酒店慘遭品牌方“拋棄”？

來源：次方點評 侵刪

投資人馮總（化名）在2017年投資了一家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，當(dāng)時該品牌在西南地區(qū)占有率頗高，多家門店入住率也可圈可點，他投資的這家門店是該品牌當(dāng)時的全新升級版本。

因為是作為品牌新版本的樣板店來打造，所以在籌建期間屢屢升級標(biāo)準(zhǔn)，原先500萬+的預(yù)算，到落地時變成了700萬+。

開業(yè)后不久，卻因為該品牌內(nèi)部問題，將這個版本無情“拋棄”，后期給予的宣傳和支持也少之又少。

開業(yè)5年有余，該門店雖然入住率始終保持在80-90%之間，但因為品牌幾乎無支持，導(dǎo)致坪效低、房價上不去，一直沒有收回成本。

自6年前開始投資酒店以來，我陸陸續(xù)續(xù)加盟了9個品牌，共10余家門店，以經(jīng)濟(jì)型和中端酒店為主。

當(dāng)時加盟這個經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，除了當(dāng)?shù)乜诒诲e之外，最重要的是品牌服務(wù)人員很熱情且主動，于是就選擇加盟。

但開業(yè)不久后，因品牌方又重新打造了全新版本，將原來的版本棄之不顧。

現(xiàn)在來看，該酒店成本僅收回了60%，回本遙遙無期。

品牌新版本首家門店

投資額超預(yù)算200萬

這家酒店擁有得天獨厚的地址位置，距離當(dāng)?shù)馗哞F站僅2公里，周邊3公里內(nèi)，有湖有山，其中包括*********公園。配套上也可圈可點，周邊不乏大型購物中心、醫(yī)院、國際旅游中心、商貿(mào)城等等。美中不足的就是離地鐵稍遠(yuǎn)。

該物業(yè)是一處混合型物業(yè)，除了我們打造的酒店外，還有其它公寓在大樓中，但因為離高鐵站近，我的團(tuán)隊預(yù)判，開業(yè)后人流量有保障。

當(dāng)時因為是首次投資酒店，因此不敢貿(mào)然投太多錢，所以就選擇了做經(jīng)濟(jì)型酒店。彼時國民經(jīng)濟(jì)型酒店品牌其實也不少，多個品牌中選擇了這個品牌的原因有以下幾點：

首一，

品牌在當(dāng)?shù)赜锌诮员菄裥徒?jīng)濟(jì)型酒店品牌，深受旅客認(rèn)可；

其二，

經(jīng)過調(diào)研后，我發(fā)現(xiàn)該品牌大部分門店OCC都很高；

其三，

相比起當(dāng)時屬意的另一個同檔次品牌，該品牌服務(wù)人員熱情，有問必答。

在與品牌的工作人員進(jìn)行了深度溝通后，決定做該品牌的全新版本，也是全國范圍內(nèi)該版本的首家酒店。這個全新版本的設(shè)計風(fēng)格與之前品牌的調(diào)性截然不同，與老版本相比，新版本更有活力，進(jìn)一步加強(qiáng)對旅居空間“年輕屬性”的創(chuàng)新和開發(fā)。

物業(yè)合同于2017年春天簽訂，免租期半年。施工方采用的是品牌推薦的團(tuán)隊，效率較高，最后酒店于2017年國慶順利開門營業(yè)。

雖然籌建周期上在預(yù)期內(nèi)，但是總投資額卻從500萬+升級到了700萬+，單房投資從5萬+到了7萬+，主要原因如下：

其一，

因為是************升級的門店，所以品牌方要求采購A類物資，造成了成本的提升；

其二，

很多裝修物料沒有現(xiàn)貨，需要現(xiàn)做，因此價格很高。

經(jīng)濟(jì)型酒店單房面積過大

價格卻上不去，整體坪效低

物業(yè)面積約4600㎡，物業(yè)業(yè)主按小公寓的格局規(guī)劃。當(dāng)時是第一次投資酒店，缺乏經(jīng)驗，因此在籌建時也沒有對物業(yè)格局做過多改動。

最后落地了112間客房，單房面積足有40㎡，對一家經(jīng)濟(jì)型酒店而言，這個單房面積可謂“奢侈”，足以媲美中高端酒店。

但對于經(jīng)濟(jì)型酒店而言，縱使房間大，也仍賣不出中端酒店的價格。從坪效來看，是很低的。

三年疫情下來，其實這家店的OCC是很高的，在80-90%之間，但因為坪效過低，門店的利潤還不如同檔次OCC只有70%的酒店。

值得一提的是，該門店的RevPAR在全市的兄弟店中，************，有120元，但因為單房的租金高、單房管理成本卻不低，租金+單房管理成本在100-110元左右，整體算下來，門店幾乎不盈利。

在外行人看來，這家酒店OCC數(shù)值很華麗，但其中苦楚只有我自己知道。

當(dāng)然，房價上不去的原因，和該酒店品牌的“不厚道”也息息相關(guān)。

因品牌內(nèi)部矛盾

該版本酒店被無情“拋棄”

在投測階段，無論是我的團(tuán)隊還是品牌方，對這家門店的未來都抱有很大的期許，原因如下：

其一，

品牌首家全新版本的門店，代表了該品牌的新形象、新產(chǎn)品和新服務(wù)；

其二，

采購的都是A類物資，在細(xì)節(jié)方面打造也比較用心；

其三，

毗鄰大型交通樞紐，周邊配套設(shè)置好，人流量大。

正式開業(yè)后，OCC保持在80-90%之間，RevPAR在150-160元。疫情開始后，因為時不時遭遇封控，入住率也十分不穩(wěn)定，RevPAR也有所下降。而品牌方當(dāng)初給我打的“雞血”是RevPAR能在200元以上，相去甚遠(yuǎn)。

最匪夷所思的是，經(jīng)營了一段時間以后，因為該品牌內(nèi)部管理矛盾，這個全新版本被徹底“拋棄”。

近兩年來，在運營支持方面，品牌方的工作人員對這家門店愛搭不理；再說推廣宣傳，因為該版本已經(jīng)被“拋棄”，宣傳為“零”。

調(diào)查后，我發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜性撈放频?0多家直營店，品牌居然都置之不顧了，這些直營門店對外的賣價在八九十元左右，RevPAR更低。

當(dāng)初，品牌方預(yù)估的回本周期在3年左右，而2017年國慶節(jié)開業(yè)至今，已經(jīng)5年有余，只回本了60%，回本遙遙無期。

我們簽訂的租期為10年，現(xiàn)在只剩下4年，門店也不可能再進(jìn)行煥新改造或者翻牌了。

酒店投測不謹(jǐn)慎

一步錯步步錯

其實，在這家酒店的投測階段，我就犯了一個很大的錯誤。

物業(yè)開發(fā)商設(shè)計的單房面積足有40㎡，這個面積，足以支撐一個中端、甚至中高端酒店。而最后我卻選擇加盟了經(jīng)濟(jì)型酒店，導(dǎo)致后期房價始終賣不上去，即使是節(jié)假日，RevPAR也僅有150元左右，遠(yuǎn)不及中端酒店。

如果當(dāng)初加盟的是中端酒店，同樣的房型，房價起碼能高出1/3，不過這也是后話了。

值得一提的是，該酒店集團(tuán)旗下的不少經(jīng)濟(jì)型品牌，都處于被集團(tuán)“半放棄”的狀態(tài)，沒有會員流量不說，品牌宣傳更是少之又少。所謂的老店裝修升級，其實就是在“薅”投資人的羊毛，最終落地的投資額往往要高于預(yù)計的一大截。

在我們當(dāng)?shù)?，這個經(jīng)濟(jì)型品牌的門店最高峰的時候達(dá)到了100家，這還只是市區(qū)范圍內(nèi)。但通過查看各門店內(nèi)部的報表，我發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)的門店銷售額都比較低，更有甚者，RevPAR只有70-80元，都快淪為招待所水平了。

建議

對品牌方：

1、樹立良好的品牌形象

雖然經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展前景良好，但是服務(wù)的附加值普遍偏低。對于我加盟的這個經(jīng)濟(jì)型酒店而言，運營能力欠佳，且缺乏推廣宣傳。

經(jīng)濟(jì)實惠是經(jīng)濟(jì)型酒店的主要特色，但如果品牌形象一般，就容易陷入惡性的價格競爭狀態(tài)，盈利情況只會越來越差。所以，對于經(jīng)濟(jì)型酒店而言，樹立良好的品牌形象非常重要。

2、加強(qiáng)盈利能力

重視規(guī)模擴(kuò)張，而贏利能力不足，這是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的通病。經(jīng)濟(jì)型酒店在發(fā)展初期過于看重市場份額，強(qiáng)調(diào)區(qū)域分布。不過單純的規(guī)模增長不應(yīng)該是企業(yè)所追求的，企業(yè)應(yīng)該追求效益。規(guī)模的擴(kuò)張不是目的，而是企業(yè)在發(fā)展過程中自然而然的結(jié)果。在規(guī)?？焖贁U(kuò)張時，企業(yè)會面臨資金、管理、人才儲備等一系列的問題，整體效益普遍不佳。

對投資人：

1、入一行，就應(yīng)該懂一行

俗話說，“懂行”才能做好生意。未涉獵過酒店行業(yè)的新晉投資人，投資前多看、多學(xué)習(xí)是重要環(huán)節(jié)，多花時間了解行業(yè)，了解市場，了解品牌。

看行業(yè)：除了自己通過搜索平臺查看行業(yè)發(fā)展信息外，多參加業(yè)內(nèi)相關(guān)峰會去感知行業(yè)現(xiàn)狀、趨勢，加深行業(yè)認(rèn)知，一定要對行業(yè)有全面、深入的理解。

看市場：側(cè)重了解酒店投資市場的投資邏輯、當(dāng)下酒店投資的時機(jī)、價值回報現(xiàn)狀以及投資酒店類別與趨勢方向等。

看品牌：對品牌的考察一定是多維度的，可通過了解已加盟投資人的門店數(shù)據(jù)以及到總部實體考察、媒體平臺負(fù)面信息曝光情況等，來判斷一個品牌是否值得加盟。

2、不要盲目投資，多對比

入市有風(fēng)險、投資需謹(jǐn)慎。有了前期的行業(yè)、市場、品牌的了解后，選擇具體項目進(jìn)行投資同樣要慎重，不可一味聽信一方意見進(jìn)而就立馬“決策”，要多選項目做對比、多方位評估投資方案的可行性、投測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，寧可錯過，也不要過錯。

3、加盟品牌的新版本需謹(jǐn)慎

當(dāng)?shù)谝粋€“吃螃蟹”的人，風(fēng)險與機(jī)會是并存的。如果是新投資人，對于酒店投資沒有充足經(jīng)驗的，盡量不要加盟新品牌/品牌的新版本。如果是經(jīng)驗豐富的老投資人，在投測充分的情況下，可以考慮加盟，能夠吃到紅利。