酒店業(yè)的2022：掘金時(shí)空價(jià)值尋市場(chǎng)機(jī)會(huì)

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)作者朱萍 侵刪

     根據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，今年1月至6月亞太區(qū)酒店交易總額達(dá)68億美元，投資同比增長(zhǎng)33.0%，較2019年增長(zhǎng)11.9%，也表明亞太地區(qū)酒店行業(yè)的資本配置已恢復(fù)到疫情前水平，其中中國(guó)上半年酒店成交額約為70億人民幣，預(yù)計(jì)2022年，中國(guó)酒店交易總額將達(dá)到約135億人民幣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為市場(chǎng)交易的激增，主要得益于機(jī)構(gòu)投資者尋求更有效的資本部署，增加對(duì)資產(chǎn)包的投資力度。在此背景下，酒店市場(chǎng)進(jìn)入新一輪資本博弈戰(zhàn)。

     2022年7月28日，在邁點(diǎn)研究院、邁居聯(lián)合邁點(diǎn)網(wǎng)等數(shù)百家媒體舉辦的2022年中國(guó)旅游住宿業(yè)MBI品牌與投資峰會(huì)上，仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤的主持的圓桌論壇，中飯協(xié)酒店資產(chǎn)管理專(zhuān)委會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)夏國(guó)躍、尚美數(shù)智科技集團(tuán)CEO馬博、華住酒店集團(tuán)開(kāi)發(fā)高級(jí)副總裁黃慧星、杭州黃龍飯店總經(jīng)理程翔共同探討酒店的資產(chǎn)管理故事。

1、酒店的“時(shí)空”價(jià)值

     提及酒店的價(jià)值，周濤認(rèn)為酒店的每一塊錢(qián)ADR都可能與資本市場(chǎng)中幾十億的金額產(chǎn)生聯(lián)系。這也意味著酒店的資產(chǎn)價(jià)值與酒店收益能力息息相關(guān)，如今越來(lái)越多的酒店開(kāi)始通過(guò)業(yè)態(tài)融合和產(chǎn)業(yè)結(jié)合提升營(yíng)收能力，從而提升酒店的資產(chǎn)價(jià)值。作為杭州黃龍飯店總經(jīng)理，程翔表示現(xiàn)在杭州黃龍飯店的營(yíng)收模型正在出現(xiàn)變化，傳統(tǒng)的客房+餐飲+宴會(huì)的收入比例正在逐年下降，外延產(chǎn)品的收入比例卻在不斷提升。杭州黃龍飯店在經(jīng)營(yíng)方式上做了多種創(chuàng)新，比如在公區(qū)引入藝術(shù)長(zhǎng)廊以及聯(lián)名店等等，進(jìn)一步增加了酒店的坪效?！捌浔澈蟮倪壿嬀褪怯酶虡I(yè)的角度看待酒店的經(jīng)營(yíng)。”程翔強(qiáng)調(diào)。

     周濤表示未來(lái)酒店的概念，就是要把非直接盈利面積變成讓客戶感知的場(chǎng)景，同時(shí)，酒店中的任何空間都可以乘以時(shí)間因素，這就是酒店的時(shí)空價(jià)值。

     夏國(guó)躍也同樣認(rèn)同這一觀點(diǎn)，其結(jié)合自身在開(kāi)發(fā)藝術(shù)酒店的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為酒店的真正生意不是賣(mài)一個(gè)房間、一頓飯、一個(gè)會(huì)議，而是賣(mài)酒店的時(shí)間和空間，如藝術(shù)酒店中，酒店很多產(chǎn)品都是可以和藝術(shù)產(chǎn)生交互并產(chǎn)生收益?！拔覍?duì)酒店投資收益的概念就是時(shí)間乘以空間的收益?！毕膰?guó)躍強(qiáng)調(diào)。

2、坪效和人效，酒店資產(chǎn)管理的核心

     有了更好的收益就一定能做好酒店的資產(chǎn)管理嗎？黃慧星認(rèn)為任何資產(chǎn)都要考慮投融建管退的資產(chǎn)管理流程，因此在酒店投資層面，就更要考慮業(yè)務(wù)的多元化、空間的多元化等，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是酒店的每個(gè)空間都能做到極致的坪效和人效。其以華住集團(tuán)旗下酒店品牌與咖啡品牌、酒飲品牌結(jié)合為案例，展示了華住集團(tuán)在酒店坪效和人效提升層面取得的成功。

     與此同時(shí)，黃慧星也同樣表示，華住集團(tuán)自身的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)也在酒店資產(chǎn)管理過(guò)程中提供了巨大的幫助。“從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，華住集團(tuán)是一個(gè)科技公司?！秉S慧星強(qiáng)調(diào)，其是品牌、技術(shù)和流量三位一體的“合金體”。首先品牌先行，在產(chǎn)品打造和產(chǎn)品迭代過(guò)程中，為酒店投資人帶來(lái)更好的商業(yè)模型，讓品牌與物業(yè)更好的結(jié)合。其次是在技術(shù)層面，華住集團(tuán)目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全部業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化，能夠使得酒店從前臺(tái)預(yù)定、選房到后期運(yùn)營(yíng)等多個(gè)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)科技化運(yùn)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理效率。最后在流量層面，目前華住集團(tuán)可以為加盟業(yè)主或門(mén)店輸送65%左右的會(huì)員，推動(dòng)酒店提升營(yíng)收。

3、存量和下沉市場(chǎng)，酒店的下個(gè)掘金地

     實(shí)際上，無(wú)論是前文提及的對(duì)酒店“時(shí)空”價(jià)值的探索，還是對(duì)酒店資產(chǎn)管理的挖掘，其仍然是以酒店市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)?？梢钥吹降氖?，疫情三年產(chǎn)業(yè)持續(xù)出清，不少城市的物業(yè)資金也處于下行階段，同時(shí)也有很多好的物業(yè)回歸市場(chǎng)，新一代投資人不斷出現(xiàn)，存量市場(chǎng)的紅利也逐漸顯現(xiàn)。

      黃慧星對(duì)此表示認(rèn)可，其認(rèn)為從目前中國(guó)酒店業(yè)的格局來(lái)看，酒店增量市場(chǎng)的增速正在不斷放緩，存量市場(chǎng)的挖掘越來(lái)越成為酒店市場(chǎng)中的主力投資點(diǎn)。華住集團(tuán)目前的簽約項(xiàng)目也更聚焦于存量翻牌，其中下沉市場(chǎng)的存量翻牌更受青睞。

     邁點(diǎn)注意到，下沉市場(chǎng)也逐漸取代一二線城市，成為酒店投資人青睞的市場(chǎng)。作為深耕下沉市場(chǎng)數(shù)十年的尚美數(shù)智科技集團(tuán)，其在下沉市場(chǎng)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。尚美數(shù)智科技集團(tuán)CEO馬博認(rèn)為下沉市場(chǎng)是高度分散的，而尚美數(shù)智對(duì)下沉市場(chǎng)的挖掘則得益于三大中臺(tái)能力。首先是設(shè)計(jì)，其匹配的是下沉市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)住宿多變的消費(fèi)需求，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)設(shè)計(jì)把酒店房的概念重構(gòu)，用百變多樣的酒店房間供給消費(fèi)者；其次是智能。一方面由于下沉市場(chǎng)的高度分散性，尚美數(shù)智采取門(mén)店經(jīng)營(yíng)在線化、員工在線化等進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)，以及提升酒店管理效率，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)鏈接，重構(gòu)生產(chǎn)關(guān)系。最后是會(huì)員。尚美數(shù)智通過(guò)會(huì)員重構(gòu)和用戶的關(guān)系，在做產(chǎn)品做用戶體驗(yàn)的時(shí)候就有了種子用戶，通過(guò)CtoB的方式重構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)。

     在圓桌對(duì)談的最后，周濤回歸話題的核心，即探索酒店產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)的關(guān)系。馬博認(rèn)為資本的態(tài)度是產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，其本質(zhì)是追求高回報(bào)，而今天資本看的是產(chǎn)業(yè)的確定性，將安全感放在樂(lè)前面。在此背景下，高質(zhì)量增長(zhǎng)的酒旅產(chǎn)業(yè)也在吸引著越來(lái)越多資本的目光。因此未來(lái)酒旅行業(yè)一定會(huì)有更多的上市公司，更多的ABS，更多的因酒店效率提升而產(chǎn)生的投資并購(gòu)行為。

     夏國(guó)躍也認(rèn)為在市場(chǎng)蓬勃發(fā)展和投資回歸理性的當(dāng)下，從今年開(kāi)始，未來(lái)五年的時(shí)間里酒店行業(yè)一定會(huì)看到更多的機(jī)會(huì)，而對(duì)于酒店業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)該知道自己在“什么樣的海洋中游泳”，要借助專(zhuān)業(yè)的力量不斷提升自己，抓住運(yùn)營(yíng)管理的紅利和資產(chǎn)管理的紅利，真正挖掘中國(guó)酒店業(yè)的價(jià)值。