家族酒店逆勢(shì)下如何生存與發(fā)展

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本文根據(jù)5月31日02期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目整理而成。

投資人仲繼宇大學(xué)本科學(xué)的是金融專業(yè)，畢業(yè)后去了中信證券，但在2015-2018這三年里經(jīng)歷了股市的黑暗，等待著其它的發(fā)展機(jī)會(huì)。

他投資了2家亞朵酒店、1家美居酒店，3家酒店都是自有獨(dú)棟物業(yè)，現(xiàn)在3家酒店都在做隔離工作站。他認(rèn)為：短期要謹(jǐn)慎，中期需觀望，長(zhǎng)期保持樂觀

【酒店投資百人匯】欄目，用視頻直播訪談對(duì)話的方式，對(duì)話不同酒店的投資人從第一人的視角，講述和酒店行業(yè)結(jié)緣、投資到落成一家酒店的故事分享投資過程中的成功和教訓(xùn)，歡樂與淚水。

期望熱愛酒店產(chǎn)業(yè)的投資人、品牌主、從業(yè)者，一起在熱愛的基礎(chǔ)上，聚集專業(yè)做好一門長(zhǎng)久的酒店投資生意。

5月31日，02期嘉賓邀請(qǐng)了華北地區(qū)的資深酒店投資人仲繼宇先生。

據(jù)了解，他投資酒店4年，累計(jì)投資項(xiàng)目3個(gè)，投資金額達(dá)6000萬，主要投資區(qū)域：華北;投資品類：中高檔;已投品牌：亞朵/美居。

以下內(nèi)容根據(jù)本期直播對(duì)話中仲繼宇自述整理：

從金融圈跨行到酒店投資圈

我是北方人，老家在哈爾濱。大約在2007年，我記得在我們學(xué)校附近有一個(gè)叫“禧龍”的酒店，它是一個(gè)在黑龍江省內(nèi)比較有知名度的連鎖品牌。禧龍的酒店裝修風(fēng)格很高級(jí)，和其它酒店不同，這也是我對(duì)酒店的最初印象。

2015、2016年，我花重金體驗(yàn)了世界上最好的酒店——迪拜帆船酒店，整體感覺確實(shí)很不錯(cuò)。迪拜帆船酒店不僅有悠久的歷史，而且它走在了高端酒店的最前沿，例如，當(dāng)時(shí)酒店就實(shí)現(xiàn)了管家服務(wù)、房間里的電動(dòng)窗簾、電動(dòng)馬桶等。

但以上這些印象，都是我作為一個(gè)“非酒店人”對(duì)酒店的印象，當(dāng)時(shí)并沒有涉足到酒店行業(yè)。

我大學(xué)本科學(xué)的是金融專業(yè)，畢業(yè)后去了中信證券，但在2015-2018這三年里我經(jīng)歷了股市的低谷，后來心灰意冷地回到家，等待著其它的發(fā)展機(jī)會(huì)。

當(dāng)時(shí)，家里買了一棟樓，這棟樓的租戶大概有20家左右。原計(jì)劃是對(duì)這棟樓做整體的改造升級(jí)，但是租戶多且雜，不好管理，就想投資其它的產(chǎn)業(yè)，例如KTV、足療店、教育機(jī)構(gòu)等，但最后我們考慮投資酒店。

投資酒店的原因在于，當(dāng)時(shí)物業(yè)所處的區(qū)域開了一家亞朵品牌，正好我認(rèn)識(shí)這家亞朵的投資人。和他聊過之后，發(fā)現(xiàn)這家亞朵酒店的收益以及投資回報(bào)率都較好，于是我又和亞朵的開發(fā)人員進(jìn)行了深入交流，從此跨入酒店投資圈。

目前，我投資了2家亞朵酒店、1家美居酒店。三家酒店都是自有獨(dú)棟物業(yè)，投資的第3家亞朵酒店是商業(yè)配套的主樓，有獨(dú)立電梯和地下停車場(chǎng)?，F(xiàn)在3家酒店都在做隔離工作站。

在2022年元旦之后，我的美居酒店做了隔離工作站，但整個(gè)酒店?duì)顟B(tài)是不溫不火的狀態(tài)。因?yàn)樘旖蚝捅本儆诰┙蚣匠鞘腥海旖蚴鼙本┮咔橛绊戄^大。而且如果天津市內(nèi)發(fā)生局部疫情時(shí)，對(duì)天津的整體酒店收益影響較大。

2022年五一前夕，大家都期盼酒店市場(chǎng)能夠回暖，但是沒料到五一仍然受到了疫情的影響。整個(gè)五一期間流量依舊低迷。

2022年天津酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)：市區(qū)內(nèi)的酒店收益一般；濱海地區(qū)的收益尚可。

2022年從新年至今，天津酒店市場(chǎng)的日子并不好過，具體表現(xiàn)是：難受的很難受，酒店沒有生意，不接受隔離，生存挑戰(zhàn)很大；“隔離工作站”這類酒店的收益相對(duì)還好，但收益和回報(bào)周期也達(dá)不到預(yù)期。 

投資第1家亞朵酒店

一邊學(xué)習(xí)，一邊經(jīng)營(yíng)

記得第一次投資亞朵酒店時(shí)，當(dāng)時(shí)家里的長(zhǎng)輩，以及其他的工程前輩都在幫助我，跨行進(jìn)入酒店業(yè)，我也一直在學(xué)習(xí)酒店的專業(yè)知識(shí)，包括品牌報(bào)價(jià)、競(jìng)品對(duì)比、物資采購(gòu)、成本預(yù)算等方面。

2018年之所以選擇亞朵品牌，首先是被亞朵的品質(zhì)和服務(wù)所吸引；其次是品牌的裝修風(fēng)格和會(huì)員粘性都較好；最后品牌定位和物業(yè)條件比較匹配。

當(dāng)時(shí)，亞朵的開發(fā)人員在前期做了項(xiàng)目投測(cè)預(yù)算表，我自己也做了投入產(chǎn)出比的測(cè)算，例如，如果算上沒有退租的一部分租戶，我再重新找辦公地點(diǎn)，這些都會(huì)產(chǎn)生額外的成本費(fèi)用。自有物業(yè)，更多要考慮的是資產(chǎn)的保值以及增值。

亞朵的開發(fā)人員預(yù)算酒店回報(bào)周期是在4年半，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)預(yù)估是4年，原因在于：

1、 自有物業(yè)，降低投資成本：自有物業(yè)沒有物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)價(jià)格相對(duì)比市場(chǎng)價(jià)低10-20%左右；

2、 物業(yè)所處商圈流量好：亞朵品牌的口碑好，品牌具有一定的影響力，所以亞朵店第一年的業(yè)績(jī)不俗，RevPAR最高達(dá)390元，酒店滿房的天數(shù)約達(dá)100天。

第1家亞朵酒店，凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)收益率大約為5%（不含租金）。

最滿意美居酒店的物業(yè)和供應(yīng)鏈

目前，在我投資的3家酒店里，比較滿意的是美居酒店。它也是3家酒店中，物業(yè)面積******（約16300多平米）；客房體量最多（172間客房）；投資金額******（總投資額3300萬，不含物業(yè)費(fèi)）。

物業(yè)有16層，每層1000米左右。經(jīng)過3-4個(gè)月的談判磋商，2019年下半年用合適的價(jià)格買了下來。

因?yàn)槲飿I(yè)體量較大，選擇亞朵有點(diǎn)大材小用。當(dāng)時(shí)考慮的品牌有智選假日、希爾頓歡朋、萬達(dá)、美居。最終鎖定在智選假日和美居兩個(gè)品牌之間，物業(yè)達(dá)不到智選假日的加盟標(biāo)準(zhǔn)，選擇美居酒店的原因，在于：

1、具有標(biāo)準(zhǔn)化流程：管理政策不會(huì)朝令夕改，不會(huì)出爾反爾，也不會(huì)搞小動(dòng)作，整個(gè)系統(tǒng)較為嚴(yán)謹(jǐn)。

2、具有專業(yè)團(tuán)隊(duì)：當(dāng)時(shí)，我在華住酒店集團(tuán)高端事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)程總的辦公室里詳談了很久，他從項(xiàng)目立項(xiàng)、投資測(cè)算、品牌規(guī)劃等方面做了專業(yè)的分享，預(yù)計(jì)將“我投資的這家美居酒店”打造成天津的標(biāo)桿項(xiàng)目。

3、具有審美品位：美居的設(shè)計(jì)風(fēng)格具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，符合年輕人的潮流定位。

4、具有投資性價(jià)比：美居的投資性價(jià)比較高。相對(duì)來說，美居的運(yùn)營(yíng)成本比亞朵低。

物業(yè)本身的排房量可以更高，有兩層做了自己的辦公室。美居酒店的單房投資額是16萬左右，總投資額約3300萬，不包括物業(yè)成本。

美居酒店的周邊，有1家某品牌的五星級(jí)酒店、1家中端酒店、1家經(jīng)濟(jì)型酒店，總體來說，競(jìng)爭(zhēng)不大，酒店的整體RevPAR是符合預(yù)期的。

實(shí)際投資額和前期預(yù)算相差不大。

美居酒店的滿意點(diǎn)主要在于物業(yè)優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)在：

1、價(jià)格合理。

當(dāng)時(shí)選擇物業(yè)時(shí)，物業(yè)租金較高，酒店裝修成本約達(dá)2000萬，投資壓力較大。

如果是購(gòu)買物業(yè)，除了資金流會(huì)受到限制以外，十年后的資產(chǎn)會(huì)歸屬于自己，相對(duì)來說投資成本低。

當(dāng)時(shí)購(gòu)買物業(yè)時(shí)，相對(duì)來說是較好的契機(jī)。我們買完樓之后，附近新建的樓的物業(yè)成本會(huì)更高一些。

2、 商圈潛力大。

物業(yè)所處的天津生態(tài)城宜居，并且是正在重點(diǎn)打造的旅游圈，像類似具有商業(yè)性質(zhì)，尤其是單體量、大面積、適合做酒店的物業(yè)很少。

3、供應(yīng)鏈采購(gòu)成本低：包括工程、酒店物品的采購(gòu)，是從華住易購(gòu)和本地尋找的供應(yīng)商，而且價(jià)格較低，節(jié)省了投資成本。

華住團(tuán)隊(duì)在開發(fā)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、驗(yàn)收等方面，專業(yè)度都比較高，但項(xiàng)目遺憾點(diǎn)在于：

1、沒有提前做項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，增加了投資成本。設(shè)計(jì)花費(fèi)了一個(gè)月的時(shí)間，但設(shè)計(jì)功能仍然有缺失。

2、集團(tuán)面對(duì)大體量的物業(yè)，以及非常復(fù)雜的弱電系統(tǒng)，工程管理能力有提升的空間，但好在后續(xù)都解決了。

美居在疫情前的售價(jià)在450-500元之間，平均售價(jià)為400元左右，協(xié)議價(jià)在360、370元左右。

美居酒店的定位是商旅酒店，但我的物業(yè)商圈處在旅游區(qū)，所以與它的品牌定位是有沖突的。經(jīng)過區(qū)域內(nèi)的深耕，我們將協(xié)議客占比大幅提升，2020年疫情爆發(fā)前能保持收益平衡。