酒店投資選好物業(yè)和品牌成功的關(guān)鍵

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近年來，隨著房價(jià)、人員工資、原材料的不斷上漲，五年前與五年后，在同一個(gè)城市的同一個(gè)地段，投資同檔次的酒店，投資成本已經(jīng)天差地別。

而如何節(jié)省投資成本、如何更快地收回成本、如何讓酒店持續(xù)盈利，成為很多投資人，尤其是新手投資人想要探求的答案。

在近期次方點(diǎn)評的采訪中，不少投資人表示：要想酒店投資成功，選擇物業(yè)重要，還是選擇品牌重要？

本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請到的嘉賓是華東地區(qū)的資深酒店投資人余亮先生。同時(shí)，他也是洲際集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴。 

余亮先生從業(yè)30年，投資年齡20年，自投數(shù)量9個(gè)，參與經(jīng)歷項(xiàng)目近50家，個(gè)人總投資金額超2億。

投資的酒店檔次覆蓋/中高端/中端/精品/經(jīng)濟(jì)型，投資的品牌有假日/智選假日/錦江都城，以及自有品牌。

以下內(nèi)容根據(jù)本期直播對話中余亮的自述整理：

做酒店投資，不必講情懷

酒店投資，看似很簡單，其實(shí)是有難度。我認(rèn)為我這一輩子就做這一行了，而且我認(rèn)為恐慌的時(shí)候，也是機(jī)遇存在的時(shí)刻。

1993年我進(jìn)入酒店行業(yè)時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展尚處于萌芽中。

2002年，我開始對獨(dú)棟物業(yè)樓中的酒店部分做規(guī)劃，也開始嘗試幫助酒店投資人進(jìn)行酒店物業(yè)的租賃、變賣，就這樣逐步涉入到酒店投資行業(yè)。

之所以選擇酒店投資行業(yè)的原因在于，首先，酒店業(yè)是較為穩(wěn)定的可持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)業(yè); 其次，酒店業(yè)的現(xiàn)金流較好。

我認(rèn)為，酒店投資是為了賺錢，而不是做情懷。投資人要有自己的前瞻性、定位和目標(biāo)，要從理性的角度去考慮投資回報(bào)率。

選好物業(yè)和品牌，是酒店投資成功的關(guān)鍵

選物業(yè)和選品牌，對于投資回報(bào)率來說，都很重要。如果一定要區(qū)分哪一個(gè)最為重要，我認(rèn)為，選一個(gè)好物業(yè)，即使品牌差一點(diǎn)，對投資回報(bào)率的影響不大。同時(shí)，物業(yè)位置決定做何種品牌。

1、選對物業(yè)很重要

1）租金要合適：如果是政府的物業(yè)項(xiàng)目，疫情期間出臺(tái)的優(yōu)惠政策，國企物業(yè)基本上都能享受到。相對來說，私人的物業(yè)，能談到很便宜，很難。

2）如果租金價(jià)格合適，那就要看坪效了。物業(yè)結(jié)構(gòu)條件決定了坪效的大小，例如，物業(yè)如果公區(qū)較大、暗房較多等，都會(huì)影響后續(xù)客房的排房量以及開業(yè)后客人對酒店的整體評價(jià)，它直接影響著門店的經(jīng)營和收益，而影響坪效的因素在于：

a、物業(yè)交付條件：和業(yè)主談?wù)撐飿I(yè)租賃時(shí)，物業(yè)的交付條件將決定物業(yè)狀態(tài)，例如，是否是毛坯進(jìn)場；公區(qū)、隔斷做了多少。

如果在物業(yè)交付條件設(shè)定的裝修過程中，在前端的土建過程中做了很多工作，后期會(huì)減少考慮裝修布局方面的工作，能夠降低裝修成本。

b、提前規(guī)劃：選擇好物業(yè)后，要提前做設(shè)計(jì)規(guī)劃，提前做功能區(qū)布局 ，有利于提高客房的坪效。

3）要看物業(yè)所處的位置，例如，投資一個(gè)中高端酒店，物業(yè)選擇在二線城市的a類、b類，還是c類，我認(rèn)為二線城市的b、c類地段并不差。

而物業(yè)位于城市商業(yè)區(qū)、行政中心、會(huì)展中心、醫(yī)院、交通集散中心中的哪一個(gè)地段內(nèi)，每個(gè)城市的地段劃分以及具體表現(xiàn)都有所不同，要具體情況，具體分析。

2、 選對品牌，是投資成功的要素之一

1）自營品牌：

不建議在一二線城市做自營品牌。

建議在三四線城市做一兩家門店，配置三、四個(gè)銷售，把協(xié)議客戶做好，把當(dāng)?shù)氐氖袌鲎鰧I(yè)，也是可行的。

2） 如何選擇品牌加盟：

① 好品牌，要有連鎖品牌效應(yīng)：品牌如果沒有知名度，就不會(huì)產(chǎn)生品牌效應(yīng)，后續(xù)則無法帶來穩(wěn)定的客流。

② 每個(gè)品牌提供的服務(wù)、渠道、品牌支持都不同，選擇哪一個(gè)品牌，就決定了自己要做哪一類模式。

③ 如果是選擇投資中高端檔次的商務(wù)酒店，要符合本地消費(fèi)需求。同時(shí)，品牌的服務(wù)、支持、管理要更強(qiáng)。 

④ 品牌的中央渠道率：這是值不值得向品牌方支付管理費(fèi)的要素。

⑤ OTA渠道：如果本地協(xié)議客較多或者門店有穩(wěn)定的客群，則無需考慮OTA渠道能否帶來流量，但目前在疫情逐步恢復(fù)期間，尚且需要OTA渠道帶來一定的流量。

⑥ 供應(yīng)鏈渠道:要在同等規(guī)格、同等質(zhì)量、同檔次品牌，對比供應(yīng)鏈價(jià)格。例如，家具的選擇，可以和同行共同采購或一起詢價(jià)。

產(chǎn)品在具有基本功能的條件下，要選擇性價(jià)比高的產(chǎn)品，例如，臺(tái)盆，更多的是選擇它的品質(zhì)、顏色；馬桶除了選擇靜音、節(jié)能功能以外，其次是看它的材質(zhì)、大小和顏色。

⑦ 要滿足投資回報(bào)率:現(xiàn)在的投資成本，較之前幾年都有所上漲，例如，人工、原物料等成本都在上漲。投資同一個(gè)品牌酒店，5年前總投資額是1000萬元，但現(xiàn)在需要1200、1300萬，這是造成投資回報(bào)率緩慢的原因，所以選擇一個(gè)品牌，它需要快速帶來盈利，要滿足投資回報(bào)率。

⑧ 品牌生命周期強(qiáng)：酒店投資不是做沖刺性，而是持續(xù)性。酒店的基礎(chǔ)工程、隱蔽工程，裝修材料等選擇，都要選擇在酒店的生命周期里。

酒店做到七、八年時(shí)，最多換電視機(jī)或換墻紙、地毯、幕墻這類簡單的操作，最好不影響正常的經(jīng)營，所以讓酒店具有持續(xù)性的生命周期是重要的。 

選擇品牌，可以通過多品牌進(jìn)行比較，從中選擇相對合適的品牌進(jìn)行投資。同時(shí)，選擇品牌最重要的是，讓產(chǎn)品契合當(dāng)?shù)厥袌?，?dāng)?shù)厥袌鲆J(rèn)可產(chǎn)品。

總之，要想酒店投資成功，除了選好物業(yè)和品牌之外，還要跟上時(shí)代發(fā)展的節(jié)點(diǎn)。