中國酒店投資不景氣的局面，如何破繭，讓資產(chǎn)重生？

來源: 澎潤酒店資產(chǎn)管理 侵刪

      中國酒店業(yè)與房地產(chǎn)共同進(jìn)入了存量時(shí)代，營業(yè)年限超過20年的酒店將面臨更新改造的挑戰(zhàn)。面對中國酒店投資不景氣的局面，如何破繭，讓資產(chǎn)重生？本期神秘嘉賓——夏國躍先生將就此話題展開討論。

      夏國躍先生現(xiàn)任杭州和璽企業(yè)管理有限公司董事長兼總經(jīng)理，中國飯店協(xié)會(huì)設(shè)計(jì)與工程專委會(huì)常務(wù)副理事長。夏國躍先生畢業(yè)于1985年浙江大學(xué)酒店管理專業(yè)，長期從事酒店投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營，期間參與和主持城市綜合體開發(fā)、建設(shè)和商業(yè)廣場招商和銷售，并主持區(qū)域投資拓展，創(chuàng)辦了藝術(shù)酒店連鎖酒店品牌，參與了《長租公寓綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《住宿飲食業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系》、《住宿資產(chǎn)管理能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目前專注于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，參與資產(chǎn)重組、收并購、酒店存量資產(chǎn)改造等項(xiàng)目，對資產(chǎn)管理有獨(dú)到研究和實(shí)踐。今天他為大家分享的主題是——酒店存量資產(chǎn)的改造與重生。

#中國酒店資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

      中國多數(shù)酒店已度過20年的生命周期，面臨更新改造再投入的問題。

●中國酒店業(yè)用30年時(shí)間，創(chuàng)造了估值約為5萬億的資產(chǎn)，已開業(yè)的高端物業(yè)占比80%。

●年度酒店資產(chǎn)回報(bào)率為1-3%，遠(yuǎn)低于銀行的執(zhí)行成本，有淪為不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

●國際發(fā)達(dá)國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和資本收購的基準(zhǔn)線為6-8%。

●三十年歷史建設(shè)高峰期，高端酒店進(jìn)入改造期。

●酒店資產(chǎn)證券化剛起步，缺乏退出渠道。

●資管需求巨大，新增資產(chǎn)每年近1000億。

#中國酒店的投資管理任重而道遠(yuǎn)

“報(bào)酬率是衡量酒店資產(chǎn)好壞的重要指標(biāo)”

      2019年，中國全服務(wù)酒店資產(chǎn)報(bào)酬率的平均值為1.84%，2021年下降到1.74%，均未達(dá)到行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（行業(yè)回報(bào)率的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：差2.7%、良5.7%、優(yōu)7.9%）。經(jīng)綜合分析，中國酒店資產(chǎn)管理存在以下問題：

●投資融資渠道單一，以銀行的經(jīng)營性貸款作為主要融資渠道。

●資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。

●退出機(jī)制不完善，多以轉(zhuǎn)讓、變賣、法院拍賣作為退出方式，資產(chǎn)證券化處于初級(jí)階段。

●非銀行融資渠道缺乏，金融基金等相關(guān)產(chǎn)品無法支撐酒店資產(chǎn)的資金需求。

●資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)。

#存量酒店四大主要城市狀況

      針對北京、上海、杭州、南京的高星級(jí)全服配套酒店的存量統(tǒng)計(jì)。

●近10-20年間誕生了80-90%的存量酒店。

●存量時(shí)代到來，有更新改造需求的酒店在未來5-10年將大量涌現(xiàn)。

#酒店收益與其他行業(yè)商業(yè)坪效對比

      熱門城市的寫字樓及購物中心，每平米的單日租金遠(yuǎn)高于酒店坪效。

      中國全服務(wù)酒店（利潤）平均坪效1.9元/天。中國連鎖酒店（以純客房為主）的租金承受力為2-3元/天。全服務(wù)酒店的盈利能力與投資回報(bào)能力低于有限服務(wù)酒店。

      有限服務(wù)酒店發(fā)展較快，成為連鎖酒店投資擴(kuò)張的主要對象。

“客房是酒店盈利的主力軍”

      純客房酒店不能滿足市場需求，重資產(chǎn)的全服務(wù)酒店的盈利能力有待提高。

#酒店存量資產(chǎn)的重生

      作為城市商業(yè)生態(tài)的重要一環(huán)，老舊酒店如何突破瓶頸，讓酒店資產(chǎn)重新煥發(fā)出新的生命力？夏國躍先生探討了以下四個(gè)問題。

●三大核心點(diǎn)：坪效、人均收益、客人體驗(yàn)度和滿意度。

●酒店改造范圍：全區(qū)域、餐飲和配套及公共區(qū)域、或客房及樓層。

●酒店改造模式：滾動(dòng)式、單項(xiàng)目改造、局部分批、停業(yè)改造等。當(dāng)酒店項(xiàng)目在目標(biāo)領(lǐng)域已喪失競爭力或達(dá)不到理想回報(bào)率時(shí)，可從用途角度進(jìn)行改造，如類住宅、寫字樓、長租公寓、孵化器和商業(yè)體。

●改造資金籌儲(chǔ)：置換模式、基金投資模式、租賃模式、對賭投資模式等。

#存量改造的關(guān)鍵

      從設(shè)計(jì)、定位角度，分析產(chǎn)品打造的關(guān)鍵點(diǎn)。避免傳統(tǒng)酒店思維，選擇對新消費(fèi)和酒店創(chuàng)新經(jīng)營有認(rèn)知的、懂新模式經(jīng)營的設(shè)計(jì)師。

●以運(yùn)營為先，與對未來新運(yùn)營模式有認(rèn)知的的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)合作。

●關(guān)鍵場景和關(guān)鍵營業(yè)點(diǎn)位亮點(diǎn)的打造及傳播力的打造。

●緊扣所定位的目標(biāo)消費(fèi)人群的新消費(fèi)趨勢和快速迭代特點(diǎn)，留出足夠可變經(jīng)營空間。

●優(yōu)質(zhì)且匹配度高的第三方運(yùn)營品牌的整合。

#未來酒店的展望與期許

未來酒店是時(shí)間與空間的生意，對經(jīng)營方式與經(jīng)營理念提出了更高的要求。

“未來酒店是一種生活方式”

●更垂直+更專業(yè)：各經(jīng)營區(qū)的outlets, 尤其是休閑娛樂區(qū)域，需要精準(zhǔn)的市場細(xì)分，緊跟新賽道。

●場景切換的打造能力：多業(yè)態(tài)、多功能空間場景的打造更富有挑戰(zhàn)性。

●打卡點(diǎn)的打造能力：增強(qiáng)營業(yè)區(qū)打卡點(diǎn)的傳播能力及在鏡頭感中表現(xiàn)可傳播的誘惑力。

●綜合材料的把控能力：設(shè)計(jì)師與未來運(yùn)營者對聲光電、新材料、新技術(shù)的運(yùn)用。

●前后臺(tái)動(dòng)線設(shè)計(jì)能力：壓縮非營業(yè)區(qū)的面積，以員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，客人二次消費(fèi)的頻率為整體思路，尋找提升業(yè)主回報(bào)率的最優(yōu)路線。

●最高效最經(jīng)濟(jì)的后臺(tái)規(guī)劃：盡可能提高客房區(qū)面積，建議客房區(qū)域占總建面積75%以上/有效經(jīng)營面積達(dá)到總建筑面積85%以上。

●懂得新消費(fèi)人群的消費(fèi)場景和產(chǎn)品: 零零后成為消費(fèi)主力。