酒店投資如何抄底？

來(lái)源：次方點(diǎn)評(píng) 侵刪

本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請(qǐng)到的嘉賓是華東資深投資人宋開明先生，是上海輝虹酒店管理有限公司董事長(zhǎng)。同時(shí)，他擔(dān)任中國(guó)飯店協(xié)會(huì)連鎖酒店投資專業(yè)委員會(huì)副理事長(zhǎng)。

宋總投資年齡13年，投資數(shù)量5家，個(gè)人總投資金額5000多萬(wàn)；投資品類涵蓋經(jīng)濟(jì)型、中檔、中高檔酒店。投資的品牌有：漢庭、和頤、美豪麗致酒店。

以下內(nèi)容，根據(jù)直播對(duì)話中宋開明的自述整理：

從建材銷售跨行到酒店投資

最早，我從事的是建材銷售。2009年，我和妻子嘗試開酒店，當(dāng)時(shí)的單體酒店僅30多間客房。

為了維持門店的正常經(jīng)營(yíng)，我妻子上白班，我值夜班。我們沒有聘請(qǐng)店長(zhǎng)、前廳經(jīng)理等其他工作人員，只雇了一位打掃衛(wèi)生的阿姨。單體酒店是典型的“夫妻店”形式在經(jīng)營(yíng)。

之后，我們開始進(jìn)行品牌加盟，原因在于：

其一，經(jīng)營(yíng)的單體酒店?duì)I收較差。

其二，門店附近開了一家品牌加盟店，在同樣的位置上，品牌加盟店溢價(jià)更高，生意更好。

其三，想借助品牌的會(huì)員優(yōu)勢(shì)，提升門店的流量以及收益。

其四，做品牌加盟，門店在管理及經(jīng)營(yíng)上會(huì)更專業(yè)，業(yè)主能省心、省力。

我認(rèn)為，在酒店投資中，大道至簡(jiǎn)，做自己已知的事情，謹(jǐn)慎投資，更能獲得酒店投資的成功。

盈利能力最強(qiáng)的酒店是：漢庭

在13年的酒店投資過(guò)程中，格林豪泰酒店是我第一家加盟的連鎖酒店，也是我投資印象最深的一家門店。之后，我接連加盟了漢庭、和頤、美豪麗致酒店。

格林豪泰：

2011年，我加盟了格林豪泰的非標(biāo)酒店，但當(dāng)時(shí)無(wú)論標(biāo)準(zhǔn)或非標(biāo)的產(chǎn)品，對(duì)外統(tǒng)一是格林豪泰的品牌，酒店大堂也是格林豪泰的裝修風(fēng)格。

加盟格林豪泰時(shí)，趕上了連鎖型酒店發(fā)展的紅利期。那時(shí)，加盟格林豪泰酒店是一件特別有面子的事。

和頤：

和頤酒店位于郊區(qū)，靠近國(guó)家會(huì)展中心。酒店周邊有幾處較大的工業(yè)園區(qū)。所以，酒店的客群，除了一部分旅客之外，還有一定比例的商務(wù)客人。

和頤酒店136間客房，酒店在8月份的營(yíng)收約150萬(wàn)元。因門店的物業(yè)租金低，整體收益較好。

和頤酒店(上海虹橋火車站國(guó)家會(huì)展中心徐涇店)

美豪麗致：

美豪麗致門店的店長(zhǎng)是品牌方推薦的，他本地客源的拓展能力尚可，門店的整體服務(wù)較好。

漢庭：

投測(cè)方面：

物業(yè)是閔行區(qū)的租賃物業(yè)，2000多平米，客房體量約80多間。

2015年，我們?cè)跐h庭、維也納、全季等幾個(gè)品牌之間，最終選擇了漢庭酒店，原因在于：

其一，物業(yè)條件更符合漢庭的品牌定位。

其二，漢庭的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)較好。

門店預(yù)算總投資額約500萬(wàn)元，投資回報(bào)周期約3年左右。

籌建方面：

2015年，酒店裝修主要在以下方面：

1、做了土建的加固：

比如，加固承重梁，設(shè)立支撐柱，在工程重要的節(jié)點(diǎn)上加固鋼筋等。

2、做了電梯井，安裝了電梯。

3、更換了客房的門、家具：

客房的門品質(zhì)較差，內(nèi)里是塑料材質(zhì)，隔音效果較差，所以更換了客房的門，以及客房里的部分家具。

4、重新裝修了衛(wèi)生間。

經(jīng)營(yíng)方面：

2016年門店開業(yè)，2018年門店的營(yíng)收******，門店在兩年半內(nèi)收回了成本。

項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)：

在我投資的漢庭、和頤、美豪麗致這幾家酒店里，相對(duì)來(lái)說(shuō)，漢庭的盈利能力最強(qiáng)，原因在于：一是物業(yè)租金較低；二是運(yùn)營(yíng)成本低；三是品牌完善的會(huì)員體系引流效果佳。

項(xiàng)目的改進(jìn)點(diǎn)：

在裝修方面，當(dāng)時(shí)為了節(jié)約裝修成本，忽略了漏水的問(wèn)題，包括屋頂?shù)穆┧燃?xì)節(jié)，導(dǎo)致墻紙脫落等問(wèn)題。

所以，酒店在籌建時(shí)，該省的要省，不該省的不用省。按規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行，才能確保項(xiàng)目的品質(zhì)。

漢庭、和頤、美豪麗致，這三家酒店，相比來(lái)講：

1、從運(yùn)營(yíng)成本角度，漢庭的運(yùn)營(yíng)成本最低，約80元左右；其次是和頤，約100元左右；美豪相對(duì)較高，約120元左右。

2、從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)角度，從8月份開始，各門店的營(yíng)收恢復(fù)到疫情前的60-65%。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，漢庭的盈利能力最強(qiáng)。

所以，在物業(yè)條件相差不大的情況下，漢庭酒店售價(jià)不低，但盈利能力最高。我認(rèn)為，現(xiàn)在上海最具有投資價(jià)值的經(jīng)濟(jì)型酒店是漢庭酒店。

漢庭酒店(上海虹橋火車站中春路店)

當(dāng)下，酒店投資如何抄底？

一、物業(yè)租金，決定項(xiàng)目能否抄底：

現(xiàn)在的酒店物業(yè)，大都是租賃物業(yè)，自持物業(yè)較少。物業(yè)租金成本占據(jù)酒店總投資的較大支出，所以物業(yè)租金水平?jīng)Q定著項(xiàng)目能否抄底。

以上海為例，由于整個(gè)疫情的走向不明朗，迫使上海的房東在物業(yè)租金上降了價(jià)。比如，2019年我們想簽白玉蘭酒店，當(dāng)時(shí)的物業(yè)租金是650萬(wàn)元，而現(xiàn)在再去談同樣的物業(yè)，300萬(wàn)租金即可。

相對(duì)而言，上海的房東在疫情前后的變化是：2019、2020年，市場(chǎng)行情相對(duì)較好，房東在觀望物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，所以租金上沒有商量的余地，那時(shí)酒店紅利的一部分仍然被房東分走。但到了2021、2022年，上海的房東愿意坐下來(lái)和意向業(yè)主深入地聊合作。

如果物業(yè)租金成本能夠降低，意味著酒店成本支出減少，利潤(rùn)空間增大，那么碰到合適的物業(yè)，將會(huì)是酒店投資的抄底機(jī)會(huì)。

所以，我認(rèn)為酒店租金價(jià)格在1.5元/平/天，月度：1.5元*30=45元/平米/月較合適，比如，一個(gè)40平米的客房，一個(gè)月的租金成本約45*40=1800元，甚至一個(gè)月的租金成本約45*50=2250元。遇到合適的租金，如果物業(yè)位置尚可，抄底機(jī)率較大。

當(dāng)然，以上租金的價(jià)格，還需結(jié)合不同的城市級(jí)別、不同的商圈，根據(jù)項(xiàng)目做具體預(yù)測(cè)分析及調(diào)整。

二、抄底時(shí)，需要的注意點(diǎn)：

抄底的關(guān)鍵點(diǎn)在于：位置選對(duì)，房租價(jià)格合適。如果這兩個(gè)條件都符合，大概率上可以抄底，最后才是選對(duì)品牌。

抄底時(shí)，需要的注意點(diǎn)是：

1、物業(yè)項(xiàng)目：

選擇的物業(yè)項(xiàng)目最好體量較大，有相應(yīng)的配套設(shè)施，這樣酒店的溢價(jià)空間會(huì)大。

2、配套設(shè)施：

如果租賃成本較低，物業(yè)面積較大，再把酒店的配套設(shè)施做好，酒店的溢價(jià)空間會(huì)大。

酒店的配套設(shè)施，由物業(yè)項(xiàng)目的周邊環(huán)境決定，也就是在選擇項(xiàng)目時(shí)就已經(jīng)決定了。之后，人為地進(jìn)行資源整合，穩(wěn)扎穩(wěn)打地做好酒店經(jīng)營(yíng)即可。

三、老酒店，如何抄底：

如果想要通過(guò)老酒店的改造方式，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的抄底，需要注意以下幾點(diǎn)：

1、物業(yè)結(jié)構(gòu)：

酒店的物業(yè)結(jié)構(gòu)，最好是環(huán)形結(jié)構(gòu)。這樣的環(huán)形結(jié)構(gòu)，在裝修或改造上花費(fèi)的成本較小。

2、酒店的改動(dòng)部分不要過(guò)多：

在選擇項(xiàng)目時(shí)，最好和品牌方的工程監(jiān)理一起去現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，了解酒店需要更改的部分，比如，衛(wèi)生間的墻體、消防最好不要改動(dòng)，并提前了解改造的投資預(yù)算。

除此之外，酒店的消防最好不需要改動(dòng)，至少是不需要改動(dòng)消防結(jié)構(gòu)。如果消防方面，要做大的改動(dòng)，投資成本會(huì)提高。

另外，酒店的消防，最好不需要重新經(jīng)過(guò)審批。

3、酒店的暗房不要太多：

如果暗房較多，一是會(huì)影響到酒店的入住率；二是很難通過(guò)品牌方的最終審核。

抄底老酒店時(shí)，如何分?jǐn)傋饨鸪杀荆?/strong>

1、嘗試在酒店里引進(jìn)休閑娛樂(lè)設(shè)施，比如，電競(jìng)房或高端足浴等。

2、出租給他人做餐飲。

值得注意的是，一定要讓合作方能持續(xù)、穩(wěn)定地有收益。畢竟我們和房東的心態(tài)有所不同，我們出租做餐飲，是希望合作方能夠分擔(dān)一部分的租金壓力。所以，要抱著合作共贏的態(tài)度來(lái)共同經(jīng)營(yíng)物業(yè)。

抄底老酒店，要提前想好解決方案，把租金成本分?jǐn)偝鋈ィ尶头渴杖氤蔀榧兝麧?rùn)。

疫情期間，大家都在觀望和尋找酒店投資抄底的機(jī)會(huì)。但現(xiàn)在要找到可抄底的物業(yè)機(jī)會(huì)較小。所以，目前想投資酒店，更現(xiàn)實(shí)的建議是：

其一，選擇好合適的物業(yè)位置，最關(guān)鍵。

其二，物業(yè)合同簽約時(shí)，最少要簽10年，簽約時(shí)間最好能延長(zhǎng)到20年。

其三，在酒店管理時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)新、大膽地嘗試做酒店運(yùn)營(yíng)，多運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)新媒體的方式，突破傳統(tǒng)的管理方式及運(yùn)營(yíng)模式。

投資建議

想對(duì)合作伙伴說(shuō)：

感謝合作伙伴的信任，再難，大家仍然在一起繼續(xù)往前走。

未來(lái)，希望和我的合作伙伴、團(tuán)隊(duì)，一起成長(zhǎng)，共同進(jìn)步。

想對(duì)新投資人說(shuō)：

1、投資酒店的底層邏輯是選對(duì)物業(yè)位置，以及合適的租金價(jià)格。只要位置夠好，租金夠低，再加上合適的品牌，可以保障到門店有穩(wěn)定的收益。

2、如果選擇了品牌加盟，在合作上，首先要尊重品牌方的標(biāo)準(zhǔn)，不能破壞品牌的核心標(biāo)準(zhǔn)。遇到問(wèn)題時(shí)，雙方友好溝通，共同創(chuàng)造門店的業(yè)績(jī)。

3、我認(rèn)為，酒店要做好以下幾點(diǎn)，營(yíng)收不會(huì)差：

第一，酒店的隔音要好，這樣客房的私密性好，客人能睡好覺。

第二，衛(wèi)生間的沐浴產(chǎn)品要好，洗好澡，心情愉悅，是睡好覺的前提之一。

第三，客房的床上用品要好，它是與客人身體直接接觸的貼身產(chǎn)品，要給客人帶來(lái)良好的體驗(yàn)感。尤其是床墊要好，這也是保障客人睡好覺的重要前提。

第四，早餐要好，一天之計(jì)在于晨，良好的早餐體驗(yàn)，在未來(lái)會(huì)越來(lái)越重要。

寫在最后

未來(lái)的酒店投資，我仍然會(huì)理性選擇。因?yàn)槿魏问挛锒加兴陌l(fā)展規(guī)律，理性地跟著規(guī)律走，這是亙古不變的道理。

同時(shí)，會(huì)繼續(xù)與業(yè)內(nèi)的同仁一起尋求更多的商機(jī)，一起創(chuàng)造更大的酒店價(jià)值。