不確定性情況下，如何通過酒店增益進(jìn)行自救？

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本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請(qǐng)到的嘉賓是西南投資人陳雨先生，同時(shí)他也是泊麗酒店投資管理公司董事長(zhǎng)、九星酒店負(fù)責(zé)人。

陳總投資酒店5年，個(gè)人總投資金額超5000萬(wàn)，已投資酒店3家，投資涵蓋中端及中高端酒店，投資的品牌主要有智選假日、亞朵等。

以下內(nèi)容根據(jù)直播對(duì)話中陳雨的自述整理：

從設(shè)計(jì)行業(yè)轉(zhuǎn)行投資酒店

真正開始投資酒店是在2016年，但其實(shí)我在2003年已經(jīng)接觸酒店了，當(dāng)時(shí)是幫客戶設(shè)計(jì)了一個(gè)單體四星級(jí)酒店。

那時(shí)，酒店行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著較為光明的投資前景。于是我逐漸對(duì)這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了興趣，也萌生了投資的想法。

2016年，手上有了一定的積蓄，加上自己積累了投資酒店的各類資源，于是正式踏入了酒店投資行業(yè)。

當(dāng)時(shí)我看好酒店行業(yè)的原因如下：

首先，

2016年時(shí)，國(guó)內(nèi)中高端酒店比重不斷增加，前景良好，是酒店投資人紛紛爭(zhēng)搶的一塊“肥肉”，自己也不想錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。

其次，

投資酒店能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，經(jīng)營(yíng)酒店可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益。

再次，

酒店增值潛力可觀。雖然酒店投資是資金密集型的一次性投資，投資額大，回收期較長(zhǎng)，但是總體來看成長(zhǎng)性比較好。

最滿意的一家：

南寧火車站北湖亞朵酒店

從事酒店投資已5年有余，一共做了3家酒店，印象最深刻的還是亞朵酒店。

南寧火車站北湖亞朵酒店

在投測(cè)方面：

這個(gè)物業(yè)位于南寧市北湖街道，緊鄰大型購(gòu)物中心，為地鐵上蓋的項(xiàng)目，周邊高校、醫(yī)院密集，生活氛圍濃厚。最為關(guān)鍵的是，附近沒有高品質(zhì)的酒店，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過于激烈，市場(chǎng)份額大。

該物業(yè)是半租賃半自持的，其中公區(qū)，也就是大堂部分是我們自持的，其它部分是向開發(fā)商租賃的。

因?yàn)槲飿I(yè)昭示性強(qiáng)，所以一樓鋪面租金很高，為了節(jié)約租金成本，我們將大堂設(shè)計(jì)在五樓，五樓層高5.4米，也適合作為大堂使用。

說起租賃的過程，也是經(jīng)過了一番周折。

由于物業(yè)所處的地理位置較佳，因此當(dāng)初有六個(gè)品牌來競(jìng)爭(zhēng)這處物業(yè)，我們是以亞朵和希爾頓歡朋兩個(gè)品牌去競(jìng)爭(zhēng)的，最后因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)可亞朵，所以我們脫穎而出，租下了這處物業(yè)，租期15年。

在籌建方面：

說起籌建部分，那可以說是一把辛酸淚，最主要的原因是我們遇到了不靠譜的開發(fā)商。

雖然我們?cè)诤炗喿赓U合同時(shí)，與開發(fā)商談下了10個(gè)月的免租期，但是因?yàn)殚_發(fā)商交房太過磨嘰，并不是一下子就交房，而是分批交房，耽誤了好幾個(gè)月的時(shí)間，加上幾個(gè)月的籌建期。因此，10個(gè)月的免租期，其實(shí)我們是沒有享受到的。

另外，原先開發(fā)商原先是以公寓的形式去打造此處物業(yè)的，我們租下來后，打算加盟中高端亞朵酒店。因?yàn)槲飿I(yè)周邊在建設(shè)地鐵，對(duì)于酒店隔音的要求較高，所以在原物業(yè)基礎(chǔ)上做了不少改動(dòng)。

總物業(yè)面積約10000㎡，打造了約200間客房，平均套內(nèi)面積約40㎡，單房造價(jià)17萬(wàn)，總投資額約4000萬(wàn)。

酒店從2019初開始動(dòng)工，直到2020年8月才正式開業(yè)，總歷時(shí)20個(gè)月，主要還是因?yàn)殚_發(fā)商消防沒有做好，導(dǎo)致一消耽誤了很久，因此籌建期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

酒店設(shè)有全日制餐廳、洗熨烘干自助洗衣房、運(yùn)動(dòng)空間、閱讀會(huì)友書吧、會(huì)議室等。值得一提的是，為了順應(yīng)市場(chǎng)潮流，我們還設(shè)計(jì)了針對(duì)家庭出游的親子房、無接觸式機(jī)器人自助服務(wù)。

在籌建期間，還發(fā)生了意外狀況，我們?cè)瓉砗献鞯脑O(shè)計(jì)院，在設(shè)計(jì)到一半時(shí)，就不幸倒閉了，因此我們向亞朵總部申請(qǐng)，自己來做設(shè)計(jì)。

南寧火車站北湖亞朵酒店

因?yàn)槭亲约涸O(shè)計(jì)，所以我們的建筑用材、施工的質(zhì)量、投資的力度，均高于品牌原有標(biāo)準(zhǔn)。舉幾個(gè)例子：

1、原有的標(biāo)準(zhǔn)里對(duì)于石材沒有過高的要求，但我們能用石材的地方都用了石材，盡顯檔次；

2、原來開發(fā)商交付給我們的斷橋玻璃窗是一層中空的，為了削弱噪音，我們?cè)俣嘧隽艘粚又锌眨?/p>

3、原來開發(fā)商按照公寓標(biāo)準(zhǔn)打造的衛(wèi)生間，長(zhǎng)度小于2.4米，不符合標(biāo)準(zhǔn)，于是我們將200個(gè)衛(wèi)生間全部砸掉重建，將其做成了3.4米長(zhǎng)；

4、在該項(xiàng)目中，我們使用的是E0級(jí)的板材，這個(gè)級(jí)別的板材，是所有板材中甲醛釋放量最低的，旅客居住更放心。

在經(jīng)營(yíng)方面：

酒店于2020年正式營(yíng)業(yè)，因?yàn)闃窍略诮ǖ罔F的關(guān)系，圍擋把整個(gè)項(xiàng)目都圍住了，開業(yè)的前兩年，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。

2021年12月底，南寧地鐵5號(hào)線正式開通后，酒店終于得以“重見天日”。

從2022年初開始，酒店的經(jīng)營(yíng)狀況回到了正軌，OCC平均能夠達(dá)到80%，連同餐飲與其它非房收入加起來，大概比同級(jí)別的亞朵酒店RevPAR能高出30～50元。

在非房收入上，除了全日制餐廳能夠增加坪效外。我們還打造了一處月子會(huì)所，這處月子會(huì)所是由客房打造而成，一共有兩層樓，共56間房，單房?jī)r(jià)格在2～3萬(wàn)，口碑不錯(cuò)，入住率較高，這一塊也大大增加了坪效。

月子會(huì)所套房實(shí)景圖

項(xiàng)目滿意點(diǎn)：

在這個(gè)項(xiàng)目中，我最滿意的點(diǎn)在于，項(xiàng)目是自己一手設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工的，因此最后呈現(xiàn)的效果頗佳，高水準(zhǔn)的品質(zhì)更有利于酒店未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

從酒店評(píng)分來看，客人也對(duì)酒店十分認(rèn)可，目前這家門店在OTA平臺(tái)上的評(píng)分為：美團(tuán)5.0、攜程4.8、飛豬4.9。

項(xiàng)目遺憾點(diǎn)：

1、最深刻的教訓(xùn)是和房開商簽合同過于草率，租金也不低。我們是在酒店市場(chǎng)最頂峰的時(shí)候租賃的物業(yè)，又有六個(gè)品牌爭(zhēng)搶，當(dāng)初自己也不夠理智，就草草簽約。

2、第二個(gè)就是修地鐵對(duì)于酒店造成的影響。物業(yè)是地鐵上蓋的，從籌建期開始，就一直在修地鐵，圍擋把酒店物業(yè)的前后左右都圍遍了，連門頭都被擋住了，對(duì)于后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了極大的負(fù)面作用。

3、再一個(gè)就是交房的不及時(shí)。開發(fā)商并非一次性交付，而是分好幾次交房，導(dǎo)致了裝修進(jìn)程拖延了好幾個(gè)月，推遲了開業(yè)時(shí)間。

我在南寧的各種增益嘗試

一、南寧酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀

因?yàn)橐咔榈年P(guān)系，現(xiàn)在酒店的投資回報(bào)率不理想，大部分的酒店都是出于虧損狀態(tài)。就南寧而言，今年僅新增酒店35家，這個(gè)數(shù)字，與往年比減少了很多。在新增的酒店中，五星級(jí)和四星級(jí)分別只有1家，三星級(jí)的有20多家，其它零零散散有幾家單體酒店。

總而言之，南寧酒店市場(chǎng)比較疲軟，大部分投資人對(duì)投資酒店抱著觀望的態(tài)度。

二、南寧酒店物業(yè)的租金價(jià)格

南寧物業(yè)的租金不合理。據(jù)我所知，在繁華地帶，租金高的物業(yè)甚至可以與上海比肩，所以就造成不少酒店投資人其實(shí)是在為房東“打工”。

舉個(gè)例子，我有一個(gè)朋友最近加盟了南寧當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)酒店品牌，之前有一段時(shí)間是處于滿房的狀態(tài)，revpar在260元左右。

在不知情的人眼中，他這家酒店收益頗豐。

實(shí)際上，因?yàn)樵摼频晡飿I(yè)的租金就占了收益的1/3，運(yùn)營(yíng)成本又占據(jù)了收益的1/3，再加上前期不菲的裝修成本，這家酒店實(shí)際上是不賺錢的。

三、南寧投資酒店的******優(yōu)勢(shì)

眾所周知，南寧是中國(guó)東盟博覽會(huì)的永久舉辦地，南寧國(guó)際會(huì)展中心是中國(guó)東盟博覽會(huì)的永久會(huì)址，南寧也被大家戲稱為“東盟的小淘寶”。

有博覽會(huì)就會(huì)有穩(wěn)定的人流涌入，也意味著酒店能有穩(wěn)定的客流量，從這方面而言，南寧酒店業(yè)未來可期。

四、為了“自救”做的創(chuàng)新增益嘗試

在本文第二部分中，進(jìn)行過具體拆解的南寧火車站北湖亞朵酒店，是西南地區(qū)亞朵的******門店。因此在剛開始經(jīng)營(yíng)的過程中，我們也覺得比較吃力，尤其是開業(yè)前兩年，酒店門頭始終處于被地鐵圍擋擋住的狀態(tài)，散客幾乎沒有。

在情勢(shì)所迫下，我們做了集中增益嘗試，旨在增加門店收入：

①自營(yíng)高端月子會(huì)所

自去年5月國(guó)家出臺(tái)三胎政策后，月子會(huì)所就愈發(fā)供不應(yīng)求。目前，中國(guó)月子中心消費(fèi)群體不斷擴(kuò)增，每年達(dá)上百萬(wàn)人次，并以年均30%左右的速度遞增，表現(xiàn)出極大的消費(fèi)潛力。

因此我們就把酒店的其中一層拿出來，開了一家自營(yíng)的月子會(huì)所。會(huì)所每個(gè)房型都是按照星級(jí)酒店打造，客廳、寢室、洗手間一應(yīng)俱全。

經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間后，發(fā)現(xiàn)生意不錯(cuò)，于是就把另外一層也改造成了月子會(huì)所，如今這個(gè)月子會(huì)所共有50多間房，一個(gè)套房大概是兩萬(wàn)多到三萬(wàn)一個(gè)月。

現(xiàn)在南寧本地的月子會(huì)所，普遍裝修都不規(guī)范，比較隨意。而我們的月子會(huì)所使用的是亞朵的標(biāo)準(zhǔn)，以及酒店的專業(yè)服務(wù)，因此在當(dāng)?shù)赜锌诮员?/p>

②全日制餐廳

一般的連鎖型酒店，只提供早餐，幾百平的早餐廳就只使用一上午，從坪效上來講是比較浪費(fèi)的。而我們這個(gè)亞朵酒店，打造的則是全日制的餐廳，早中晚餐都有，也對(duì)外開放，另外月子中心的餐飲也是通過這個(gè)餐廳廚房出品的，提升了餐廳坪效。

③打造百變空間

我們亞朵酒店的大堂，除了作為原本的大堂和休息空間使用之外，也可以作為讀書沙龍、國(guó)學(xué)沙龍、音樂沙龍來使用。我們的餐廳也經(jīng)常會(huì)承辦一些諸如產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、品嘗會(huì)的活動(dòng)。所以大堂、餐廳、會(huì)議室，都能夠作為百變空間來使用，有利于坪效的增加。

五、在南寧投資酒店的建議

還是那句老話，“投資需謹(jǐn)慎”，這句話在南寧投資酒店也同樣適用。

特別是在如今疫情多點(diǎn)散發(fā)的局勢(shì)下，大家千萬(wàn)不要盲目自信，需要做好調(diào)研。

在投資酒店前，我建議大家在選址、定位、品牌、日常管理等各方面多多學(xué)習(xí)。

投資建議

想對(duì)合伙人說：

很感謝合作伙伴對(duì)我的信任和支持。無論是市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，還是這幾年的低谷，大家都給予了我充分的信任，和我一起攜手共進(jìn)。

想對(duì)品牌方說：

現(xiàn)在酒店行業(yè)仍處于水深火熱的階段，很艱難。過去20年酒店行業(yè)的發(fā)展，按下的是快進(jìn)鍵，迎來了跑馬圈地式的快速增長(zhǎng)，但疫情沖擊下，大環(huán)境變得愈發(fā)艱難。

希望品牌方能多關(guān)心投資人的需求和訴求，把加盟店當(dāng)成直營(yíng)店來對(duì)待，能夠減少很多矛盾。

大家只有站在對(duì)方的角度去看問題，相互賦能、借力，酒店行業(yè)才能更長(zhǎng)久、更穩(wěn)定。

想對(duì)新投資人說：

當(dāng)前投資環(huán)境下，如果新投資人是拿酒店來練手或是抄底的，需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，建議多聽取資深投資人的意見。

關(guān)于未來

就疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，目前局勢(shì)還不明朗，存在一定變數(shù)。

因此在沒有預(yù)期的情況下，我認(rèn)為投資酒店一定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，就我個(gè)人而言，把我手頭上仍在運(yùn)營(yíng)的酒店能夠順利經(jīng)營(yíng)下去，不虧本，我覺得就已經(jīng)滿足了。

未來，我會(huì)更留意合作的機(jī)會(huì)，如果有朋友愿意和我們合作、互相扶持、互相賦能的，我樂意之至，大概率不會(huì)考慮自己“單打獨(dú)斗”，重新投資酒店了。