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疫情下要轉(zhuǎn)讓的酒店 一招教會你如何抄底
酒店焦點資訊
2020年酒店倒掉一大批，有人想賣的同時，也會有人想買。進入2021年，現(xiàn)在是抄底酒店的好時機嗎？
前提是這個酒店值得收購，這就需要投資人在前期評估存量酒店的價值、物業(yè)的價值，并在后期做出經(jīng)營決策的調(diào)整和改變。
1 酒店本身的價值
（1）硬件價值。酒店開業(yè)經(jīng)營一段時間后，硬件設(shè)施一定會產(chǎn)生老化和折舊，抄底之前必須去現(xiàn)場了解客房設(shè)施設(shè)備的老舊和保養(yǎng)情況。然后按轉(zhuǎn)售酒店的經(jīng)營年限、硬件的材料材質(zhì)及品牌來估算售賣價格。
（2）證件價值。新建一家酒店除了硬件裝修投入外，還需要辦理《營業(yè)執(zhí)照》、《消防安全檢查合格證》、《特種行業(yè)許可證》等證件。這些證件需要大量的人力和財力，是轉(zhuǎn)售酒店中必要的隱性成本之一，不建議接手證件不齊的酒店。
（3）品牌價值。如果抄底的酒店不是單體酒店，那品牌價值也需作為其轉(zhuǎn)售價格的一部分。因為加盟品牌時是需要支付一筆品牌加盟費，而接手后品牌確實對酒店的收益有一定的價值。
2 物業(yè)的價值
（1）物業(yè)剩余租期。一家轉(zhuǎn)售的酒店硬件再好，假如余下的租期只有1-2年，即使收購人接手之后運營能力再強，也很難在1-2年內(nèi)收回成本并盈利。
（2）租賃成本。它包括物業(yè)
的租金和每年遞增，一般占酒店總收入的20%-30%。由此可見，租賃的成本可以直接決定接手人的投資回報水平和周期。
（3）未來發(fā)展前景。未來3-5年內(nèi)，周邊是否有利于酒店營收的投入或政策。轉(zhuǎn)售的酒店價格，就會因為新會展中心的有利因素而一路高漲。
3 需要重新裝修嗎？
（1）租期。假如物業(yè)租期還剩6-8年，可以考慮裝修，時間更短的就不建議重新裝修了。如果能讓物業(yè)重新簽訂租賃合同，新的租期有6-8年，也可以考慮裝修。大數(shù)據(jù)顯示酒店的平均回報周期3.5年-4.5年，租期是決定是否重新裝修的必要和前提條件。對于租期低于3年的物業(yè)，可以部分和局部裝修升級。
（2）投資人的實際情況。每個投資人對投資的預(yù)期和投資目的都不一樣，經(jīng)濟實力也不一樣。接手轉(zhuǎn)售酒店后，應(yīng)該根據(jù)個人的實際情況，結(jié)合物業(yè)的租期和租賃成本，制訂具體裝修計劃和決策。
4 需要改變酒店名稱嗎？
（1）如果是連鎖品牌酒店。建議不要改名稱。因為在品牌加盟期內(nèi)，改換酒店名稱屬于門店提前違約，需要支付違約金。
（2）如果是單體酒店?？梢钥紤]接手后更換酒店名稱。它的前提是需要做好充分而詳細的計劃和準備，包括酒店的整體裝修設(shè)計、定位、營銷和營運等。除此之外，還需要專業(yè)的人才來實現(xiàn)后期的營運和盈利。
5 需要調(diào)整服務(wù)項目嗎（如早餐、會議室）？
（1）定位。對于中檔、商務(wù)定位的酒店，早餐廳和會議室有必要配備。因為對于商務(wù)客人來說，早餐和會議是標配。若沒有對應(yīng)的配套，會限制和缺編酒店的出租率和收益。相反，對于情侶和主題類酒店，會議室可有可無。
（2）房間體量。對于100間房以上的酒店，會議室和早餐是標配，甚至包括洗衣房和中午餐，尤其位置比較偏僻的酒店。只有通過一定要的配套，才能為酒店補充客源，提高出租率。100間以上的客房，除非地理位置非常好，否則必須通過會議市場來提升出租率。
（3）酒店的經(jīng)營現(xiàn)狀。結(jié)合酒店的客房體量，調(diào)研轉(zhuǎn)手前的經(jīng)營情況、全年出租率，針對現(xiàn)狀分析是否需要做配套的餐飲、會議室等公區(qū)來提高出租率。如果能提升酒店出租率或收益，那么就可以新增或減少這些項目。
6 需要準備其它費用嗎？
除了整體轉(zhuǎn)讓的價格外，還需要額外預(yù)存營運備用金。通常建議備用金的金額=1個月的房租+1個月的員工工資，可根據(jù)實際情況進行微調(diào)。另外，前三個月爬坡期不太穩(wěn)定，建議前三個月不要分紅。
總之，如果你想抄底投資存量酒店，需要評估酒店本身和物業(yè)的價值，分析接手之后是否需要重新裝修、改變品牌等問題，根據(jù)實際情況做出判斷，幫助酒店后期更好的運營，從而收回投資成本并盈利，而后續(xù)專業(yè)的事一般交給專業(yè)團隊來經(jīng)營。
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