民宿比酒店潛力更大嗎

來(lái)源：創(chuàng)業(yè)邦 侵刪

除了瑞幸、喜茶，精品民宿也成了加盟大熱門(mén)。

毫不意外，全國(guó)各大景區(qū)，人頭攢動(dòng)。

文和友排隊(duì)4000多桌，進(jìn)徐聞港的車流從高速堵到市內(nèi)，高鐵因超員報(bào)警無(wú)法開(kāi)車。

相對(duì)應(yīng)的，酒店的價(jià)格堪稱瘋狂。1500一晚的如家，2000多一晚的漢庭，接近3000一晚的亞朵，比比皆是。

一些游客因價(jià)格太貴，只能在洗浴中心過(guò)夜。

民宿的價(jià)格同樣高昂。

三亞，北戴河，麗江，大理等地的民宿爆滿，之前兩三百一晚的民宿，春節(jié)期間普遍上千。

2023年，旅游業(yè)確定回暖。作為一種門(mén)檻不高，對(duì)普通人友好的業(yè)態(tài)，加盟民宿是不是一門(mén)能賺到錢(qián)的好生意呢？

01

自己有房

不如交給專業(yè)公司托管經(jīng)營(yíng)

“經(jīng)過(guò)一場(chǎng)疫情，行業(yè)中的公司已經(jīng)死得七七八八，像我們這樣能堅(jiān)持下來(lái)的，還在做全國(guó)性業(yè)務(wù)的公司已經(jīng)很少了。”

這是大象民宿副總裁、COO石晉被問(wèn)到民宿托管運(yùn)營(yíng)行業(yè)現(xiàn)狀時(shí)，回復(fù)給記者的一句話。大象民宿成立于2016年，如今在北京、上海、杭州、重慶等城市管理著1500多套房源，僅石晉所在的重慶地區(qū)就有220多套房源。

大象民宿主要做的是城市民宿。和鄉(xiāng)村民宿以旅游度假和本地游客為主的客群不同，城市民宿的主要客群以商旅人士和外地游客為主，房源也更為分散。

因此，大象民宿非常注重收房前對(duì)房源的“考核工作”：他們?cè)诿總€(gè)城市都圈定了一定的范圍，不在此范圍內(nèi)的房子就意味著地理位置欠佳，就不能接收。

除了在選址上有要求，在戶型和房?jī)?nèi)設(shè)施方面，大象也制定了一系列的考核標(biāo)準(zhǔn)：這套房子是兩居室還是三居室、通風(fēng)采光如何、墻面地面狀況如何、空調(diào)能否使用、下水道是否堵塞、廚房燃?xì)馐欠裼邪踩[患……

從房源開(kāi)發(fā)到裝修改造、實(shí)地經(jīng)營(yíng)和品牌推廣，大象民宿在民宿托管運(yùn)營(yíng)每一個(gè)環(huán)節(jié)都制定了嚴(yán)格的SOP，并且利用這套SOP實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的******化。

“有些公司賺的是品牌的錢(qián)，有的公司賺的是供應(yīng)鏈的錢(qián)，但是我們不一樣，我們賺的是經(jīng)營(yíng)的錢(qián)”，石晉說(shuō)，“像我們做得更多的是非標(biāo)品，把房源分為了毛坯房、精裝房、居家房和老破小四種不同的類型，每一種類型都有不同的硬裝和軟裝標(biāo)準(zhǔn)，裝修出來(lái)的風(fēng)格也不一樣。”

和大象民宿類似，花筑也是主打“千房千面”的民宿托管運(yùn)營(yíng)商。2016年去哪兒網(wǎng)內(nèi)部孵化了旅悅項(xiàng)目，后業(yè)務(wù)獨(dú)立為旅悅集團(tuán)，獲得了攜程的戰(zhàn)略投資。同年7月，花筑品牌誕生。

花筑的“加盟”模式，和大象民宿的“托管”模式有些許類似，都是會(huì)幫助業(yè)主進(jìn)行選址、設(shè)計(jì)、裝修、系統(tǒng)建設(shè)、籌開(kāi)等步驟；

但與純托管模式不同的是，加盟模式更強(qiáng)調(diào)“品牌賦能”——針對(duì)那些現(xiàn)成房屋的業(yè)主，花筑會(huì)在進(jìn)行品牌賦能的同時(shí)，幫助他們進(jìn)行線上的運(yùn)營(yíng)和線下經(jīng)營(yíng)管理工作，以確?；ㄖ放葡旅恳患议T(mén)店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。

花筑旗下分為三個(gè)子品牌“花筑”“花筑悅”和“花筑奢”，分別主打中檔和高端民宿。中檔品牌“花筑”的平日客單價(jià)在300-500之間，高端品牌“花筑奢”的客單價(jià)則在千元上下。

以浙江金華的磐安磐山云隱民宿為例，其建在山崖上的無(wú)邊泳池極富特色，客單價(jià)能達(dá)到2000-3000；其在寧波的花筑奢·胡陳糧倉(cāng)民宿也以極具特色的糧倉(cāng)改造房實(shí)現(xiàn)了1000-2000的客單價(jià)。目前，花筑奢是花筑旗下盈利能力最好的子品牌，花筑奢全國(guó)門(mén)店規(guī)模已經(jīng)超過(guò)150家。

盡管以加盟和品牌授權(quán)為主管理模式，但花筑的品牌加盟費(fèi)用并不高，每間房的加盟費(fèi)用是5000元，有效期為五年，并且還推出了續(xù)簽免費(fèi)的政策。

背靠攜程和去哪兒網(wǎng)兩大OTA巨頭，花筑在數(shù)據(jù)方面占據(jù)明顯的優(yōu)勢(shì)：他們開(kāi)發(fā)了阿拉丁大數(shù)據(jù)選址系統(tǒng)，會(huì)根據(jù)人流熱力圖幫助加盟商進(jìn)行大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)選址，其獨(dú)有的XPMS民宿管理系統(tǒng)也可以根據(jù)市場(chǎng)的行情，及時(shí)告知民宿運(yùn)營(yíng)者價(jià)格調(diào)整、活動(dòng)報(bào)名等信息。基于這套數(shù)字化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，花筑能夠讓民宿主實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的******化，進(jìn)而獲得公司分成的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

和花筑同樣以規(guī)模和運(yùn)營(yíng)取勝的還有斯維登。斯維登集團(tuán)的前身是2011年創(chuàng)立的“途家自營(yíng)”，2015年，斯維登業(yè)務(wù)開(kāi)始與途家網(wǎng)進(jìn)行拆分，并獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，2018年斯維登集團(tuán)正式成立。

與線上預(yù)訂平臺(tái)“途家”相比，斯維登定位于線下運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，專注于運(yùn)營(yíng)和管理連鎖化的民宿、公寓和別墅，旗下?lián)碛兴咕S登設(shè)計(jì)師之家、斯維登月租、斯維登歡墅、斯維登精品公寓、斯維登度假公寓、斯維登服務(wù)公域等數(shù)十個(gè)住宿品牌，在全球250多個(gè)目的地運(yùn)營(yíng)著超過(guò)60000套房源。

斯維登產(chǎn)品矩陣

斯維登是行業(yè)內(nèi)最早一批實(shí)行房屋托管模式的企業(yè)。途家及斯維登集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人羅軍曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合提出，斯維登的底層邏輯是分享經(jīng)濟(jì)，也就是幫助業(yè)主進(jìn)行房屋托管，利用其自研的“跑道系統(tǒng)”進(jìn)行科學(xué)的排房、定價(jià)等操作，讓業(yè)主的房屋在空余時(shí)間也能得到充分的利用，發(fā)揮******的價(jià)值。

值得一提的是，斯維登并不像大象一樣會(huì)從頭到尾負(fù)責(zé)一棟房子的設(shè)計(jì)和施工，而是更多采取“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式。

通過(guò)他們積累的大量數(shù)據(jù)反哺業(yè)主，指導(dǎo)其進(jìn)行房屋的設(shè)計(jì)和硬裝，最終斯維登只在軟裝上做一些改動(dòng)。

02

交給獨(dú)立團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)也不錯(cuò)

如果說(shuō)大象、花筑和斯維登都是民宿托管運(yùn)營(yíng)行業(yè)體量較大的頭部公司，管理的房源多，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度也較高，那么在這些公司之外，一些更具特色的“小而美”民宿托管公司正在野蠻生長(zhǎng)著。

民宿小叔就是其中一例。

2014年，小叔在成都開(kāi)了一家自己的民宿，由于裝修精美、風(fēng)格獨(dú)特，他的民宿吸引了不少客人前來(lái)入住，其中相當(dāng)一部分客人變成了他的粉絲。

隨著入住的客人越來(lái)越多，有不少客人想跟他學(xué)習(xí)怎么開(kāi)民宿，還有不少人想請(qǐng)他給自己的閑置房屋做民宿設(shè)計(jì)。

看到了市場(chǎng)需求，2017年，小叔開(kāi)設(shè)了自己的微信公眾號(hào)，時(shí)不時(shí)發(fā)布一些室內(nèi)設(shè)計(jì)的文章，開(kāi)始在網(wǎng)上教人做民宿。

2018年，他又開(kāi)了自己的設(shè)計(jì)公司，開(kāi)始承接一些民宿設(shè)計(jì)的訂單。直到2019年，他成立了酒店管理公司，開(kāi)始幫助一些客戶做民宿的管理和代運(yùn)營(yíng)。

在這幾年間，小叔管理的民宿越來(lái)越多，還吸引了一些加盟商。他給自己的第一間民宿取名“7號(hào)下午”，該品牌又在之后的幾年內(nèi)陸續(xù)在成都、桐廬、大同等地以加盟的形式開(kāi)出了多家分店。

在“7號(hào)下午”之后，小叔又陸續(xù)給“看那星河”“幻島”“后院”等民宿品牌和“鹿鹿里”民宿花園餐廳做了設(shè)計(jì)和托管服務(wù)——

比如7號(hào)下午主打城市里的異域風(fēng)情，擁有摩洛哥、孟菲斯、格雷姆洞穴等不同設(shè)計(jì)風(fēng)格的房間；位于內(nèi)江的“看那星河”是一家主打自然景觀復(fù)刻的設(shè)計(jì)師民宿，其網(wǎng)紅房間“赤古意境”“紀(jì)念碑谷”等網(wǎng)紅房間的設(shè)計(jì)都源自民宿小叔團(tuán)隊(duì)。

小叔團(tuán)隊(duì)會(huì)在考察地理位置和房屋構(gòu)造后，給客戶出具一套包含選址、取名、設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營(yíng)的綜合規(guī)劃方案，民宿上線運(yùn)營(yíng)后，通過(guò)向業(yè)主收取利潤(rùn)分成（20%-30%）的方式賺取收益。

以瀘州市攜程網(wǎng)************的雲(yún)棲·瀘州之巔泊野酒店為例，這家酒店原本是一家定位高端客群的野奢度假酒店，但由于地理位置較為偏僻的原因，一直訂單較少、門(mén)可羅雀。

在小叔團(tuán)隊(duì)接管運(yùn)營(yíng)后，該酒店在兩個(gè)月之內(nèi)從訂單量幾乎為零上漲到了在抖音上賣出200多個(gè)訂單，且都是客單價(jià)高于1000的房間。

小叔本人并非設(shè)計(jì)專業(yè)出身，但是在民宿行業(yè)做了多年之后，他培養(yǎng)了一個(gè)專業(yè)的民宿設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，也會(huì)對(duì)所有的作品進(jìn)行親自把控。

在民宿小叔看來(lái)，一家好的民宿最重要的是要“有亮點(diǎn)”，有可以吸引年輕人的“新、奇、特”的屬性。

“目前來(lái)看，大部分民宿不具備代運(yùn)營(yíng)的條件，70%以上的現(xiàn)有民宿在硬件、軟件、地理位置和設(shè)計(jì)方面都是很普通的，我們更喜歡承接的是那些本來(lái)就有一定亮點(diǎn)和基礎(chǔ)的民宿，這樣做運(yùn)營(yíng)會(huì)簡(jiǎn)單一些?！毙∈逭f(shuō)。

同樣從事民宿設(shè)計(jì)和代運(yùn)營(yíng)的還有設(shè)計(jì)師方凱。

方凱畢業(yè)于中央美術(shù)學(xué)院的空間設(shè)計(jì)方向，畢業(yè)后，出于對(duì)建筑和民宿設(shè)計(jì)的熱愛(ài)，他開(kāi)了自己的民宿設(shè)計(jì)公司“安嶼”，承接一些鄉(xiāng)村民宿的設(shè)計(jì)和改造工作。

在方凱經(jīng)手的項(xiàng)目中，有著名的網(wǎng)紅民宿、位于三亞西島的有院以后·之北，還有常年爆滿的、位于北京延慶的網(wǎng)紅民宿蒲里日記·處暑、蒲里日記·冬至等。他是民宿圈子里小有名氣的設(shè)計(jì)師，從業(yè)四年來(lái)，已經(jīng)參與了上百家民宿的設(shè)計(jì)和建造。

“民宿是一個(gè)很難賠錢(qián)的生意形態(tài)”，方凱說(shuō)，“民宿賺的是三個(gè)端的錢(qián)，第一是經(jīng)營(yíng)端的錢(qián)，也就是正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第二是房租端，很多時(shí)候你租了這個(gè)房子，過(guò)幾年你不想做了，想把房子轉(zhuǎn)讓出去，這時(shí)候你還能賺一波房租上漲的差價(jià)；第三是轉(zhuǎn)讓端，民宿轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了房租，還會(huì)有一大筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這個(gè)時(shí)候民宿主還能再賺一波錢(qián)，有時(shí)候轉(zhuǎn)讓費(fèi)就能把虧損給賺回來(lái)?！?/p>

與民宿小叔不同，方凱只做鄉(xiāng)村民宿。在他看來(lái)，比起城市民宿，鄉(xiāng)村民宿是一種更適合小團(tuán)隊(duì)、也更容易賺錢(qián)的民宿形態(tài)。他給記者列出了鄉(xiāng)村民宿比起城市民宿的三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

● 首先是租金便宜。城市民宿一般分布在一二線城市，租金貴，且在北上廣深這樣寸土寸金的大城市，房屋的租期有限，一般能拿到兩年以上的租期就不錯(cuò)了。而鄉(xiāng)村的宅基地一般都是20年起租，每平方米的租金也相當(dāng)便宜；

● 其次是集中度高。城市民宿有的位于居民樓，有的位于寫(xiě)字樓和商圈，地理位置分布過(guò)于分散，不方便管理；鄉(xiāng)村民宿一般是位于山野、景區(qū)周邊的獨(dú)棟民宿或者民宿集群，分布更為集中，更加好管理；

● 最后是入局門(mén)檻低。鄉(xiāng)村民宿房量少、投入小，獨(dú)棟民宿也能實(shí)現(xiàn)盈利，對(duì)普通人比較友好；城市民宿由于租金高、布局分散等特點(diǎn)，需要付出較高的拿房和運(yùn)營(yíng)成本，因此必須做大體量、通過(guò)公司化、規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)，才能攤平成本、擴(kuò)大利潤(rùn)。

“一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)鄉(xiāng)村民宿的平均入住率如果能達(dá)到30%，就能打平成本了；達(dá)到40%，就能實(shí)現(xiàn)小賺；達(dá)到70%的話，基本上一年就能回本”，方凱說(shuō)，“而民宿正常說(shuō)來(lái)都是五年左右才能回本，一年回本屬于現(xiàn)金流極好的項(xiàng)目了”。

03

民宿比酒店潛力更大 

在采訪過(guò)程中，我們問(wèn)了很多住宿行業(yè)的從業(yè)者一個(gè)問(wèn)題：未來(lái)幾年，是開(kāi)民宿更賺錢(qián)還是開(kāi)酒店更賺錢(qián)？

幾乎所有的受訪者都不約而同地給出了回答：開(kāi)民宿更賺錢(qián)。

數(shù)據(jù)也給出了答案。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年我國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)規(guī)模總體呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速逐年放緩。2019年我國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為5386億元，同比增長(zhǎng)只有2%，2020-2022三年的疫情更是對(duì)酒店行業(yè)造成了重創(chuàng)。

2015-2019年中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)及增長(zhǎng)情況

同時(shí)，中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的《2022中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告顯示》，2022年，中國(guó)酒店業(yè)占整體住宿業(yè)務(wù)的比重是70%，市場(chǎng)空間已經(jīng)接近飽和。

全國(guó)住宿業(yè)總體發(fā)展規(guī)模

圖片來(lái)源：中國(guó)飯店協(xié)會(huì)《2022中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》

反觀民宿，增長(zhǎng)卻相對(duì)猛烈：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，民宿的市場(chǎng)規(guī)模目前處于百億量級(jí)，2019年民宿市場(chǎng)交易規(guī)模突破200億元。與同屬于住宿領(lǐng)域的酒店市場(chǎng)相比，后者的市場(chǎng)規(guī)模在5000億量級(jí)左右，巨大的住宿需求是行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，民宿市場(chǎng)未來(lái)還有較大的增量空間。

2019-2020民宿房源總量

2019-2020民宿房源總量（萬(wàn)套）丨圖片來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

民宿市場(chǎng)處于不斷加劇的增量競(jìng)爭(zhēng)階段，目前市場(chǎng)集中度低，沒(méi)有龍頭壟斷。

另外，目前我國(guó)的民宿主要集中在低端市場(chǎng)，中高端民宿的數(shù)量較少，屬于藍(lán)海市場(chǎng)，有較大培育空間，可能成為未來(lái)市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。