如何讓?酒店能夠脫穎而出?讓酒店逆勢盈利?
如何讓酒店能夠脫穎而出?讓酒店逆勢盈利?
來源:七姐特效 侵刪
投資人陳雨自2003年起,就對酒店行業(yè)有所了解。直到2016年,他才真正入行,投資了第一家酒店。
6年來,他在廣西先后投資了3家酒店,均為中高端連鎖酒店品牌。
其中,南寧火車站北湖亞朵酒店是他投資的酒店中最滿意的一家,在疫情多點(diǎn)散發(fā)的情況下,OCC仍舊保持在80%以上,RevPAR高于市場30~50元。
那么,在大形勢不穩(wěn)定的當(dāng)下,這家酒店為何能夠脫穎而出?
以下內(nèi)容來自投資人自述:
在接觸酒店行業(yè)之前,我一直從事的是建材、裝修產(chǎn)業(yè)。
2003年,在幫客戶裝修酒店時(shí),初次接觸到了酒店行業(yè),并產(chǎn)生了濃厚的興趣。
到2016年,由于自己有了一些投資酒店的資源以及供應(yīng)鏈,加上多年從事酒店裝修設(shè)計(jì),也算半個(gè)內(nèi)行,于是開始嘗試做酒店投資。
一次偶然的機(jī)會,我尋覓到南寧北湖街道一處地鐵上蓋的物業(yè),物業(yè)昭示性強(qiáng),周邊還分布有大型商超、市中醫(yī)院、高等院校等。
經(jīng)過調(diào)研后,發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)鮮有中高端酒店,這意味著競爭壓力不大,而該區(qū)域人流量又較多,是個(gè)不錯的酒店投資機(jī)會。
關(guān)于亞朵酒店,陳雨表示其優(yōu)勢如下:
1、亞朵集團(tuán)發(fā)展較好,品牌影響力強(qiáng)
亞朵酒店的知名度、口碑都不錯,客戶的忠誠度也比較高。在這幾年的疫情沖擊下,亞朵酒店的業(yè)績復(fù)蘇能力仍然很強(qiáng)勁。
2、亞朵酒店定位精確
作為特色鮮明的中高端酒店品牌,亞朵酒店定位精確,兼顧旅游和商務(wù)多重性需求,能為多種受眾人群服務(wù)。
3、亞朵酒店溢價(jià)能力有優(yōu)勢
雖然亞朵酒店的運(yùn)營費(fèi)用高,但溢價(jià)能力比同類其他品牌價(jià)格高,特別是在節(jié)假日時(shí),能帶來更高的收益。
4、與物業(yè)位置、商圈消費(fèi)相匹配
在確定品牌前,我們的投資團(tuán)隊(duì)一起考量了物業(yè)位置,認(rèn)為該地段有一定發(fā)展?jié)摿?,匹配的品牌?yīng)當(dāng)為中高端酒店。
南寧火車站北湖亞朵酒店
投測滿意度:4分
酒店總投資額I4000萬
單房投資額I17萬
投資回報(bào)周期I預(yù)估3.5年VS實(shí)際經(jīng)營預(yù)估6.5年
開發(fā)人員服務(wù)水平I滿意
(備注:酒店總投資額和單房投資額,包括設(shè)計(jì)、裝修、家具等全部費(fèi)用)
一、物業(yè)規(guī)劃
物業(yè)位于開發(fā)商新建的一個(gè)大樓內(nèi),旁邊就是綜合體,且物業(yè)為地鐵上蓋的大樓。當(dāng)時(shí)也是看準(zhǔn)了地鐵、商場投入運(yùn)營之后,流量有保障,因此拿下了這處物業(yè)。
介于物業(yè)一樓的鋪面租金過高,于是我們將酒店大堂設(shè)置到了5樓,一樓有直達(dá)5樓的酒店專用電梯。并采用了5樓自持,其它樓層租賃的方式,降低總投資成本。
物業(yè)總面積約1萬㎡,原先開發(fā)商在規(guī)劃時(shí),該部分物業(yè)是按照公寓來打造的,因此單間面積有40㎡左右。我們接手后,沒有對主體進(jìn)行大改,最初共打造了196間客房,這個(gè)出房率其實(shí)不高。
二、投資總額測算
我這家亞朵酒店最后整體投資額約4000萬元,單房造價(jià)約17萬。
前文有提到過,我本身就是做建材、裝修出身的,因此在這家酒店中,也真正做到了“人盡其用”,自己的團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)、施工,最終呈現(xiàn)的效果也在我的預(yù)期范圍內(nèi),最主要的是,總投資額沒有超過預(yù)算。
三、經(jīng)營數(shù)據(jù)測算
酒店于2020年8月正式營業(yè),由于疫情、以及酒店樓下施工建設(shè)地鐵的關(guān)系,導(dǎo)致前三年幾乎是不賺錢的。
原本預(yù)測的投資回報(bào)周期在3.5年左右,現(xiàn)在看來,大概要6.5年才能真正回本。
好在樓下的地鐵5號線已于2021年底正式通車,經(jīng)營數(shù)據(jù)也隨之回到了正軌,目前這家酒店RevPAR在380-400元之間。
籌開滿意度:2分
籌建周期I20個(gè)月
施工團(tuán)隊(duì)I自己尋找
工程人員服務(wù)水平I一般
我們與物業(yè)簽了15年租約,免租期10個(gè)月。但不幸的是,在籌開期間,遇到了一系列不可控的因素,大大增加了籌建周期。
這處物業(yè),我們與開發(fā)商在2017年就簽訂了合作協(xié)議,但是因?yàn)殚_發(fā)商施工進(jìn)度緩慢,直到2019年初才交付給我們,而且居然還是分批交付的。
原本預(yù)計(jì)的籌建周期是10個(gè)月,最終卻花了20個(gè)月才正式投入運(yùn)營,是因?yàn)槭艿搅?strong>以下幾個(gè)因素影響:
①原先的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)不靠譜
這家亞朵酒店在甄選設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)時(shí),我們在三家設(shè)計(jì)公司中選擇了最貴的一家。不幸的是,設(shè)計(jì)工作進(jìn)行到一半,這家設(shè)計(jì)公司居然倒閉了,留下了一個(gè)爛攤子。
無奈之下,我們和亞朵總部申請,由自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接手了酒店的設(shè)計(jì)工作。
②對房間的格局進(jìn)行了改動
該處物業(yè),開發(fā)商在規(guī)劃的時(shí)候,設(shè)計(jì)的是公寓形式。我們簽約后,加盟了亞朵這個(gè)中高端品牌,為了讓酒店更有檔次,更顯品質(zhì)。在衛(wèi)生間、排水、隔音等多方面進(jìn)行了整改,耗費(fèi)了不少時(shí)間精力。
③開發(fā)商一次消防不過關(guān),二次消防耗費(fèi)時(shí)間
在消防這一塊兒,開發(fā)商交付給我們的物業(yè),在一次消防方面做的都不太理解,導(dǎo)致后面的二次消防深受其害,我們耗費(fèi)了不少時(shí)間進(jìn)行整改,整整將工期推遲了4個(gè)月。
雖然酒店的籌建用了1年多時(shí)間,但是因?yàn)楹髞淼脑O(shè)計(jì)部分,以及施工團(tuán)隊(duì)都用的是我自己的團(tuán)隊(duì),因此最后的呈現(xiàn)效果可圈可點(diǎn)。
南寧火車站北湖亞朵酒店
經(jīng)營滿意度:4分
開業(yè)時(shí)間I2020年8月
店長滿意度I不滿意
店長更換頻次I開業(yè)2年多更換4任店長
日常支持I一般
一、酒店?duì)I收基本狀況
門店在2020年8月正式上線,正值疫情期間,加上酒店樓下被地鐵工地的圍擋三面圍住,業(yè)績有多慘淡可想而知。
直到今年年初地鐵正式開通,這種狀況才有所改善。酒店周邊本身配套設(shè)施就可圈可點(diǎn),人流量也不小,加上地鐵上蓋的優(yōu)勢,入住率漸漸爬升。
目前來看,這家亞朵的OCC穩(wěn)定在80%左右,RevPAR在380-400元左右,這個(gè)數(shù)值,比周邊的中高端酒店能夠高出30~50元,也算是“撥開烏云見晴日”了。
RevPAR相對高于市場的原因,不僅是因?yàn)閬喍湟鐑r(jià)率相對有優(yōu)勢,最重要的是因?yàn)槲以谶@家酒店中做了不少創(chuàng)新性的增益嘗試:
①打造自營月子會所
自從2021年5月,國家出臺三胎政策后,月子會所就愈發(fā)供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示,目前中國月子中心消費(fèi)群體不斷擴(kuò)增,每年達(dá)上百萬人次,并以年均30%左右的速度遞增,表現(xiàn)出極大的消費(fèi)潛力。
于是,2021年底,我們拿出了酒店的一層客房,開始籌建自營的月子會所。
在對原客房的裝修風(fēng)格進(jìn)行了一定的改進(jìn)后,月子會所于2022年年初正式投入運(yùn)營。
這個(gè)月子會所,是集月子護(hù)理、產(chǎn)后修復(fù)于一體的,有全方位的管家服務(wù),一日三餐三點(diǎn)。
除了套餐中必備的獨(dú)立衛(wèi)浴、電視、冰箱、陪床以及母嬰用品外,會所還打造了空中花園、產(chǎn)康室、瑜伽室、健身區(qū)域、嬰兒游泳室等,供寶媽們休憩、恢復(fù)。
專業(yè)服務(wù)以及高標(biāo)準(zhǔn)的裝修,使得月子會所得到了不少準(zhǔn)寶媽們的青睞。
用心經(jīng)營了一段時(shí)間后,月子會所口碑逐漸起來了,我們趁熱打鐵,將另外一層也進(jìn)行了改造,現(xiàn)在這個(gè)月子會所共有56間房,單房收費(fèi)2萬多-3萬多不等,常常供不應(yīng)求。
②設(shè)置百變空間增加坪效
在設(shè)計(jì)階段,我們將餐廳、大堂都設(shè)計(jì)成了隨時(shí)可能變化的“百變空間”。有需要的話,大堂可以變成讀書沙龍、國學(xué)沙龍、音樂沙龍等等;餐廳常常也會舉辦一些美食沙龍,另外,我們的全日制餐廳也會承接產(chǎn)品發(fā)布會、品嘗會等等。
南寧火車站北湖亞朵酒店百變大堂
③全日制餐廳增加坪效
大多的中端、中高端酒店餐廳,普遍只會提供早餐服務(wù),動輒幾百平,甚至千平的餐廳+廚房面積十分浪費(fèi)。為了增加坪效,我們這個(gè)亞朵酒店設(shè)置了全日制的餐廳。
餐廳早餐品種豐富,共有77種,旅客好評如潮。
除了早餐之外,我們還提供對外開放的中餐、晚餐,整棟大樓的商務(wù)餐、月子中心的月子餐,我們餐廳也提供,這也是我們很大的非房收入之一。
南寧火車站北湖亞朵酒店全日制餐廳
二、管理團(tuán)隊(duì)不夠穩(wěn)定
開業(yè)2年多,共更換了4任店長,現(xiàn)在的店長已經(jīng)是第5任了,更換頻率頗高。
第一任店長是開荒店長,開荒只開了一半,居然不負(fù)責(zé)任,自己離職了;
第二任店長對酒店很不上心,常常借口家里有事,不來酒店,于是被我們辭退了;
第三任店長在店里工作了半年,業(yè)績卻毫無起色,而且脾氣特別暴躁;
后面兩任店長,因?yàn)榻尤蔚臅r(shí)候,樓下地鐵已經(jīng)開通了,也不存在圍擋對酒店入住率的干擾,所以業(yè)績逐漸起來了,我對這兩任店長還是基本認(rèn)可的。
會員滿意度:4分
集團(tuán)會員占比I約38%
會員復(fù)購率I較高
大部分情況下,酒店的客源比例為:集團(tuán)會員38%、中介占比5%、協(xié)議客戶46%、散客1%。
會員占比尚可,住店以后對酒店的評價(jià)還是比較高的,復(fù)購率也較高。
從OTA平臺上,客人給酒店的從酒店評分來看,這家亞朵酒店深受旅客喜愛:目前這家門店在OTA平臺上的評分為:美團(tuán)5.0、攜程4.8、飛豬4.9。
大部分客人點(diǎn)評表示酒店樓下就是商場、前臺熱情、早餐豐富、退房有送安心包,是“值得推薦”的。
供應(yīng)鏈滿意度:5分
集采價(jià)格I有優(yōu)勢
產(chǎn)品質(zhì)量I滿意
物流效率I高
在投資酒店之前,我從了多年建材、裝修的工作,供應(yīng)鏈方面的資源也不少。
因此,在這家酒店中,從集團(tuán)中央平臺上采購的產(chǎn)品占到一半,另外一半是我們自己采購的。
亞朵供應(yīng)鏈在集中采購的物品價(jià)格上,相較于市場優(yōu)勢不明顯,但產(chǎn)品質(zhì)量高,尤其亞朵的運(yùn)營物資相比同類酒店,品質(zhì)高、種類全,在中央集采供應(yīng)鏈部分,我還是比較滿意的。
對新投資人的建議:
在當(dāng)下,酒店行業(yè)仍處于困難期,穩(wěn)定性欠佳。因此,新投資人在進(jìn)行酒店投資時(shí),需要比疫情前更慎重。
有好的機(jī)會,也可以進(jìn)行酒店投資,但是前期投測必不可少,從規(guī)劃、談判、設(shè)計(jì)、施工、開業(yè)、運(yùn)營,每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開投資人專業(yè)化的思考,更離不開專業(yè)人士的判斷。
在進(jìn)行投測時(shí),新投資人可以多請教、聽取周邊資深投資人的意見,多多參考,再下決定。
對品牌方的建議:
在現(xiàn)狀影響下,無數(shù)酒店經(jīng)營者在艱難中生存,希望品牌方能多換位思考,主動關(guān)懷酒店經(jīng)營者,與酒店經(jīng)營者共渡難關(guān)。
我始終相信,目前酒店行業(yè)的困難是暫時(shí)的。投資人、業(yè)主、品牌方只要抱團(tuán)取暖,共享資源、渠道,用資本思維去審視和規(guī)劃,酒店行業(yè)終將迎接光明的未來。
行業(yè)報(bào)告顯示,存量酒店隨著物業(yè)老化、消費(fèi)升級、租賃和人工成本連年攀升等因素,大批酒店業(yè)主迎來經(jīng)營困境,而這些業(yè)主在整個(gè)行業(yè)所占比例已超過50%。存量改造將成為整個(gè)酒店行業(yè)的第三次結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
未來,我會更多的考慮做酒店的存量改造,畢竟我自己有專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),在供應(yīng)鏈方面資源充足,接手酒店做翻改,無疑是個(gè)不錯的生意。
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