酒店投資是否可行取決于收益率

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本文闡述了酒店項目投資回報指標(biāo)的概念、計算方法，以及各種指標(biāo)在酒店項目財務(wù)投資決策評價中的地位。

一家高星級酒店項目投資額為4億元，其回報指標(biāo)如下：投資收益率：3.75%投資回收期：15.2年凈現(xiàn)值：2350萬元內(nèi)部收益率：6.18%，這個項目是否可行？

在評價酒店項目的投資財務(wù)可行性時，最普遍的認(rèn)識是用投資收益率（投資回報率）來衡量。該項目3.75%的投資收益率看起來很低，比很多高評級、安全系數(shù)很高的債券收益率都低，在很多人眼中可能是不可行的。但是，從財務(wù)決策評價指標(biāo)角度，該項目是可行的，因為項目的凈現(xiàn)值是正的，內(nèi)部收益率也大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。

為什么回報率如此之低還可行呢？因為投資收益率只是用于評價項目是否可行的一個輔助指標(biāo)，并非衡量項目投資的主要指標(biāo)，甚至也不是次要指標(biāo)。

酒店項目投資財務(wù)可行性分析常用的指標(biāo)，按在決策中的重要性可分為：主要指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)次要指標(biāo)：投資回收期(PBP)輔助指標(biāo)：投資回報率(或投資收益率ROI)。

凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值是指未來資金流入的現(xiàn)值與未來資金流出現(xiàn)值的差額，也就是在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定折現(xiàn)率來計算各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。

公式如下：凈現(xiàn)值(NPV)=各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計 = 經(jīng)營期各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值合計 - 原始投資額現(xiàn)值。

舉例說明：資金有時間價值，例如現(xiàn)在100萬元，年利率10%，明年就是110萬；類似于計算利息，凈現(xiàn)值則是反向運算：假設(shè)酒店項目明年凈流入110萬，折現(xiàn)率10%，那么換算成現(xiàn)在的金額為110/(1+10%)=100萬元。

把酒店未來經(jīng)營期預(yù)期的凈現(xiàn)金流折算成現(xiàn)在同樣時間點的價值金額，累加后再減去投資成本就得到累計凈現(xiàn)值。

通俗地說，就是酒店未來賺的錢折算成現(xiàn)在值多少錢（因為資金是有時間價值的），再減去幾年建設(shè)期的原始投資額折算成現(xiàn)值多少錢，二者的差額就是凈現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值指標(biāo)反映項目投資獲利能力，凈現(xiàn)值≥0，則說明項目可行。

凈現(xiàn)值指標(biāo)考慮了資金的時間價值，考慮了項目計算期內(nèi)全部的凈現(xiàn)金流量（而不是利潤，利潤是可以人為調(diào)節(jié)的且不是實際的現(xiàn)金流量），可以反映收回投資后的經(jīng)濟(jì)效益狀況，通過折現(xiàn)率的選定也考慮了投資風(fēng)險。

從資產(chǎn)管理的角度，凈現(xiàn)值還考慮了項目資產(chǎn)殘余價值，特定條件下還可以考慮結(jié)合酒店資產(chǎn)的未來價值來計算項目的凈現(xiàn)值。

內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率也叫內(nèi)含報酬率，是指項目投資實際可望達(dá)到的收益率。

實質(zhì)上，它是能使項目的累計凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。即取一個折現(xiàn)率，計算NPV，如果NPV等于0，則該折現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率(IRR)。

通俗來說，內(nèi)部收益率也就是在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶值）的情況下，項目投資收益能承受的******貨幣貶值的比率，反映抗風(fēng)險能力。

比如，內(nèi)部收益率10%，說明項目每年能承受貨幣******貶值10%，或通貨膨脹10%。若內(nèi)部收益率低于實際通貨膨脹率，則表示項目未來的收益由于通貨膨脹貶值，折算到現(xiàn)在可能不足以覆蓋現(xiàn)在投入的成本。

當(dāng)內(nèi)部收益率指標(biāo)大于或等于基準(zhǔn)收益率或資金成本率時，則說明投資項目具有財務(wù)可行性。

內(nèi)部收益率指標(biāo)能從動態(tài)的角度直接反映投資項目的實際收益水平；計算過程不受基準(zhǔn)收益率的影響，比較客觀。

投資回收期

投資回收期是指以投資項目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時間，可分為不包括建設(shè)期的投資回收期和包括建設(shè)期的投資回收期。

計算公式是：不包括建設(shè)期的投資回收期(PP’)=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量包括建設(shè)期的投資回收期(PP)=PP’+建設(shè)期。

靜態(tài)投資回收期指標(biāo)便于理解，計算簡單，能夠最直觀地反映原始投資的回本期限，在一定程度上顯示了資本的周轉(zhuǎn)速度和投資的風(fēng)險狀況。資本周轉(zhuǎn)速度越快，回收期越短，投資風(fēng)險越小。

但這項指標(biāo)沒有考慮資金的時間價值因素，也不能正確反映不同投資方式對項目的影響，而且不考慮回收期之后的現(xiàn)金流量對投資收益的貢獻(xiàn)，不能全面反映投資項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效果。

投資回報率

投資回報率又稱投資收益率、投資利潤率，是指項目運營期年均息稅前利潤占總投資的百分比，即：投資收益率(ROI)=年均息稅前利潤/項目總投資。

投資收益率指標(biāo)的優(yōu)點是計算方便，但是作為靜態(tài)指標(biāo)，同樣沒有考慮貨幣的時間價值；沒有考慮建設(shè)期，不能反映建設(shè)期長短、投資方式差異等因素對項目的影響；分子與分母計算口徑的可比性較差，而且由于與利潤有關(guān)，涉及會計處理方法的選擇，具有一定的主觀性。所以投資收益率作為輔助指標(biāo)，需要與其他財務(wù)指標(biāo)結(jié)合運用。

再舉一個例子，假設(shè)酒店項目投資6億，分4年平均投入建設(shè)，40年折舊攤銷，假設(shè)酒店20年經(jīng)營期內(nèi)每年經(jīng)營利潤4000萬元。

此時投資回報指標(biāo)如下：投資回收期：10.9年投資收益率：6.67%凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率6%）：-2007.7萬元內(nèi)部收益率：5.59%。

從以上指標(biāo)可見，項目約11年能收回投資，投資收益率也有6.67%，對于大型不動產(chǎn)的投資，這兩個指標(biāo)看起來是不錯的。但是，項目的凈現(xiàn)值是-2007.7萬元，內(nèi)部收益率也不到6%，因此項目是不可行的。

由此可見不同考慮因素對指標(biāo)評價結(jié)果的影響。由于投資回報率不考慮建設(shè)期，且與折舊有關(guān)，如果項目建設(shè)期過長，或者折舊攤銷年限較長，或者由于項目長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展能力不夠，因此投資回報率指標(biāo)仍然可能看起來較高，但由于凈現(xiàn)值指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，項目是不可行的。

綜上所述，由于凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)考慮了貨幣時間價值，能從動態(tài)角度更全面、合理的反映投資效益，一般作為評價酒店項目投資財務(wù)可行性的主要指標(biāo)，而投資回收期和投資回報率指標(biāo)根據(jù)實際情況結(jié)合應(yīng)用。

也就是說只要項目凈現(xiàn)值是正數(shù)，內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望收益率，項目在財務(wù)上就是可行的。

計算各項評價指標(biāo)需要考慮財務(wù)可行性要素、項目計算期的構(gòu)成、資金時間價值以及投資風(fēng)險等因素。

其中前兩項因素是各項指標(biāo)都應(yīng)當(dāng)考慮的，可以通過測算投資項目各年的凈現(xiàn)金流量來集中反映。資金的時間價值是計算動態(tài)指標(biāo)要考慮的。投資風(fēng)險則可以通過調(diào)整項目凈現(xiàn)金流量或者折現(xiàn)率的選定來反映。