疫情后酒店投資邏輯的變化趨勢

來源：酒店高參 侵刪

如何將酒店資產(chǎn)證券化本身可能是中國酒店業(yè)底層投資邏輯發(fā)生深刻變化的基本動力。“

今天想跟大家分享的話題是：中國酒店投資的邏輯演化及新冠疫情后的投資趨勢。

我自認(rèn)是一個價值投資理念的認(rèn)同者，酒店投資邏輯的轉(zhuǎn)化本質(zhì)上就是質(zhì)疑存不存在價值投資的邏輯。所以準(zhǔn)確的定義應(yīng)該是：基于價值邏輯，酒店資產(chǎn)投資邏輯的演化其基礎(chǔ)在于酒店投資累積效應(yīng)使得酒店投資從規(guī)模到策略都需要服從投資歷史的階段性特點(diǎn)，否則就是認(rèn)知的黑洞（你不能投資你想象不出的酒店）。

并且在概率上，在想象的天空下打飛機(jī)是一件荒謬的事，盡管我們知道荒謬也是現(xiàn)實(shí)的一種特殊形式（這是一個哲學(xué)問題，就是你所認(rèn)知的荒謬背后是現(xiàn)實(shí)的荒謬和你認(rèn)知荒謬的疊加）。

中國酒店業(yè)正在經(jīng)歷艱難時刻，這個艱難時刻就是我在半年前做的判斷：中國酒店資產(chǎn)正在經(jīng)歷明斯基時刻。也就是酒店資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以覆蓋酒店的財務(wù)成本（利息）以及本金，持有一項資產(chǎn)是一個需要額外支付費(fèi)用的過程。

簡單看下表的不完全統(tǒng)計，我們會發(fā)現(xiàn)中國的經(jīng)濟(jì)門戶城市已經(jīng)有超過21家酒店在出售：

這些交易指向的情況就是：中國酒店資產(chǎn)價格正在被市場重新定價的過程。這個過程在扣除疫情因素之外，還包含著酒店業(yè)周期的問題。

所以在這個背景下，如果有投資人繼續(xù)需要投資酒店，可能******的挑戰(zhàn)是兩個：

為什么要選擇酒店資產(chǎn)？

選擇什么樣的酒店資產(chǎn)？ 

本質(zhì)上如果扣除自身的的資本結(jié)構(gòu)或者目標(biāo)，討論這個問題會是一個虛幻的口號。因?yàn)槭聦?shí)上任何一項投資都會改變投資人自身的資產(chǎn)負(fù)債表，也就是導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的變化，這種變化將被市場重新定義投資人自身投資組合的價值。 

酒店投資的基本邏輯需要考慮自身的資本結(jié)構(gòu)和市場對于資本結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來的沖擊（投資前價值和投資后價值的判定），又因?yàn)橥獠凯h(huán)境的動態(tài)性特點(diǎn)，這種價值判斷過程本身也是具有不確定性的，所以投資的邏輯從來都是只有最合適的，沒有******的選擇過程。

事實(shí)上尚未結(jié)束的新冠疫情在消耗酒店業(yè)主（投資人現(xiàn)金）的同時同樣在消耗消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期。這個消費(fèi)預(yù)期的改變是必須面對市場的不確定性，這帶來的衍生問題是：什么時候投資酒店資產(chǎn)是一個好的窗口期？

假設(shè)投資人認(rèn)為酒店依然是一門好的生意，并且不打算退出酒店業(yè)，那么現(xiàn)在做酒店的升級改造就是最合適的策略，因?yàn)橥獠渴袌龅氖找娌▌酉蛳挛s，改造酒店所面對的機(jī)會成本最低！

另外一種類型就是準(zhǔn)備退出酒店業(yè)，也就是現(xiàn)在出售酒店資產(chǎn)，在當(dāng)下的定價水平下，可能未必是一個好的時間點(diǎn)，因?yàn)橘Y產(chǎn)價格相對低點(diǎn)，同時還在下行（因?yàn)槌鍪鄢敝赶虻慕灰撞⒉换钴S）。

比較兩全的策略應(yīng)該是:利用增量投資推動存量資產(chǎn)的重組，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的收益優(yōu)化。這個策略指向的就是一種危機(jī)資產(chǎn)投資策略：做你應(yīng)該做的，而不是做你準(zhǔn)備做的！

當(dāng)下經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境下，資本市場并不缺乏資金，相反缺乏的是可以預(yù)期的收益資產(chǎn)，這就是對比貨幣發(fā)行規(guī)模所指向的資產(chǎn)配置問題，所以如何將酒店資產(chǎn)證券化本身可能是中國酒店業(yè)底層投資邏輯發(fā)生深刻變化的基本動力。

這個動力的指向就是超越之前酒店投資的溢價轉(zhuǎn)移收割模式：亦即投資酒店，使得土地升值，繼而通過可售物業(yè)的銷售套取土地溢價紅利，這其實(shí)是中國地產(chǎn)系酒店投資的歷史邏輯，這個邏輯在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的紅利期已經(jīng)成為一個標(biāo)準(zhǔn)投資策略，其后果就是酒店從來不是酒店生意，而是地產(chǎn)生意。

當(dāng)下的市場已經(jīng)在逐漸出清這種地產(chǎn)系酒店資產(chǎn)，這個過程是痛苦的，甚至是殘酷的。原來的酒店業(yè)主乃至金融機(jī)構(gòu)可能需要為此支付代價，新的投資人既無義務(wù)也沒有意愿為收割土地紅利之后的資產(chǎn)提供補(bǔ)償，自己犯的錯誤可能需要自己來支付代價！我看不出有什么好的藥方可以治理這種痛苦，因?yàn)樗廊耸菬o法感受痛苦的！

另一方面，住宿需求市場的演化同樣使得酒店產(chǎn)品面臨升級換代的壓力，這種壓力的釋放過程在推動酒店業(yè)變革的同時也將使得很多低效酒店資產(chǎn)被出清，這種市場壓力帶來的問題在我看來就是酒店產(chǎn)品和服務(wù)迭代所需要面臨的挑戰(zhàn)。這不僅僅是一種市場風(fēng)險，其實(shí)也是酒店資產(chǎn)物理周期帶來的自然的現(xiàn)金流沖擊，馬太效應(yīng)導(dǎo)致的酒店資產(chǎn)分層和分化將成為未來3-5年******的不確定因素所在！所有的錯配可能會被重新回到價值秩序和邏輯框架之內(nèi)！這個收縮過程本身就是酒店業(yè)正在經(jīng)歷的陣痛之一！

在收縮的市場上，投資策略本身就應(yīng)該是防御性的，這種防御性的特點(diǎn)決定了沒有長期融資性現(xiàn)金流支持的投資都是危險的，簡單來說你以為在撿漏，但是可能你撿到的可能是一把將你刺傷的刀子！

綜上所述，筆者認(rèn)為疫情之后的酒店投資邏輯將是一個基于防守的有限投資周期，主要以優(yōu)化自身酒店資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)金流穩(wěn)定性為基礎(chǔ)的酒店投資將成為主流。

我們不排除會有大規(guī)模的酒店收購浪潮，但是這個浪潮的動力其實(shí)是來自于資本需要而非酒店資產(chǎn)收益的增長，簡單來說如果你有資本市場的支持，你的酒店投資可能會輕松一些，如果沒有的話，可能的挑戰(zhàn)就是“吃得比雞少，但拉得比大象還多！”