會(huì)露出來的。由此慢慢衍生出業(yè)主的不滿。

確實(shí)，作為業(yè)主方，我請(qǐng)你酒店管理公司的目的，就是希望能提供專業(yè)指導(dǎo)，如果連指導(dǎo)都談不上，我花錢找你管理公司干什么？

在關(guān)于酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程技術(shù)配置方面，值得目前哪些魚目混雜的酒店管理公司好好反省了。

2、籌備總經(jīng)理專業(yè)度欠缺。

    中國(guó)從經(jīng)濟(jì)型酒店到中端酒店，再到高端酒店，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，酒店的增長(zhǎng)也非常迅猛，一家新的酒店管理集團(tuán)從進(jìn)入市場(chǎng)，不到三、五年，就可以有上千家酒店開業(yè)迎客，比如經(jīng)濟(jì)型酒店代表：如家、7天、漢庭等。中端酒店的代表：維也納、全季、亞朵等。高端酒店更不再話下，國(guó)際品牌簽約新項(xiàng)目簽到手軟，樂此不疲。

正是由于酒店業(yè)的發(fā)展迅猛，導(dǎo)致人才后繼無(wú)力，拔苗助長(zhǎng)的不計(jì)其數(shù)。

有的新酒店籌備，派去的總經(jīng)理，才剛進(jìn)入行業(yè)沒有二、三年，更談不上籌備經(jīng)驗(yàn)了，試想想，這樣的總經(jīng)理派到項(xiàng)目上，作為業(yè)主方會(huì)怎么看待？可能心都涼了半載。

3、服務(wù)支持被動(dòng)，業(yè)主不提要求，管理方就不聞不問，讓業(yè)主方惱火。

后續(xù)服務(wù)問題，一直在困擾著業(yè)主方與管理方的關(guān)系，本來酒店業(yè)就是以服務(wù)見長(zhǎng)的行業(yè)，而在新簽項(xiàng)目的合作上，酒店管理方總是顯得那么的被動(dòng)，就像算盤子一樣，不敲一下不會(huì)動(dòng)，動(dòng)了也不知所措。

經(jīng)歷了一家所謂的國(guó)際品牌酒店管理公司，從我們簽約到現(xiàn)在過去了一年有余，我不找他們，他們從來不會(huì)主動(dòng)來一個(gè)電話或者微信問一下，有什么需要幫助？沒有，一直都沒有。

運(yùn)營(yíng)期間，業(yè)主方的影響因素

1、不放權(quán)，導(dǎo)致駐場(chǎng)總經(jīng)理畏手畏腳，不知所措。

隨著中國(guó)酒店業(yè)的蓬勃發(fā)展，作為酒店業(yè)主方，也對(duì)酒店行業(yè)并不陌生，更何況偶爾公務(wù)、旅游出去也經(jīng)常住酒店，多少對(duì)酒店基本情況有過一些了解，所以在酒店進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后，一是業(yè)主代表的刁難，二是業(yè)主本身的不放權(quán)，導(dǎo)致以總經(jīng)理為首的管理團(tuán)隊(duì)，不知所措，久了，也就聽之任之似的消極怠工，當(dāng)然，出現(xiàn)這種境況對(duì)業(yè)主和酒店管理方都不是好事。

既然請(qǐng)了專業(yè)酒店管理方，作為業(yè)主方，就應(yīng)該充分尊重其管理的專業(yè)性，一起齊心協(xié)力把酒店經(jīng)營(yíng)抓好，實(shí)現(xiàn)收益******化才是根本。

2、非專業(yè)人指導(dǎo)專業(yè)人，本末倒置。

上面講的不放權(quán)相對(duì)還好，如果遇到非專業(yè)人來指導(dǎo)專業(yè)人，那就有點(diǎn)夸張，真的是：“秀才遇到兵，有理說不清”。弄得哭笑不得。

如果真到這個(gè)境況，還不如盡快分道揚(yáng)鑣，對(duì)雙方都好。

運(yùn)營(yíng)期間，酒店管理方的影響因素

1、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，且無(wú)任何動(dòng)作，讓業(yè)主看不到希望。

    關(guān)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的問題，其實(shí)在國(guó)內(nèi)、外酒店集團(tuán)都存在，特別中國(guó)不少“畸形”的高端酒店，為了達(dá)到某種目的而建造的高端酒店，由于位置欠佳，當(dāng)?shù)乜驮床蛔阋灾?，?dǎo)致虧損情況比比皆是。

     其實(shí)，我們也總是在強(qiáng)調(diào)，開酒店，除了位置、位置、還是位置，并不會(huì)因?yàn)槟闶菍I(yè)酒店管理公司進(jìn)入，生意就可以出奇的好，但有可能個(gè)別案例有這種情況，但概率極小。

    話雖這么說，但一家酒店的業(yè)績(jī)好與壞，除去大環(huán)境因素外，總經(jīng)理的營(yíng)銷能力強(qiáng)與弱也有很大的關(guān)系，不作為的總經(jīng)理，如果得過且過，把原本有的客源都趕跑了，更不用談開發(fā)新的客戶，這種糟糕境況是業(yè)主和酒店管理方都不能容忍的。

2、收取管理費(fèi)、預(yù)定費(fèi)等費(fèi)用過高。

    從上述第1點(diǎn)，因?yàn)闃I(yè)績(jī)不佳的問題，進(jìn)而就會(huì)衍生出管理費(fèi)等費(fèi)用的問題，原本酒店就不賺錢，每月還得按時(shí)上交管理費(fèi)，對(duì)于業(yè)主來講，是不可接受的。雖然現(xiàn)在是酒店管理公司在全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理合同中都不承諾業(yè)主是否能賺錢，但將心比心，作為投資方，錢是我投，不賺錢還得倒貼給你管理公司管理費(fèi)，也太說不過去了吧。

3、管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)度欠缺，管理酒店一盤散沙。

是的，一說到專業(yè)度問題，無(wú)疑又要提到發(fā)展過快，人才接力不上的酒店業(yè)現(xiàn)狀，我本身也是從最基層一步一步爬上來的酒店職業(yè)經(jīng)理人，也認(rèn)識(shí)更多的行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，自己也評(píng)估過不少酒店總經(jīng)理能力，大部分總經(jīng)理，職業(yè)素養(yǎng)還是很棒的。但******的缺陷在于不全面，可能總經(jīng)理甲在營(yíng)銷方面很強(qiáng)，但管理方面卻一塌糊涂，總經(jīng)理乙在管理上很嚴(yán)謹(jǐn)，但性格內(nèi)向，不會(huì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，讓下面人員像一潭死水?？偨?jīng)理丙可是八面玲瓏，但細(xì)化具體事務(wù)管理上，他永遠(yuǎn)不知所措，從何抓起。作為業(yè)主方，要在酒店管理公司挑選出一位優(yōu)秀的總經(jīng)理來管理自己的酒店，真可謂“大海撈針”般的困難。

業(yè)主與管理公司的關(guān)系，就像是兩個(gè)人談戀愛一樣。

第一階段：看上了繼續(xù)，沒對(duì)上眼作罷；

第二階段：進(jìn)入戀愛期相處，合適就繼續(xù)下去，不合適就此為止；

第三階段：談婚論嫁，領(lǐng)證（合同），但分分鐘鐘也可能因?yàn)槿^不同、分歧太多而分道揚(yáng)鑣，也有一路和睦、恩恩愛愛，相互扶持到老。