酒店投資籌建順序錯(cuò)了，想成功就難了

來源：酒店觀察網(wǎng)  侵刪

酒店投資中有一個(gè)坑，隱蔽性很強(qiáng)——踩坑時(shí)往往察覺不到，事后一段時(shí)間才顯現(xiàn)，可此時(shí)木已成舟，大錯(cuò)鑄成，再想補(bǔ)救，補(bǔ)救成本很高，甚至根本沒有機(jī)會(huì)去補(bǔ)救……

這個(gè)坑就是“順序坑”。

“如果當(dāng)初我先……再……”

順序坑，看字面就能理解：

“開酒店”的順序顛倒了。

順序坑因?yàn)椴皇枪潭ㄔ谀骋粋€(gè)環(huán)節(jié)上，所以外在表現(xiàn)各異，各有各的悲劇。但有一個(gè)共同點(diǎn)：

那就是當(dāng)事人特別后悔，悔不當(dāng)初。

舉幾個(gè)例子感受下：

場景一：

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某投資人：租賃合同簽完了，租金也打到房東卡了，

可開工后，發(fā)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)有問題！

此時(shí)再返回頭去找房東主張免租期、主張加固賠償……

房東當(dāng)然不配合了。 

幾輪拉鋸戰(zhàn)下來，投資人悔不當(dāng)初：

“如果當(dāng)初先做物業(yè)評(píng)估，再簽合同，那該多好！”

場景二：

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某投資人：接盤一家轉(zhuǎn)讓酒店，變更完了工商、股權(quán)手續(xù)，

老債主堵到大堂，他方得知酒店之前欠了一屁股工程債……

此刻人已經(jīng)上了賊船，沒有回頭岸了，

他悔不當(dāng)初：

“如果當(dāng)初先找律師做好風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查，再簽轉(zhuǎn)讓合同，那該多好！”

場景三：

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某投資人：拉進(jìn)一位新合伙人，“婚后”才發(fā)現(xiàn)雙方不對(duì)付，

各種掣肘，各種摩擦，一打聽，

才知道這個(gè)人在業(yè)內(nèi)口碑很濫，自己引狼入室。 

一輪輪撕B大戰(zhàn)后，他悔不當(dāng)初：

“如果當(dāng)初先做背調(diào)，再簽股權(quán)變更合同，那該多好！” 

投資過程中，這種“悔不當(dāng)初”的事太多了。

可惜，世上沒有如果，也不能穿越回“當(dāng)初”，順序錯(cuò)亂種下的苦果，只能自己吞針咽下。

順序錯(cuò)了，結(jié)果也就錯(cuò)了

這個(gè)世界，做任何事都有“順序”。

只不過，有的順序是自己臆想，隨意發(fā)揮的；

有的順序，是經(jīng)過牛人設(shè)計(jì)，集眾家智慧而成的。

舉個(gè)例子：

我買了一條鯽魚，準(zhǔn)備熬湯。

別看本人廚藝不行，但卻有一種迷之自信：這有什么難的？把油燒熱，放魚，加蔥姜蒜，加水煮…不就行了？

按照這臆想的順序一番操作，結(jié)果煮出的湯又腥又渾，貓都嫌難喝。

第二次，我吸取了失敗的教訓(xùn)，打開抖音，搜出一條點(diǎn)贊最多的五星級(jí)大廚熬湯視頻：

第1步，把魚徹底洗凈，晾干，料酒腌制；

第2步，油燒熱，下花椒，炸至變色；

第3步，把魚煎至兩面焦黃；

第4步，放入蔥姜蒜瓣，煸出香味；

第5步，倒入滾開沸水。

第6步，……

老老實(shí)實(shí)地遵照大廚的“12345”，我成功煮出了一碗噴香奶白的魚湯。

煮魚湯不按套路，做砸了也就損失一條魚，下次再改進(jìn)就行；

可酒店投資如果沒個(gè)章法，胡亂發(fā)揮，那搞砸了損失的可是成百上千萬，代價(jià)可能大到全部身家都填不上坑……

從此再也沒有“下次”了。

所以，想要提高酒店投資的成功率，我們得知道酒店投資的“12345”——酒店投資的標(biāo)準(zhǔn)步驟是怎樣的？

酒店投資的步驟

酒店投資按時(shí)間順序大致可分為五步。

1

第一步：可行性研究

在此時(shí)，我們通常看上了某一處物業(yè)。

不懂投資的新人，可能就盯著房子，開始談租金，談免租期的事了。

且慢！

在一頭扎到執(zhí)行層“怎么做”的細(xì)節(jié)前，咱們要先回到戰(zhàn)略層，判斷“這地方能不能做酒店”。

先來確認(rèn)物業(yè)合規(guī)性和安全性行不行：

從合規(guī)性來說，房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、核心證照符合酒店政策要求嗎？

從安全性來說，建筑的結(jié)構(gòu)符合酒店改造的安全要求嗎？

確認(rèn)硬件符合做酒店要求后，再花時(shí)間搞清楚：

這個(gè)物業(yè)做酒店的話，該如何定位？

為誰服務(wù)？做多大規(guī)模？什么檔次？如何配置設(shè)施組合？有什么產(chǎn)品亮點(diǎn)？ 

該定位具備財(cái)務(wù)可行性嗎？

做這樣的酒店要花多少錢？每間客房投資成本多少？酒店坪效多少？多長時(shí)間能回本？回報(bào)率和回報(bào)周期如何？符合預(yù)期嗎？

厲害的畫家落下第一筆時(shí)，胸中早有了成竹；

成熟的投資人在簽租賃合同時(shí)，腦海中已經(jīng)對(duì)日后建成的酒店及酒店盈利情況有了清晰的畫像。

如果連這個(gè)認(rèn)知都沒有的話，酒店投資就成了先開槍再瞄準(zhǔn)，結(jié)果很可能一場空。

“可行性研究”研究的是“可行否”，這是關(guān)乎“做不做”、“怎么做”的頭等大事，可讓人遺憾的是，很多投資人在第一步就搞錯(cuò)了——他們跳過了這一步，直接從第二步、第三步開始，從一開始，就為后面埋下了坑。

2

第二步：選品牌

基于可研的結(jié)果，投資人確定了酒店的定位，此階段需要考慮：

酒店如何管理？自管/資管/委托經(jīng)營？

如果選自管的話，考慮招聘，搭建籌建團(tuán)隊(duì)；

如果選委托管理的話，則考慮適合什么檔次的品牌？

這個(gè)階段，可以同時(shí)找?guī)准彝瑱n次的品牌公司接洽。

根據(jù)不同品牌的標(biāo)準(zhǔn)，出更詳細(xì)的房間初排圖，進(jìn)一步計(jì)算坪效、投資回報(bào)周期等。

PS：初排圖品牌方會(huì)提供，但他們給的數(shù)據(jù)偏樂觀理想化，我們只能當(dāng)個(gè)參考，不能做為唯一決策依據(jù)。

那我們?cè)撊绾螞Q定選哪個(gè)品牌呢？

先定性，再定量。

1）定性：

主要看酒店品牌的定位，是否和我們可研結(jié)論的酒店定位一致：客群畫像一致嗎？品牌價(jià)值觀契合嗎？品牌DNA相符嗎？

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2）定量：

主要看“算帳”的情況。

投資人要全面估算建筑成本、專業(yè)費(fèi)用、運(yùn)營設(shè)備、開業(yè)籌備費(fèi)用等，精算出每間房均攤建筑面積，每間房均攤開發(fā)成本，計(jì)算出項(xiàng)目的坪效、平均房價(jià)（ADR）、年經(jīng)營毛利（GOP）、凈現(xiàn)值（NPV）、投資回報(bào)率（ROI）、內(nèi)部收益率（IRR）等。

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按部就班做完定性和定量這兩步，篩選出的品牌就比較靠譜了。

不會(huì)出現(xiàn)前面案例中提到的情況——隱蔽工程都驗(yàn)收了，才反應(yīng)過來“算不住帳”，撕毀合同再換品牌的腦短路行為。

3

第三步：設(shè)計(jì)

主要包括：確定設(shè)計(jì)任務(wù)書、確定顧問單位、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、確定項(xiàng)目預(yù)算、施工圖設(shè)計(jì)等。

如果我們最終選定的品牌是強(qiáng)勢大品牌，品牌方會(huì)強(qiáng)制業(yè)主從供應(yīng)鏈平臺(tái)上選設(shè)計(jì)公司。

品牌平臺(tái)上的設(shè)計(jì)公司其實(shí)有很多好處：

酒店集團(tuán)替投資人完成了篩選設(shè)計(jì)公司資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)的工作；

框定了設(shè)計(jì)任務(wù)需包含的圖紙類別、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；

而且，就像天貓可以約束商家一樣，酒店集團(tuán)平臺(tái)也能約束設(shè)計(jì)公司，保障其服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度。

從平臺(tái)找設(shè)計(jì)公司，投資人往往會(huì)產(chǎn)生一個(gè)誤區(qū)：

“我做的是加盟店”，“品牌方不是都有標(biāo)準(zhǔn)嗎？”、“設(shè)計(jì)公司經(jīng)驗(yàn)?zāi)敲簇S富”……所以，我只需要交錢，坐等出圖就行了。

其實(shí)并不是這樣~~~

大家不妨回想一下，同一個(gè)酒店品牌，在一線和三線城市，在開發(fā)區(qū)和老城區(qū)，在新樓和老樓上，方樓和弧樓上……房間的大小、公區(qū)的配比其實(shí)是差距不小的。

每個(gè)品牌雖然都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，但它不是一套“均碼衣服”，還是有一定的量體裁衣空間的。

投資人要做的是：

根據(jù)前面可研報(bào)告做出的酒店定位，提出設(shè)計(jì)要求，由設(shè)計(jì)師根據(jù)酒店細(xì)分定位、投資預(yù)算、物業(yè)結(jié)構(gòu)、功能要求、競品產(chǎn)品特點(diǎn)等來調(diào)整優(yōu)化設(shè)計(jì)。

像我們老城中心某211大學(xué)旁邊的一家酒店，做了很多非標(biāo)：

品牌方標(biāo)準(zhǔn)是20㎡/間，但它的很多房間只有16㎡，因?yàn)檫@里租金昂貴，磚混老樓難以改造格局，且大學(xué)生客群對(duì)房間面積沒有那么在意……這是細(xì)分定位指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的結(jié)果。

如果酒店集團(tuán)允許業(yè)主自己找設(shè)計(jì)公司，那也先別著急找“熟人”，還是要按“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”物色設(shè)計(jì)公司，以免挑錯(cuò)了垃圾設(shè)計(jì)公司。

第四步：施工

主要包括：酒店項(xiàng)目批復(fù)報(bào)建、招投標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目驗(yàn)收等。

這個(gè)階段，涉及面廣、工序繁雜，如同戰(zhàn)場上萬箭齊發(fā)，千軍萬馬亂跑，一步行差踏錯(cuò)，就可能引發(fā)“踩踏事故”

這種亂局中，按照規(guī)范流程做事就格外重要。

首當(dāng)其沖，招投標(biāo)，確定項(xiàng)目承包方式、承包方。

然后搞定施工“合法性”：項(xiàng)目報(bào)建，辦理建設(shè)工程施工合同備案、建設(shè)工程施工許可證等。

有的投資人為了趕工期，沒有施工許可證就偷偷先干起來，會(huì)面臨行政處罰、關(guān)停整改，僥幸心理要不得。

還有些投資人，跳過招投標(biāo)環(huán)節(jié)，內(nèi)定一家“朋友”的裝修公司；更有甚者，在圖紙還沒確定，價(jià)格還沒談攏的時(shí)候，為了搶工期，讓對(duì)方先進(jìn)場，先做起拆除土建工作，一邊干活一邊溝通合同……

人都進(jìn)場了，再去談價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)？

這無異于豬殺完了再談價(jià)格，還能談出什么？

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談不攏了再想讓人家走？

 不好意思~~請(qǐng)神容易送神難，既然雙方都撕下了“朋友”的畫皮，干脆直接現(xiàn)出毒蛇的血盆大口，把前面干得活漫天要個(gè)價(jià)，逼著投資人先結(jié)清前面的款！

投資人你敢不從？

too young too simple~~于是，幾個(gè)民工樣的人在工地上拉起條幅，相關(guān)機(jī)構(gòu)得到舉報(bào)來核實(shí)，工地直接查封！

到了此時(shí)，投資人除了破財(cái)免災(zāi)，就只剩下悔不當(dāng)初：

“如果當(dāng)初先招投標(biāo)，談好了價(jià)格、工期、違約責(zé)任，再簽合同，那該多好！”

具體施工的順序?qū)嵲谔嬰s了，我們不展開了。

第五步：籌開

這部分工作主要包括：

品牌方派出總經(jīng)理/店長、人員招聘培訓(xùn)、物資采購、開業(yè)預(yù)算、開業(yè)前推廣、籌備開業(yè)典禮等。

很多投資人自認(rèn)為的開發(fā)投資順序，只包含了籌建步驟，漏掉了這個(gè)環(huán)節(jié)。那做出的預(yù)算費(fèi)用，就不夠用了，給后面挖下了坑。

小結(jié)

最后，我們將5個(gè)步驟總結(jié)成一張流程圖，幫新手投資人建立起直觀的酒店投資的流程感。

哪怕你是初次投資酒店，只要心中有了這種整體感、流程觀，

也會(huì)大大減少那種“老虎吃天，無處下嘴”的無力感。

就像火車有了軌，只需順著鐵軌往前開，

一站接一站開下去，

大概率能抵達(dá)正確的終點(diǎn)，而不至于跑偏走岔。

最后，愿那些“悔不當(dāng)初”的投資人，