避坑！疫情后酒店轉讓暴增，如何避開酒店交易的5大坑？

酒店高參專欄作家王華強  深圳一城一筑聯(lián)合創(chuàng)造人 

【酒店高參】疫情后，存量酒店的轉讓與接手有哪些坑？評估總價要怎么調整？酒店高參專欄作家王華強深刻總結從業(yè)經驗為大家?guī)砹怂挠^點。

據周邊同行財報粗略反饋，2021年春節(jié)期間，?部分酒店春節(jié)小長假經營數(shù)據與往年同期相比，都欠理想。因此，我大膽預估有?波被新冠肺炎疫情深刻影響業(yè)績回報的存量酒店對外轉讓不可避免。有鑒于此，我將復盤從業(yè)這些年與公司負責人業(yè)已評估的轉讓酒店項?經驗。

這期?章，主要和?家分享：接盤??轉讓酒店，需要栓緊的五大安全樁。

一、 轉讓費偏?

2020年疫情前，很多即使只有5年超短租期的酒店物業(yè)，單房轉讓費也要約5-6萬，這個價格顯然不合理。與單體酒店新裝修單房投?7-8萬相比，酒店投資人親力親為監(jiān)督的裝修品質更值得信賴。??酒店轉讓價格由以下三個因素決定：

物業(yè)殘余價值 

物業(yè)租期、租?、租?年遞增、管理費、物業(yè)實際使?率，是構成物業(yè)殘余價值的主要因素。物業(yè)租?高低與否可直接影響接?后酒店的盈利空間；物業(yè)租期長短與否，是決定接?存量酒店后是全部翻新或者部分裝修的關鍵參考因素。這兩者，是物業(yè)殘余價值最直接的體現(xiàn)。

物業(yè)殘余價值占總轉讓價格40%的權重，裝修后殘余價值和證件價值分別占30%的權重。物業(yè)殘余價值不僅決定接手后新酒店的盈利?平，它的成本亦是酒店對抗未知?險（?如疫情）能力衡量標準的重要參考數(shù)據。更為酒店投資開發(fā)青睞的是物業(yè)成本低的項?，酒店裝修和證件有重新投?價值和可?性更高，更值得玩。因此，可以得出物業(yè)的性價?，是酒店、?租公寓、?宿項?最優(yōu)質的基因的結論。

圖片

裝修殘余價值

存量酒店物業(yè)殘余硬件裝修品質，是接?后營收管理的基調。存量二手酒店硬件裝修?平，是酒店客房收益管理最直接的參考依據。酒店裝修價值品質感外顯性強，可以直接通過現(xiàn)場評估。據個人評估經驗，建議在評估存量二手酒店殘余裝修價值中， 可對標亞朵、維也納國際這類中檔定位的酒店品牌籌建標準，這些品牌的單房投??額大約在12 萬-14 萬期間，經濟型品牌酒店單房投?約在6 萬-8 萬之間。

證件價值

存量二手酒店物業(yè)持有的《特種?業(yè)許可證》、《公眾聚集場所投?使?，營業(yè)前消防安全檢查合格證》是最有價值的兩個證件。從?坯房到達獲得這兩個證件的消防要求，費??概為1000 元/ 平。酒店物業(yè)獲得兩個證件耗時費力，審查嚴格，所以它們是酒店是否合法經營的重要依據。沒有這兩個證件的項?，接手項??險?，建議投資?謹慎。

后疫情時代評估總價要怎么調整？

項目總轉讓價格=物業(yè)殘余價值+裝修殘余價值+證件價值。

疫情之前，可以按照這個公式評估轉讓酒店的轉讓價格。后疫情時代，不能完全按照這三個維度來評估酒店總體轉讓價格。

舉?個筆者曾經與人提及的極端例?：深圳市羅湖區(qū)曾出現(xiàn)一家97間客房0轉讓費的項目。為什么會出現(xiàn)這樣的情況？原來是因為該酒店項目持續(xù)經營不善，業(yè)績長期虧損，才導致前任?板棄裝修不要。因此，個?認為，需要在疫情前本評估核算公式前加上后期可能存在的虧損：后疫情??酒店總體轉讓價格=物業(yè)殘余價值+裝修殘余價值+證件價值+后續(xù)虧損成本。

?于虧損多少，在不考慮疫情負?影響下，可以根據以下三個因素考慮：

房租成本

疫情中幾乎全中國地區(qū)的酒店房價均價出現(xiàn)斷崖式暴跌，房租成本是酒店對抗疫災的最有效“疫苗”。如果不能保證拿房成本有優(yōu)勢，投資?賬面就需要有充?的現(xiàn)?流。否則，就會掉進酒店項目轉讓的坑?。

客房體量

在此次新冠肺炎疫情還沒有徹底結束之前，只有“熬”才有可能看到明天的陽光。此時想要進入酒店行業(yè)接項?，個?建議優(yōu)先接60-80 間體量的項?。憑筆者數(shù)年持續(xù)運營數(shù)據復盤觀察與對比，可發(fā)現(xiàn)在均價出現(xiàn)?業(yè)集體跳?時，?體量的項?反?更容易活下來，因為?體量虧損的程度要遠?于150 間以上?體量的酒店項?。

周邊產業(yè)構成

在此以深圳為例，2020  年南?區(qū)的酒店?存情況是深圳較好的地區(qū)。南?區(qū)是深圳?科技產業(yè)的聚集地，它們受疫情影響較?（這點從股市也能看出來），可以提供穩(wěn)定的優(yōu)質客源。另外，?新產業(yè)對應的是?收??群，他們可接受的客房價格也相對較?。同時，酒店做的是周邊3-5 公??群的?意，酒店項目周邊對應的產業(yè)和?群構成，必然也成為酒店重要收?來源的支撐基礎。

二、 債務糾紛

存量二手轉讓酒店項目存在的債務糾紛，主要有以下三種形式：

房東房租

酒店是?個典型的?固定成本?業(yè)，物業(yè)房租和??成本是酒店?固定成本兩個最重要的組成部分。2020年新冠肺炎疫情發(fā)生后，?部分酒店因為各種原因大多在持續(xù)虧損，所以我建議大家在接?項目之前要調查清楚改轉讓酒店是否有拖?物業(yè)房租。疫情期間以及緩解之后酒店的收?出現(xiàn)下滑，酒店業(yè)主與品牌管理方紛紛通過節(jié)流求?存。但酒店可節(jié)省費用的成本空間?常有限，因此必然會導致部分持續(xù)?幅度虧損、現(xiàn)?量不?的酒店投資?，不得不通過拖?房租續(xù)命。

2017年我與公司最高領導去調研某4S店附近?家待轉讓酒店項目，當時公司領導根據人脈獲悉，該酒店項目?房東拖?房東房租，遂放棄。避免了后來該物業(yè)房東集體出現(xiàn)將酒店?堂封起來的尷尬局面。

員??資

2020年7?份曾與一位客房主管崗位候選人交談得知，由于之前酒店投資?拖?他半年的?資，故才另有所投。酒店有無拖?員??資，可以直接與該轉讓項目的員?交談了解到。不過，建議最后是確定要接?后，才去詢問員?， 否則影響酒店的正常運營。

裝修款

酒店項目的裝修款?額較?，酒店投資?可通過裝修貸的?式融資。裝修貸有?融機構的裝修貸以及裝修公司帶資的裝修貸兩種形式。這兩種形式的融資均是酒店實際債務，投資?在接?前均需要做充分的財務背景調查。

三、 酒店實際股東

名義股東

存量酒店項目名義股東，可以通過企查查、天眼這類第三?app  直接查詢到他們的信息。

暗股

暗股是酒店股東沒有登記在?商上的股份持有人，通過已經登記在?商信息上的?帶持股份。或者， 酒店登記的股權與實際股東的持股?例不?致。

抵押

在評估階段，需要對以下對象和主體調查有?抵押：酒店股東、酒店法?有?拿酒店做抵押；物業(yè)法?和股東有??物業(yè)做抵押。另外，個?建議，如果酒店物業(yè)持有人是?房東，最好可以協(xié)調酒店租賃轉讓方直接將房租付給房東，費用差價部分付給?房東。這樣，可以避免房東沒有收到房租的潛在?險。

四、?腐渣?程

這?說的?腐渣?程，是指外?看起來很??上，但物業(yè)內部防?、建材、?電等隱蔽?程?常差的?程項目。它輕則虛增酒店的整體裝修價值，重則對酒店客?有較?潛在?身安全隱患。

筆者生活工作的深圳，就活躍著?群這樣的酒店倒賣?板。他們先將?家?酒店重新翻新后，利?他們裝修成本和辦證優(yōu)勢，再將翻新酒店賣出去，進而賺取中間倒賣差價。酒店投資人在接?這類酒店時，需要多?了解存量酒店轉讓的真實原因。

當然，酒店倒賣?板利???的優(yōu)勢，確實付出了勞動從中獲利?可厚?。但是，在評估這類項?時除了需要評估項?盈利能?，酒店建設?程的安全性也是重要的?險衡量指標之?。

五、經營數(shù)據失真

夸?酒店收?

酒店的收?=地段*裝修*服務*定價*經濟環(huán)境。?項前，可以直接詢問酒店?板之前?概的經營數(shù)據，也可以在酒店公開的銷售渠道上查詢客房價格，同時可在酒店?堂觀察退房?峰期（8:00—12:00）、?住?峰期（20:00-22:30）酒店的?流量。

另外，可以對標2-3家周邊同檔次酒店在OTA上的價格?？梢詸M向和縱向的市場調究，對轉讓的酒店的營收有?定的市場評估。

隱藏成本

待轉讓酒店實際的員?數(shù)、薪酬體系、社保交納標準、物業(yè)管理費實收?積與價格、?電費價格、房租遞增時間和幅度等，是評估存量??酒店轉讓項目容易忽略的隱形成本。這些細節(jié)，除了和轉讓酒店?直接了解外，還需要側?調研落實，否則影響后期的項目經營實際獲得利潤。最后，還需要分析單房的運營成本優(yōu)化的空間，再做投資回報。

新冠肺炎即將被撲滅的后疫情時代，接盤不良存量酒店是?次非常好抄底入門的投資機會。接?后酒店營收能?的提升空間大小，直接決定抄底存量酒店的投資回報率。否則需要接盤俠在??成本、房租成本有優(yōu)勢、或者有充?的現(xiàn)?流填補可能存在的虧損，才具備?存下來并且在疫情結束后翻身暴富的機會。