疫情反復(fù)星級(jí)酒店集體被售原因分析

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日前，部分的五星酒店產(chǎn)業(yè)的出售交易信息引起了媒體和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，那么作為酒店行業(yè)從業(yè)者，五星酒店產(chǎn)業(yè)的出售所帶給我們的思考是什么？中國高端酒店的資產(chǎn)管理的趨勢(shì)又會(huì)如何呢？

01

高端酒店集體售賣

數(shù)十年前，如果能夠在五星級(jí)酒店做個(gè)服務(wù)員，哪怕是端個(gè)盤子，都覺得很榮耀，當(dāng)時(shí)對(duì)一線服務(wù)員的外語能力和學(xué)歷要求都很高。然而到了如今，高端酒店越來越多，競爭愈發(fā)激烈，酒店業(yè)務(wù)壓力也越來越大。到了近期，甚至已經(jīng)有不少五星級(jí)酒店在等信息網(wǎng)站上被公開出售。上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、深圳凱賓斯基酒店、佛山希爾頓歡朋酒店等都赫然其中。更令人感嘆的是，此類現(xiàn)象并非特例，全國各地目前都有不少五星級(jí)酒店項(xiàng)目“待嫁”。

有酒店資深人士表示，在酒店行業(yè)競爭激烈，加之疫情的影響下，酒店業(yè)主方和管理方的地位也在悄然發(fā)生變化。以前都是酒店業(yè)主方主動(dòng)示好酒店管理方，尤其是具有國際高端品牌的酒店管理方，但如今隨著酒店越來越多，競爭激烈，酒店的整體入住率和收益都在下滑。要找到好的業(yè)主方越來越難，很多時(shí)候變成酒店管理方反過來要討好業(yè)主方。而且這幾年，世茂、綠地、萬達(dá)等房地產(chǎn)商都自創(chuàng)了酒店品牌，這讓酒店管理公司更舉步維艱。在這種情況下，一些酒店管理公司也被迫進(jìn)行了出售或其他方式的資本運(yùn)作。日前，華天酒店集團(tuán)股份有限公司就宣布，華天實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司已將其持有的華天酒店全部股份過戶至湖南興湘投資控股集團(tuán)有限公司，公司控股股東正式由華天集團(tuán)變更為興湘集團(tuán)。

但遭遇困難的不僅僅是管理方，酒店業(yè)主方各類開支所承擔(dān)的壓力也非常大。有部分酒店業(yè)者算了一筆賬：業(yè)主方需要給酒店管理方基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，基本管理費(fèi)在2013年約為790萬，到了2016年達(dá)到860萬元，到2019年達(dá)到930萬元，從2015年開始，逐年遞增；獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)方面，2013年為660萬元，2014年猛增到1060萬元，到2019年則達(dá)到1780萬元。另外，一家普通的五星級(jí)酒店，光是投資裝修，基本就得數(shù)億元，整體投入在十幾億元到數(shù)十億元不等。每天開業(yè)的成本支出得數(shù)十萬元，如今營收大幅縮水，開支卻并沒有減少，幾十天內(nèi)很容易就會(huì)虧損數(shù)百萬。，根據(jù)支付給管理方的管理費(fèi)來看，每年還要交千萬元級(jí)別費(fèi)用給酒店管理方，業(yè)主的壓力非常大。去年突如其來的疫情，讓大部分酒店都一度停業(yè)，影響了整年的入住率和收益，損失巨大。這更加劇了業(yè)主方的業(yè)績壓力。重壓之下，業(yè)主方以出售物業(yè)方式來回籠資金，可以理解。

02

難做的酒店生意？

在一些五星酒店被售的消息報(bào)道后，媒體上出現(xiàn)了不少關(guān)于高星級(jí)酒店已經(jīng)是末日黃花，進(jìn)入賠本大甩賣等種種標(biāo)題黨的格式文章。

對(duì)此業(yè)內(nèi)專業(yè)人士趙暉的看法是，酒店作為商業(yè)物業(yè)的形態(tài)之一，本身是具有資產(chǎn)交易的天然屬性的，而資產(chǎn)交易顯然也是酒店類資產(chǎn)通過交易退出完成投資溢價(jià)并最終走完“投、融、建、經(jīng)、退”全生命周期的正常形式。

至于這些五星酒店集體被售，一個(gè)很重要原因是，酒店業(yè)尤其是高星酒店近年來在中國突飛猛進(jìn)發(fā)展中造成的供求關(guān)系矛盾。很多酒店經(jīng)營情況受到挑戰(zhàn)，無法有效提供覆蓋成本的現(xiàn)金流，而在疫情的影響下國際國內(nèi)商務(wù)市場(chǎng)的明顯萎縮又成為壓倒部分酒店的最后一根稻草。

如果再升維思考一下，從這些酒店資產(chǎn)持有人構(gòu)成來看絕大部分都是國內(nèi)大型地產(chǎn)類集團(tuán)，在房住不炒的去地產(chǎn)化大背景下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線” 的高壓政策使得很多這些地產(chǎn)集團(tuán)的再融資及持續(xù)發(fā)展壓力巨大，而通過資產(chǎn)處置達(dá)到減低負(fù)債率和杠桿率當(dāng)然是一個(gè)必然選項(xiàng)。這不僅僅包括酒店類資產(chǎn)，還有其他諸如土地、商場(chǎng)、寫字樓和文旅項(xiàng)目也都在持續(xù)交易中。

03

交易背后的思考

1. 中國高星酒店的資產(chǎn)管理發(fā)展已經(jīng)到了實(shí)質(zhì)啟動(dòng)的關(guān)鍵階段

其實(shí)作為一個(gè)投入大、回收期長、靜態(tài)投資回報(bào)率并不高的行業(yè)，高星酒店在改革開放40年間經(jīng)歷了一個(gè)供求關(guān)系與政策影響交替混合的波動(dòng)發(fā)展過程。但在房地產(chǎn)主導(dǎo)高星酒店行業(yè)時(shí)代，酒店資產(chǎn)一直處于的從屬地位讓其本身的資產(chǎn)管理屬性無法有效發(fā)揮，自然也無法得到關(guān)注。而在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)潮水退去，無論岸上留下來的是沙還是金都要獨(dú)立示人了，而也只有這樣，酒店資產(chǎn)管理本身也才能夠撥云見日走上行業(yè)的舞臺(tái)，從這個(gè)意義上來看近期的這些交易現(xiàn)象是積極信號(hào)值得進(jìn)一步推動(dòng)。無論資產(chǎn)交易實(shí)際的價(jià)格如何，但對(duì)于買賣雙方其實(shí)都能夠達(dá)到酒店資產(chǎn)管理的階段性實(shí)施，也為后期的酒店第二輪資產(chǎn)管理打下基礎(chǔ)。

2. 中國高星酒店資產(chǎn)管理發(fā)展的前提是項(xiàng)目的前提精準(zhǔn)定位

其實(shí)在地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)酒店時(shí)代，為房地產(chǎn)商提供前期定位分析和測(cè)算的機(jī)構(gòu)主要是由一些國內(nèi)外知名的行業(yè)咨詢公司完成的，而基本上這樣的科研報(bào)告也是在業(yè)主的暗示或是明示下一開始就指向了某些特定的品牌尤其是高端及奢華的國際品牌，而并非從市場(chǎng)導(dǎo)向的角度正向?qū)I(yè)推理。背后的原因是復(fù)雜的但無外乎勾地需要、滿足地方政府要求和為銷售型地產(chǎn)品牌背書溢價(jià)增值。而酒店本身的客群、市場(chǎng)、投資回報(bào)測(cè)算反而放在從屬地位，這自然也為后期的經(jīng)營壓力與錯(cuò)位埋下隱含和原罪。而最近所出現(xiàn)的酒店拋售，本身除了業(yè)主自身因素外有很多也都存在這樣的問題，重新交易后的新買家也務(wù)必對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新評(píng)估，并給予實(shí)事求是的重新定位，方可讓這些項(xiàng)目煥發(fā)新生。

3. 中國高星酒店資產(chǎn)管理發(fā)展的關(guān)鍵是項(xiàng)目適度建設(shè)和執(zhí)行

前段時(shí)間深圳當(dāng)年的第一高樓賽格大廈出現(xiàn)的輕微晃動(dòng)大家都在關(guān)注，但這背后其實(shí)是中國城市發(fā)展過程中的一個(gè)縮影和現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)全球當(dāng)年完工的超過200米的超高層建筑中，2018年共建成146座，其中有92座在中國建成，占總建筑的63%。而在疫情前的2019年即使這一比例有所下降，但即使如此實(shí)際建成數(shù)量的126座中57棟也在中國，達(dá)到總數(shù)的45%。而在這些超高層中往往最高的位置都留給了一個(gè)高星酒店，然后我們知道超高層建筑在不同高度所要求的建筑、裝修以及人工、審核等環(huán)節(jié)的成本都是相差巨大的，而這些成本都會(huì)在未來以折舊等方式進(jìn)入酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表，需要用酒店經(jīng)營來覆蓋成本并形成盈利。超高層建筑內(nèi)的酒店的問題只是一個(gè)縮影，整體高星酒店的建設(shè)過程當(dāng)中的成本精算、精益執(zhí)行以及項(xiàng)目管理才是未來酒店實(shí)際經(jīng)營的前提。

4. 中國高星酒資產(chǎn)管理發(fā)展的保障是一個(gè)與定位匹配的經(jīng)營兌現(xiàn)

我們知道在一個(gè)高星酒店完成定位并選定了品牌以及合作模式后，最重要的就是與品牌方對(duì)管理或者是特許經(jīng)營合同進(jìn)行溝通談判。這也是酒店資產(chǎn)管理當(dāng)中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，一個(gè)酒店資產(chǎn)如何通過與專業(yè)的酒店品牌管理公司的合作，來達(dá)到最初設(shè)定的投資回報(bào)預(yù)期。在這個(gè)問題上我們國家的酒店行業(yè)尤其是業(yè)主投資人是交了很多學(xué)費(fèi)的，尤其是在和國際酒店品牌公司溝通的過程中，由于缺乏足夠的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，往往沒有平等對(duì)話能力，從而從合同談判的過程中無法完全達(dá)到資產(chǎn)的投資回報(bào)預(yù)期的安排。這也是為什么酒店資產(chǎn)管理的五個(gè)關(guān)鍵字當(dāng)中的“經(jīng)”指的是達(dá)到盈利目的的經(jīng)營，而不僅僅是完成服務(wù)要求中“管”的原因。

最后再回到最初的話題，到底為什么市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)這么多的高星酒店交易信息應(yīng)該就不言而喻了，從行業(yè)發(fā)展的角度來看這絕對(duì)是一件好事，因?yàn)橹挥匈u方愿意出售資產(chǎn)酒店資產(chǎn)交易的過程才可能真正啟動(dòng)，而由此才可能倒推出和酒店資產(chǎn)管理有關(guān)各個(gè)方面的發(fā)展。