中端酒店物業(yè)為何主動選擇經(jīng)濟(jì)型品牌

時間：2023-09-22 17:10:20

7天酒店|中端酒店物業(yè)為何主動選擇經(jīng)濟(jì)型品牌？

來自：MOMO 次方點評

西南投資人鄔程，自2017年開始投資酒店。與大多數(shù)投資人一樣，最初鄔程選擇的是一家單體酒店，但是經(jīng)營時間久了之后，酒店的房價、入住率以及營收和利潤提升乏力等方面問題都一一暴露了。

2017年底，鄔程決定轉(zhuǎn)變投資方向，在成都投資了第二家酒店，并選擇了錦江酒店（中國區(qū)）旗下的7天優(yōu)品酒店品牌。

這家酒店常年入住率超100%，讓鄔程切實感受到了連鎖酒店品牌的競爭力。因此，2022年底鄔程決定再次投資一家連鎖酒店品牌，在成都青白江區(qū)的萬達(dá)廣場投資了1家新7天酒店。

據(jù)鄔程介紹，萬達(dá)廣場的這處物業(yè)屬于標(biāo)準(zhǔn)中端酒店物業(yè)，但是新7天屬于經(jīng)濟(jì)型酒店。為什么鄔程要主動降維物業(yè)，用標(biāo)準(zhǔn)中端酒店物業(yè)去投資一家經(jīng)濟(jì)型酒店？

投資人說 | 第140期

投資人 | 鄔程

項目品牌 |7天酒店·成都青白江萬達(dá)廣場店【新7天】

品牌所屬集團(tuán) | 錦江酒店（中國區(qū)）

以下內(nèi)容，來自投資人自述：

在下場投資酒店之前，我主要從事的是規(guī)劃設(shè)計和招投標(biāo)。嚴(yán)格來說，投資酒店對我來說，已經(jīng)屬于跨行了。

之所以從規(guī)劃設(shè)計和招投標(biāo)轉(zhuǎn)向酒店投資，我主要是基于投資的穩(wěn)定性考慮。畢竟，酒店屬于出行剛需產(chǎn)品，同時還能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以2017年，我下場酒店投資，并開出了第一家單體酒店。

但是，這家單體酒店并沒有給我?guī)砦以O(shè)想的穩(wěn)定投資回報，而且還暴露了單體酒店在客源、流量、房價等方面的短板。

所以2017年底，我選擇投資加盟了一家7天優(yōu)品酒店。至于選擇7天優(yōu)品品牌的理由，也十分簡單。當(dāng)時的我對于酒店行業(yè)了解不多，但是我看到成都市場上有很多家7天優(yōu)品酒店，所以就選擇了投資一家7天優(yōu)品酒店。

這家7天優(yōu)品酒店，給我?guī)砹讼鄬捎^的投資回報，入住率常年保持在100%以上，業(yè)績表現(xiàn)也十分不錯。

2022年底，恰好朋友介紹了一個不錯的物業(yè)，即成都青白江萬達(dá)廣場的一處物業(yè)。我決定再次加盟一個連鎖酒店品牌，基于對物業(yè)周邊消費能力的判斷，該物業(yè)適配一個經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。7天3.0年輕化的產(chǎn)品風(fēng)格吸引了我，并且此前與7天團(tuán)隊的愉快合作，這一次，我選擇了新7天酒店。

關(guān)于新7天酒店品牌，鄔程表示優(yōu)勢如下：

1、7天優(yōu)品的出色投資回報，強化了對7天品牌的投資信心

因為第一家酒店投資的是同為7天品牌家族的7天優(yōu)品酒店，無論是在出租率、房價、會員支持以及集團(tuán)流量支持等方面，我切實感受到了連鎖酒店品牌帶來的諸多利好。

因此，在為新物業(yè)尋找加盟酒店品牌時，相對其他品牌，我對7天酒店品牌有更強的投資信心。結(jié)合新物業(yè)的周邊消費市場，最終我再次加盟了7天酒店并按照煥新后的7天3.0版本進(jìn)行打造。

2、新7天酒店徹底顛覆老7天的形象，投資價值顯著提升

無論是從投資人的身份，還是從消費者的角度來看，充滿年輕感和活力感的7天酒店3.0產(chǎn)品都徹底顛覆了我以往的老7天酒店的形象。

從酒店的配置來看，新7天酒店配備的床墊、布草、智能門鎖和電視系統(tǒng)等軟硬件，都成為了7天酒店的投資價值加分項。而且目前第一批7天酒店3.0門店經(jīng)營大多已經(jīng)步入正軌，從經(jīng)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，該產(chǎn)品已經(jīng)得到了消費市場的認(rèn)可。

酒店總投資額 I 預(yù)估400萬元 VS 實際420萬元

單房投資額 I 預(yù)估4.9萬 VS 實際5.0萬（毛坯單房造價，含公區(qū)）

投資回報周期 I 投測預(yù)估3.5年 VS 經(jīng)營預(yù)估3.5年

開發(fā)人員服務(wù)水平 I 滿意

（備注：酒店總投資額包含設(shè)計、裝修、物資、店招、租金和物業(yè)費等全部費用，單房投資成本不包含租金、物業(yè)費和消防及前期費用）

該物業(yè)位于成都市下轄青白江區(qū)，是一處位于青白江萬達(dá)廣場內(nèi)的公寓物業(yè)。不過，因為青白江萬達(dá)于2022年4月開始交付，2022年7月首批商家完成入駐簽約，所以目前青白江萬達(dá)廣場能為酒店帶來的客流量仍處于蓄水階段。

此外，成都青白江區(qū)在過去很長一段時間內(nèi)都是老工業(yè)基地，如今正在加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)，形成了以“冶金、建材、物流、機(jī)械加工”為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是中歐班列是由青白江區(qū)發(fā)出，該區(qū)域順勢成為了成都的對外開放高地，吸引了眾多涉外團(tuán)隊。

物業(yè)自身條件非常好，本身就是公寓物業(yè)，且是一處標(biāo)準(zhǔn)中端酒店的物業(yè)。內(nèi)部隔墻均已完成，為我節(jié)省了一定的裝修成本。同時，標(biāo)準(zhǔn)中端酒店的物業(yè)，也為后期酒店落地品質(zhì)提供了硬件保障。

根據(jù)我的預(yù)判，當(dāng)青白江萬達(dá)廣場運營步入正軌之后，是能調(diào)動物業(yè)周邊的消費活躍度的。因此，雖然目前人流量有限，但是這個物業(yè)未來的發(fā)展我還是看好的。

同樣因為青白江自身的交付進(jìn)度影響，這個物業(yè)的談判周期相對較長，長達(dá)5個月。一般情況下，物業(yè)談判周期在2-3個月之間。

在這個相對較長的談判周期中，我個人其實沒有花費太多心力，而是全權(quán)交給了7天酒店品牌的開發(fā)團(tuán)隊。

在整個物業(yè)談判過程中，7天酒店的開發(fā)團(tuán)隊盡職盡責(zé)，不僅為我談到了更有市場競爭力的物業(yè)租金，還爭取到了比常規(guī)更寬裕一些的免租期，有效控制了前期投資成本。而在這個物業(yè)最終敲定之前，開發(fā)團(tuán)隊也在積極為我尋找其他的物業(yè)資源，雙管齊下。

雖然這個物業(yè)屬于一個標(biāo)準(zhǔn)中端酒店物業(yè)，但在我看來物業(yè)與7天酒店品牌之間的匹配度是80%，主要有以下2方面的原因：

1、經(jīng)濟(jì)型酒店更適配物業(yè)周邊消費能力

本身青白江區(qū)非成都核心區(qū)域，再加上周邊主要是老工業(yè)基地的原住民，所以消費能力有限。因此，動輒300-500不等的中端酒店，在這個區(qū)域后期很可能會面臨出租率難以提升的難題。

2、從價格上做降級，從體驗上做升級

7天酒店3.0雖然是用經(jīng)濟(jì)型酒店的成本打造而成，房價也更講求性價比，但是品質(zhì)和住宿體驗可以媲美中端酒店。

再加上這個標(biāo)準(zhǔn)中端酒店物業(yè)，33平米的客房面積甚至超過了一般中端酒店的客房，諸如此類的品質(zhì)提升能讓消費者在這家7天酒店中擁有更優(yōu)質(zhì)的住宿體驗。

該物業(yè)共有3200平米，66間客房，在項目設(shè)計排房階段，物業(yè)的面積都得到了合理的規(guī)劃。經(jīng)過開發(fā)團(tuán)隊的不斷斡旋，最終我以21元/平米/月的租金價格拿下了該物業(yè)。就物業(yè)本身的品質(zhì)而言，這個價格是一個相對劃算的數(shù)字。

在做投資測算時，品牌方預(yù)計總投資額400萬元，實際總投資成本為420萬元，其中340萬元為裝修成本（包括洗衣房、布草間、熱水鍋爐間、倉庫和公共衛(wèi)生間等功能間），55萬元為租金物業(yè)費，15萬元消防成本以及10萬元前期不可預(yù)見費用。

僅從裝修成本來看，這家酒店單房投資成本原本預(yù)計的是4.9萬元，實際單房投資成本為5.0萬元（毛坯單房造價，含公區(qū)），之所以產(chǎn)生了一定的差價，主要原因是客房設(shè)施做了增配。因為客房面積是標(biāo)準(zhǔn)中端酒店大小，所以門后面有一片區(qū)域是空的，為了填補這塊空缺，我加配了行李架和茶水柜，這是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)里沒有的。

可以說，品牌開發(fā)團(tuán)隊的測算是較為精準(zhǔn)的。在我看來，20萬的投資差價幾乎是可以忽略不計的，因為有些部分的預(yù)算前期是無法計算到十分精準(zhǔn)的或是無法預(yù)見的。

綜上，我覺得類似測算和物業(yè)談判等這類專業(yè)的事情，就應(yīng)該交給7天酒店品牌的專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊來負(fù)責(zé)。從最終結(jié)果呈現(xiàn)上來看，我這個選擇是正確的。

7天酒店·成都青白江萬達(dá)廣場店【新7天】

今年，物業(yè)合同一經(jīng)簽訂之后，酒店品牌方很快就有工作人員跟進(jìn)，監(jiān)督酒店設(shè)計與施工。因為我原本是從事規(guī)劃設(shè)計，所以對這一塊也有一定的了解，就自行找了施工團(tuán)隊。

項目裝修階段，我基本上每隔一兩天就會去一趟現(xiàn)場，一些小問題都在現(xiàn)場得到了及時解決，基本上還是較為順利的。

同時，7天酒店品牌派出的項目經(jīng)理和籌建經(jīng)理，在項目施工各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如防水、水電完工、大體呈現(xiàn)以及驗收階段都會在現(xiàn)場一同跟進(jìn)。因為他們經(jīng)手的酒店裝修項目更多，所以往往能一針見血地指出問題所在，并在現(xiàn)場給出解決方案。

除了中高考和成都大運會要求停止施工外，這家酒店的裝修過程整體還是十分順利的，對于控制酒店總投資成本有很大的幫助。

7天酒店·成都青白江萬達(dá)廣場店【新7天】

酒店開業(yè)不久，目前業(yè)績處于穩(wěn)步增長階段。因為租金稍高于一般的經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)，所以單房運營成本會略高一些，這主要是租金分?jǐn)偟木壒省?/p>

而且在我看來，新7天酒店的一些客房損耗品的品質(zhì)得到了提升，但是運營成本并沒有大幅增長，屬于合理范圍之內(nèi)。

我對現(xiàn)任店長的綜合表現(xiàn)較滿意，其管理表現(xiàn)在以下方面：

1、積極與區(qū)總及上級領(lǐng)導(dǎo)溝通，加速度過業(yè)績爬坡期

店長積極與區(qū)總和上級領(lǐng)導(dǎo)溝通，共同推動這家酒店在萬達(dá)廣場人氣未進(jìn)入火熱狀態(tài)之前，該如何從周邊獲客，并進(jìn)行收益管理等工作。因此，區(qū)總和其他領(lǐng)導(dǎo)對這家酒店也十分重視，多次親自來到門店，查看經(jīng)營狀況。

2、從籌備期到經(jīng)營期，全程盡職盡責(zé)

在籌備期階段，店長將項目上一些工程遺漏的問題整理好，然后反饋給施工單位，并對相應(yīng)問題進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。在經(jīng)營期，店長在負(fù)責(zé)宣傳、人員招聘和收益管理等工作的同時，還通過多渠道對酒店進(jìn)行更多曝光，實現(xiàn)線上獲客。

7天酒店·成都青白江萬達(dá)廣場店【新7天】

青白江萬達(dá)廣場的7天酒店因剛開業(yè)不到一個月，處于爬坡期，會員流量還在積累，目前集團(tuán)會員流量占比為41%。以我此前投資的7天優(yōu)品來看，在酒店運營成熟期，酒店的客源結(jié)構(gòu)中集團(tuán)流量占比65%，OTA占比20%，協(xié)議客戶占比10%，散客占比5%。

同時，酒店的整體復(fù)購率較高，住客除了對酒店服務(wù)表示滿意之外，對酒店的硬件、軟件設(shè)施也極為認(rèn)可：

其一，客房智能設(shè)備多，科技感強

酒店配備了智能門鎖、感應(yīng)小夜燈、智能電視系統(tǒng)等多重智能設(shè)備，為酒店增添了不少科技感。對于下沉市場而言，這樣極具科技感的住宿體驗，也是獲客的重要因素之一。

其二，客房面積大，舒適度高

酒店客房的套內(nèi)面積，達(dá)到了33平米。一般情況下，大多中端酒店客房面積為28平米。所以，這家7天酒店的客房空間相當(dāng)寬闊舒適。也就是說，消費者只需花費經(jīng)濟(jì)型酒店的價格，就可以享受到中端酒店的客房標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)了消費體驗的升維。

其三，核心硬件品質(zhì)到位，床墊頗受好評

7天酒店3.0強調(diào)了“好睡天天”，所以采用與中高端酒店同級別的專利深睡床墊，搭配柔軟舒適的裸睡級床品。一些有入睡困難的商旅住客，紛紛表示酒店床墊不錯，讓自己睡了個好覺。

我的酒店有30-40%左右的物資是在錦江全球采購平臺（GPP）上采購的。之所以選擇GPP，一方面是平臺價格確實有優(yōu)勢。我曾對比過同類物料在市場上的價格，市面價格與GPP給到的價格有一定的差距。

另一方面經(jīng)過平臺嚴(yán)格篩選的貨品，品質(zhì)有保障。我需要做的，只是在同一物料供應(yīng)商中找出價格更具競爭力的，然后進(jìn)行采購即可，有效提升了物資采購效率。

而且，供應(yīng)商響應(yīng)速度快，且物資均按時抵達(dá)，部分物資甚至比預(yù)訂時間到得更早一些。物資的順利采購，也是酒店總投資成本沒有額外增加太多的因素之一。

從評價反饋來看，住客對客房的對客用品評價較高。

7天酒店3.0產(chǎn)品方面的更新，我和身邊的投資人朋友都覺得十分具有自我顛覆性，而且投資價值也得到了大幅提升，是一次很成功的煥新升級。

但是，從身邊朋友和成都當(dāng)?shù)匾恍┫M市場的反饋來看，7天酒店的品牌形象還有待更新，7天3.0的老店煥新需要加快。尤其是在經(jīng)濟(jì)型酒店的主力客群——商旅消費者，更是品牌宣傳需要重點發(fā)力的群體。畢竟，顛覆性的產(chǎn)品+全新的品牌認(rèn)知，能為投資人帶來更可觀的投資回報。

近期上海舉行的7天酒店18周年慶典是一次很好的宣傳活動，聯(lián)動投資人、消費者和供應(yīng)商，一起打造品牌認(rèn)知。希望在成都當(dāng)?shù)匾惨胂鄳?yīng)的流量，提升7天3.0產(chǎn)品認(rèn)知。

對新投資人的建議：

1、物業(yè)與品牌的匹配，需要考慮多重要素

對于投資人而言，不要因為物業(yè)中的單一要素，決定加盟的品類和品牌，要結(jié)合物業(yè)周邊市場的消費能力，綜合判斷。以我這家酒店的物業(yè)為例，單純從物業(yè)情況來看，適合做一家中端酒店品牌。但是考慮到周邊區(qū)域的消費能力，最終選擇了7天酒店。

2、去有金子的下沉市場掘金

現(xiàn)在很多市場聲音都在說要去下沉市場掘金，但是我認(rèn)為下沉市場要有選擇性的進(jìn)入。一些整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)突出的下沉市場，的確值得進(jìn)入，并布局中端酒店等客房價格更高的住宿產(chǎn)品。但是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處于發(fā)展初期的下沉市場，那么就要謹(jǐn)慎進(jìn)場，然后選擇更適配當(dāng)?shù)刂髁骺腿合M能力的酒店品類。

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