投資酒店注意事項(xiàng)案例分析
投資酒店注意事項(xiàng)案例分析
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在投資酒店過(guò)程中，有很多細(xì)節(jié)值得投資人注意，本文將通過(guò)三個(gè)案例，從投資測(cè)算，管理合同和資產(chǎn)管理三個(gè)角度，告訴在酒店投資過(guò)程有哪些事項(xiàng)需要注意。
為了省裝修費(fèi)，工期拖延了10個(gè)月
案例一：老王之前投資一家酒店，在裝修階段為了省30萬(wàn)的裝修預(yù)算，他聘請(qǐng)的施工團(tuán)隊(duì)從農(nóng)村找來(lái)的各種小工，根本不懂酒店裝修應(yīng)該是什么樣，中間造成了很多不愉快，由于溝通不暢導(dǎo)致施工周期一拖再拖，原計(jì)劃6個(gè)月完成的裝修，10個(gè)月才完成。
總結(jié)和反思：
酒店裝修項(xiàng)目的實(shí)施難度高于普通裝修項(xiàng)目，所以需構(gòu)建一個(gè)高素質(zhì)、高效率、高專業(yè)水準(zhǔn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)保證施工項(xiàng)目的正常開(kāi)展，保證工程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠得到合理的解決。
投資人切忌為了省裝修費(fèi)用，延長(zhǎng)施工時(shí)間，這樣損失的會(huì)更多。
在決定裝修公司時(shí)，也不能完全從感性角度來(lái)判斷，需要有嚴(yán)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)：比如工程造價(jià)清單、酒店裝修案例、裝修周期時(shí)長(zhǎng)等。
管理合同
案例二：A公司與B公司于2019年簽訂《某酒店承包經(jīng)營(yíng)合同》，合同約定
B公司將該酒店的整體服務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)交給A公司承包經(jīng)營(yíng)，首年承包費(fèi)為240萬(wàn)元，每?jī)赡赀f增20萬(wàn)元，承包押金30萬(wàn)元。
簽訂合同后，A公司按照合同約定于合同簽訂日向B公司支付半年租金120萬(wàn)元，押金30萬(wàn)元，共計(jì)150萬(wàn)元合同款，期間各項(xiàng)費(fèi)用已由A公司自行承擔(dān)。
后因疫情原因，門(mén)店生意下滑，以至于B公司違約致使合同不能履行，與A公司協(xié)商解除承包合同，協(xié)商不成，訴至法院。
經(jīng)法院判決：
一、解除A公司與B公司簽訂的《某酒店承包經(jīng)營(yíng)合同》。
二、B公司返還給A公司押金30萬(wàn)元。
三、B公司返還A公司未經(jīng)營(yíng)期間的承包費(fèi)。
后疫情時(shí)期，市場(chǎng)不穩(wěn)定性因素增多，有資深投資人提議投資人在合同中增加一則“新冠條款”，根據(jù)自身實(shí)力敲定條款細(xì)節(jié)，盡量降低類(lèi)似疫情這類(lèi)突發(fā)情況引起的經(jīng)濟(jì)損失。
比如：若發(fā)生全國(guó)性不可控事故，乙方可要求甲方提供國(guó)有資產(chǎn)同等待遇，回收期內(nèi)獲得同等性質(zhì)延長(zhǎng)，合同周期延長(zhǎng)2年到3年，以及其他部分權(quán)益。雖然新冠疫情并非常態(tài)，再次重現(xiàn)的可能性極低，但是此類(lèi)條款仍然是有必要的！
資產(chǎn)管理
案例三：丙開(kāi)了一家單體酒店，酒店最初經(jīng)營(yíng)狀況良好，但隨著時(shí)間的推移，門(mén)店設(shè)備老舊、人員素質(zhì)低下等問(wèn)題使得酒店業(yè)績(jī)下滑。
后來(lái)基于酒店的經(jīng)營(yíng)情況，丙確定了兩種經(jīng)營(yíng)方案。
一是對(duì)酒店進(jìn)行整裝改建，初步預(yù)估費(fèi)用約為1000萬(wàn)元。但這種方案存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，旅游市場(chǎng)存在很大的不確定性，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的有效性不強(qiáng)。
二是將酒店整體進(jìn)行外租，這種租賃方式的缺點(diǎn)就是短期的收入較少。但承租方會(huì)對(duì)酒店進(jìn)行全面裝修，將酒店的設(shè)施配置提高，形象提升，酒店的物業(yè)增值。如租賃方經(jīng)營(yíng)不善或者是因其他原因合同終止，恢復(fù)原有經(jīng)營(yíng)狀態(tài)投入較少，且能夠接收原來(lái)酒店已有的客戶群體。
圖片
總結(jié)
酒店業(yè)是重資產(chǎn)、精細(xì)化長(zhǎng)線管理、回報(bào)期長(zhǎng)的一門(mén)生意。一旦酒店關(guān)門(mén)，所有的折舊、貸款利息、房租等硬性支出一個(gè)也少不了。
在酒店投資過(guò)程中，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)給酒店投資人帶來(lái)絕大的損失。
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