酒店智能設備是剛需還是雞肋？

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本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請到的嘉賓是資深投資人李丹瑛，是拾祿（杭州）酒店管理有限公司總經(jīng)理。

李總投齡3年，投資數(shù)量6家，個人總投資金額9000萬。投資品類涵蓋經(jīng)濟型、中端和中高端，主要品牌：如家商旅，建國璞隱，嘉虹。

以下內(nèi)容，根據(jù)直播對話中李丹瑛的自述整理。

從酒店IT綜合服務

跨行到酒店投資圈

之前，我從事的是酒店IT綜合服務，為酒店提供信息化、智能化、網(wǎng)絡化的解決方案。

在為酒店服務的過程中，我逐漸認識到投資酒店，如果在投資前期做好市場考察以及相應的投資規(guī)劃，投資回報周期不但可預期，現(xiàn)金流也較穩(wěn)定。

2019年，我進入到酒店投資領域，到目前為止，在杭州、海口、佛山、順德、昆明、西安、濟南投資了酒店，酒店品類涵蓋經(jīng)濟型和中高端品牌。

我們希望進入到酒店行業(yè)后，憑借深耕酒店IT服務領域的經(jīng)驗，能更好地服務業(yè)主，并為酒店帶來更大的價值。

項目案例：杭州建國璞隱酒店

投測階段：

1、物業(yè)選擇

杭州建國璞隱酒店的物業(yè)，是庭院式的租賃物業(yè)，酒店的硬件條件良好。

物業(yè)所處的商圈，周邊既有西溪濕地，又有商務園區(qū)，距離大學城較近。

2、品牌選擇

簽約之前，根據(jù)物業(yè)的綜合狀況，先后考察了很多品牌，和多個品牌開發(fā)人員溝通。同時，根據(jù)自己的測算模型，最終選擇了建國璞隱品牌，原因在于：

①品牌的設計風格，具有市場競爭力：

品牌的設計風格和杭州的人文氣質相融合，容易打造差異化產(chǎn)品。

②客群的定位，符合商圈的需求：

物業(yè)地處商務園區(qū)及大學城附近，客源豐富，既有旅游型客源，又有商務型客源。

多元化的客源結構，可以互相補充，在疫情的當下，可增強酒店的抗風險能力。

③新品牌，具有較大的成長空間：

相對于其它成熟品牌，品牌更愿意讓業(yè)主參與項目的設計環(huán)節(jié)：在酒店的設計中，融入了我們對酒店的心血以及情感。

籌建階段：

酒店有112間客房，從籌建到開業(yè)，花費了8個月，預期裝修總投資額2000萬元，實際裝修總投資額約1700萬元，實際單房造價約15.1萬元。

項目工程，包括庭院、外墻的改造等，如果排除這幾方面的費用，單間造價約13.8萬元。

另外，在智能化產(chǎn)品配置方面：

①酒店大堂增設了機器人；

②客房做了智能燈光控制，以及小度的配置；

③配置了文樞酒店數(shù)字化運營總控，以及灰蟻工程師共享平臺；

由于扎根酒店業(yè)，我們很清楚酒店管理中常面臨門店IT運維、系統(tǒng)維護成本高、響應慢的痛點，因此更樂于將成熟的IT綜合服務推廣給更多的業(yè)主。

灰蟻工程師共享平臺，是我們自己打造的數(shù)字化運維領域服務共享新生態(tài)，通過平臺共享全國IT交付實施能力。

目前，灰蟻工程師共享平臺業(yè)務，分布于全國40+城市，為酒店提供低成本、高效解決方案的同時，設置了城市負責人對服務進行驗收及結果兜底的機制，以保障服務高效、高質量交付。

經(jīng)營階段：

酒店有不同年齡層的客人，他們對酒店的整體設計都很滿意，評價較多的是：環(huán)境舒適，文化氛圍濃厚。

酒店于2021年12月開業(yè)，所處商圈的RevPAR尚可，但和我們的預期有所差距。主要是由于疫情沖擊，酒店業(yè)整體大環(huán)境低迷。在2022年疫情穩(wěn)定期，酒店的RevPAR約300元。

項目遺憾點：

1、物業(yè)條件：

物業(yè)是一個大平層，有大平層的弊端，比如，暗房多，隔音差。

物業(yè)是兩棟樓，在能耗費用、人員配置上，比獨棟物業(yè)的成本高。

2、會議室的籌建

物業(yè)所處商圈以及客源結構決定了商務培訓需求較為旺盛，所以酒店的會議室是必備的。但項目前期，沒有做會議室的規(guī)劃。之后，在籌建過程中，多次和房東溝通，最終開辟出一處空間，做了會議室。

利用“科技”方式，彌補項目的缺憾：

①加入自己研發(fā)的灰蟻工程師平臺：客戶可以使用我們的IT綜合服務，在灰蟻工程師平臺上調(diào)動酒店自己的工程師，在平臺上接單。

②配備了文樞系統(tǒng)：文樞系統(tǒng)主要是作為酒店數(shù)字化運營總控平臺，對酒店全場景業(yè)務進行數(shù)字化管理，作為酒店數(shù)字化運營總管家，輔助酒店降本增效提升住客舒適度及體驗感。

文樞酒店數(shù)字化運營總控平臺具體的應用場景，比如，在物業(yè)的副樓為客人辦理入住登記時，如果根據(jù)管理需求，至少需要2-3個人力，但通過文樞平臺的陌生人管理系統(tǒng)，通過攝像頭抓取信息，如果客人未經(jīng)過登記，系統(tǒng)可以通知前臺人員，這樣利用智能化系統(tǒng)，相應地節(jié)省了酒店的人力成本。

在酒店的能耗方面，通過能耗管理系統(tǒng)為酒店前臺做指導，在滿足客人需求的前提下，優(yōu)先給客人提供能耗低的房間，以此降低酒店的成本。

項目亮點：

項目在籌建階段節(jié)省了六、七十萬，主要是因為項目設計規(guī)劃合理，工程進度把握緊湊。前期的預算，以及施工過程中工程成本的控制都比較到位。

酒店智能：有效&雞肋，還是裝飾？

一、酒店智能：有效，雞肋，還是裝飾

酒店智能是否有效，要根據(jù)酒店的定位來判定，選擇適合的產(chǎn)品才是智能，否則只是多余的成本投入。

①經(jīng)濟型酒店

如果經(jīng)濟型酒店，沒有酒店智能的需求，就算是配備了酒店智能化，也只是增加了酒店的成本，這類以性價比取勝的酒店，“酒店智能”不是剛需。

②中高端酒店

首先，看客人對智能化產(chǎn)品的使用率。

其次，酒店對智能化產(chǎn)品的選擇：

一般情況下，燈控、小度、智能機器人是標配。

像智能馬桶這類產(chǎn)品，則是錦上添花，中高端酒店是否需要配置，要看競品酒店的選擇。比如， 附近的競品酒店都配備了智能馬桶，基于市場競爭的考量，按客戶需求提升產(chǎn)品配置，從而提升酒店收益。

二、酒店行業(yè)當下的投資機會和風險

投資機會：現(xiàn)在市場上確實存在房租低、位置尚可的物業(yè)，在資金允許的條件下，租賃這類物業(yè)是投資的機會。

投資風險：經(jīng)濟處于下行周期，疫情防控形勢尚不明朗，導致投資人信心不足。

三、酒店投資的關鍵要素

基于一套成熟的投資測算模型之下，物業(yè)租金、物業(yè)的硬件條件、品牌選擇、運營成本的控制等，都是酒店投資的關鍵要素。

四、當下酒店面臨的挑戰(zhàn)

在三年的投資過程中，我發(fā)現(xiàn)酒店有需要突破的瓶頸：

其一，在保障產(chǎn)品和服務品質的情況下，如何提升大堂等公區(qū)的坪效。

其二，除了做共享餐廳、露營等方式之外，沒有其它亮眼且值得分享的運營案例。

所以，從投資人的角度，我希望品牌公司、店長，能和業(yè)主一起提升酒店的運營價值，從而增創(chuàng)酒店的收益。

五、在投資過程中，吸取的******的經(jīng)驗教訓

投資新品牌時，要提前做好心理預期，原因在于：

其一，新品牌要獲得市場的認可，需要時間的積累和沉淀，所以不能抱著酒店一開業(yè)就要立刻達到滿房的預期。也需要多思考如何通過有效運營，順利渡過爬坡期。

其二，選擇新品牌，在籌建期時要選擇專業(yè)的供應商，確保產(chǎn)品品質，以及后期運維。

其三，選擇新品牌時，要選擇集團能夠給予較大力度支持的品牌，這也是新品牌的優(yōu)勢之一。

六、酒店智能化，降低投資成本的經(jīng)驗及案例

在酒店智能化的應用上，文樞酒店運營總控系統(tǒng)是個很好的例子。在酒店管理場景，最主要的目標是客人的需求快速，精準送達，避免客人的投訴。

所以，為了滿足并提升客戶體驗，智能系統(tǒng)會根據(jù)機器人和員工的繁忙程度判斷由“誰”來送物。

員工只需要通過PMS或樓層阿姨手機上彈出的提示，對應操作即可。并且，系統(tǒng)會記錄送物在各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，以此作為檢驗酒店送物服務的質量。

七、酒店業(yè)智化產(chǎn)品的現(xiàn)狀，以及未來需要的產(chǎn)品

酒店智能化是趨勢，現(xiàn)在市場上的智能化產(chǎn)品較多，但最終衡量產(chǎn)品價值的標準，一是減少酒店的重復勞動；二是滿足客人的服務體驗；三是能為酒店帶來收益。

八、投資人角度，酒店需要的智能設備或系統(tǒng)

從數(shù)據(jù)看，智能化產(chǎn)品，比如，智能機器人確實在前臺繁忙時，解決了一部分的客戶需求。

從機器人的使用效率上看，在全服務酒店里，機器人送外賣或其它的送物產(chǎn)品相對更多。而在中高端酒店里，機器人除了送外賣以外，送其它的產(chǎn)品較少。

所以，我認為酒店需要智能設備或系統(tǒng)，但要看與酒店的匹配度。比如，我們的文樞平臺中的系統(tǒng)、陌生人識別系統(tǒng)，如果酒店的物業(yè)不是兩棟物業(yè)樓的結構，房間體量不大，這類智能化系統(tǒng)的使用率不高，就沒必要投入。

智能設備是近幾年持續(xù)討論的話題，但最重要的是適用于自己的酒店，并且能夠為酒店帶來盈利，否則不管評價再好，都是無用的投入。只有適合自己酒店的智能設備或系統(tǒng)，才是真正的智能。

投資建議

想對合伙人說：

我認為，在酒店經(jīng)營中，要擅長運用自己的資源，并整合資源，懂得反思和復盤，要在開業(yè)以及經(jīng)營中面對困難，解決困難，讓大家都有所成長。

想對投資人說：

1、選擇物業(yè)的主要因素：

一定要選擇硬件條件成熟，租金價格合適的物業(yè)。尤其在疫情期里，低租金物業(yè)的抗風險能力更強。

2、在酒店投資中，投資人要專業(yè)：

如果選擇了品牌，就要相信品牌方的專業(yè)性。

既然理性地選擇了酒店投資，就要讓專業(yè)的團隊來參與經(jīng)營管理。

3、酒店投資，要重視市場營銷：

要學會利用攜程、美團、抖音等OTA平臺，帶給酒店更多的流量。通過對運營數(shù)據(jù)的分析，實現(xiàn)流量的轉化及優(yōu)化，提升酒店入住率。

寫在最后

最近，我在研究如何提升酒店的坪效，比如，我投資的海口SKYBIRD嘉虹酒店的酒店前臺，同時也是酒店的咖啡吧。在為客人辦理入住時，客人可以體驗前臺的手沖咖啡、手工蛋糕等，從而增加酒店的收益。

在這三年里，我受到很多酒店投資前輩的指點，他們向我傳授如何更好地將酒店的情懷和經(jīng)營相結合，所以，雖然疫情仍然在，但我看好酒店業(yè)，并相信酒店未來的發(fā)展。