為何富豪這么愛投資酒店？

來源：策劃人朱金科 侵刪

香港的李嘉誠家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店，馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團(tuán)擁有香格里拉酒店；

臺(tái)灣的信義房屋集團(tuán)周俊吉家族也在馬來西亞沙巴買下無人島，預(yù)計(jì)投資上百億臺(tái)幣跨足觀光產(chǎn)業(yè)。全聯(lián)董事長林敏雄也宣布，他投資超過200億元要蓋四季酒店。

問題來了，為何富豪這么愛投資酒店？

劇烈通膨下，資金不斷縮水，房地產(chǎn)仍是強(qiáng)勢標(biāo)的。在疫情下，人們改變消費(fèi)及工作型態(tài)轉(zhuǎn)向線上，各地的實(shí)體商辦、店面逐漸式微，住家則是持續(xù)在高需求上。

那投資酒店呢？要怎么評(píng)估能不能投資、如何進(jìn)場？請(qǐng)仔細(xì)研讀本文！

壹、投資酒店，要評(píng)估這些事情

首先是土地與建筑物。

土地及建筑物簡言之就是房地產(chǎn)，要知道這個(gè)物業(yè)的地產(chǎn)是自有或租賃。

很難講哪一種方式較好，但如果在房地產(chǎn)長期看漲的地方，持有房地產(chǎn)能在經(jīng)營酒店的過程中讓土地持續(xù)增值，經(jīng)營得越好、土地的價(jià)值會(huì)提的更高。

就像只要麥當(dāng)勞、星巴克的所在地，不管本棟樓、隔壁店面都會(huì)漲價(jià)，只要帶來人潮及消費(fèi)，房地產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)提升。

反之，若是在土地價(jià)值沒有太多前景、土地處在高點(diǎn)的地方，以租賃的輕資產(chǎn)方式經(jīng)營會(huì)是比較合適的做法，主要賺取酒店經(jīng)營的利潤、管理財(cái)，未來出售時(shí)的品牌也可以估價(jià)。

土地價(jià)值不斷上升的市場，值得同時(shí)擁有土地及建筑物。

其次是酒店的品牌與管理。

自創(chuàng)品牌是個(gè)挑戰(zhàn)，雖然營收無需分潤，但市場營銷及通路需要花費(fèi)較大的經(jīng)營功夫，方方面面都要具備，才能從零到有打造一個(gè)品牌。

掛牌加盟一個(gè)成熟品牌的方式可以縮短這段路程，市面上看到的國際品牌如君悅Hyatt、萬豪Marriott等系統(tǒng)。

一家新的酒店在建設(shè)完整的系統(tǒng)上直接用在你要開的酒店上，省掉初期的建設(shè)、品牌塑造、市場營銷及客房管理等。

如果是較大的國際品牌還可直接串連其品牌客戶忠誠機(jī)制，讓全球的客戶透過會(huì)員機(jī)制可以推銷、引導(dǎo)旅客進(jìn)駐，雖營收會(huì)被抽成，但至少在公司運(yùn)作的過程中有專家?guī)湍憧粗?，確保這盤生意的營運(yùn)沒有問題。

再次是競爭對(duì)手與伙伴。

OTA（online travel agency）線上旅游平臺(tái)，如攜程、去哪兒、小紅書、Agoda、 Booking.com等全球巨型的平臺(tái)商，擁有可觀的會(huì)員數(shù)，也有各自的會(huì)員機(jī)制及回饋方案，吸引更多旅客至其平臺(tái)訂房、消費(fèi)，也提供其他服務(wù)（如訂車、保險(xiǎn)、飛機(jī)票、旅行團(tuán)、訂餐廳等）。

面對(duì)線上訂房平臺(tái)與共享經(jīng)濟(jì)模式（Airbnb）的挑戰(zhàn)，酒店經(jīng)營者能否穩(wěn)定在產(chǎn)業(yè)中主導(dǎo)的位置？

酒店業(yè)者應(yīng)制定會(huì)員忠誠計(jì)劃與OTA的競合策略：

OTA整并各種旅游資源，在OTA平臺(tái)多元蓬勃發(fā)展下，酒店與之合作能借助其曝光度市場營銷，更能觸及全球性，多元客層、增加通路、精簡人力、甚至藉由 OTA 多元服務(wù)補(bǔ)足酒店未提供產(chǎn)品等，對(duì)酒店皆為正面影響。

但對(duì)OTA依賴的程度越高也造成酒店與其對(duì)等關(guān)系漸漸失衡，OTA傭金提高更是酒店一大痛點(diǎn)。

OTA與酒店存在價(jià)格競爭，而酒店透過強(qiáng)化會(huì)員機(jī)制、結(jié)合酒店內(nèi)部資源（如餐飲）與 OTA 抗衡。雙方處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡。

然而綜合各項(xiàng)結(jié)果，兩者的合作模式多于競爭模式。若酒店要避免過度依賴OTA，應(yīng)透過改善商業(yè)模式和經(jīng)營策略來穩(wěn)定自身在產(chǎn)業(yè)中的地位。

如強(qiáng)化官網(wǎng)或發(fā)展會(huì)員制、建立品牌價(jià)值、與顧客建立更緊密的關(guān)系，以服務(wù)和回饋將顧客轉(zhuǎn)化為酒店直接經(jīng)營的回頭客。

酒店集團(tuán)或聯(lián)盟這件事情大者恒大，找到與自己酒店產(chǎn)品合適的伙伴很關(guān)鍵。

貳、富豪投資酒店除了獲利，背后的原因及產(chǎn)生的價(jià)值還有?

富豪投資酒店，獲利只是一方面，還有以下幾種“隱藏價(jià)值”：

1、Legacy世代的傳承

相較于其他動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的保存是更穩(wěn)定且安全的，受到時(shí)間或社會(huì)情勢的影響也相對(duì)小。此外，酒店除了作為不動(dòng)產(chǎn)，也可以是現(xiàn)金流的來源，更有品牌的附加價(jià)值。酒店的傳承，不只是留下財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也給予了地位和聲望，作為世代傳承的載體是最合適的選擇。

2、Quality旅游及生活品質(zhì)

酒店是平時(shí)的休閑選擇，像是買了一棟可以賺錢的別墅。想象一趟家族旅游，或是親朋好友來訪的時(shí)候。

你以老板的身份在自己的酒店接待客人，除了省下選擇地點(diǎn)的麻煩，更增加一種回家的親切感，并自然而然多一個(gè)話題。

不一定只為獲利，經(jīng)營酒店可以從中有其他生意產(chǎn)生，生活品質(zhì)也會(huì)因此提升。

3、Profit短期現(xiàn)金流長期土地升值效益

酒店生意跟純粹房地產(chǎn)的租賃，多了一個(gè)每日的現(xiàn)金流，客戶check in, check out、餐廳營收，都是很不錯(cuò)的現(xiàn)金流，也鮮少有廠商欠款的問題，是個(gè)收現(xiàn)金的高級(jí)事業(yè)。

4、地位象征及社交用途

近年來，中介或相關(guān)職業(yè)普遍被黑化，有相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)卻沒有明確的社會(huì)定位。當(dāng)你成為酒店股東，把資產(chǎn)實(shí)質(zhì)化，成為一個(gè)看得見摸得著的地位象征，提升在社交場合上自己的定位。

美國投資大師華倫巴菲特的名言“別人貪婪，你要恐懼”，事實(shí)上“別人恐懼時(shí)你可以貪婪”，目前全球酒店投資正處于這樣的狀態(tài)。

此時(shí)進(jìn)場可以挑到好或、好價(jià)，惟須慎選、做好評(píng)估，確保自己投入的資金有朝一日一日能讓自己擠身超級(jí)富豪之列，傳家傳子。

結(jié)語

對(duì)于富豪來說，持有房地產(chǎn)能在經(jīng)營酒店的過程中讓土地持續(xù)增值，經(jīng)營得越好，土地的價(jià)值越高。

自創(chuàng)酒店品牌是個(gè)大挑戰(zhàn)，掛牌可以縮短創(chuàng)業(yè)路程，若是較大的國際品牌還可直接串連客戶忠誠機(jī)制。酒店除了作為不動(dòng)產(chǎn)投資，除了可以保有現(xiàn)金流的來源，同時(shí)也給予了擁有人地位和聲望，適合作為世代傳承的載體。