開星級酒店不賺錢，為什么還那么多人做？

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國內(nèi)高端酒店發(fā)展將逐漸回歸理性，回歸運營本身……

文｜酒店觀察網(wǎng)

中高端酒店總是給人一種高大上的感覺，于是很多人會想當(dāng)然的認(rèn)為這些酒店會很賺錢。

然而真實情況是，大多數(shù)星級酒店并不怎么賺錢，甚至一不留神就虧錢。

根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2019年中國星級酒店的利潤總額是55.59億，而當(dāng)年星級酒店的數(shù)量是8920家。那么平均每家利潤只有62萬元！

區(qū)區(qū)62萬對于動輒上億的投入，這能叫賺錢嗎？

除此之外，我們還要清楚，任何市場都符合二八法則，也就是賺錢的是少數(shù)，大多數(shù)則是虧錢的。因此，中國星級酒店的利潤其實只來自那些少數(shù)酒店。

咱們光從各個省份星級酒店的利潤分布就能看出一二。往往是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，酒店越容易賺到錢。

既然不怎么賺錢，為啥那么多人搶著想去開呢？

接下來我們就深度探討一下原因。

1、為什么星級酒店很難賺錢？

酒店的星級越高，回報周期往往就越長，10年以上是非常常見的，畢竟大部分酒店的凈利潤率都達(dá)不到10%！考慮到在運營過程中，還要不斷的再投入資金進(jìn)行維護(hù)和改造，即便利潤看起來還行，但現(xiàn)金流常常都是吃緊的。如果再遇上經(jīng)濟(jì)衰退、疫情之類的宏觀大事件，幾年賺的都不夠一年虧的。

有沒有賺錢的呢？當(dāng)然是有的。

通常都是那些擁有核心資源的酒店，其中最重要的資源就是物業(yè)所處的位置是否具備競爭優(yōu)勢，以及物業(yè)本身在硬件上的先天條件。然而，好東西總是稀缺的。

咱們可以粗略的算一筆賬。（只是粗略的算，請不要較真）

假設(shè)一個坐標(biāo)深圳的五星級酒店，地價5000萬，投資8個億；（這在深圳算便宜的）

300個房間，平均房價1000元，入住率80%。這個房價已經(jīng)不低了，而且入住率是相當(dāng)?shù)陌簟?/p>

那么一年客房收入8760萬，假設(shè)客房和餐飲等其他收入對半開，總收入就是1.75億。

綜合毛利率按50%算，就只剩8760萬了。

銷售和管理費用假設(shè)為20%，就只剩5250萬了。

前期投入的8.5億（包括地價）還需要折舊攤銷呢。我們按40年來分?jǐn)偘?，每年也要吃?125萬。（實際上不可能按40年折舊攤銷）

現(xiàn)在只剩下3125萬了。

接下來還有稅，維修基金成本和雜七雜八的費用，咱們按5%計算。然后就只剩2250萬了。

對了這還沒有貸款的利息，通常開發(fā)這樣的酒店，一般的資金都是貸款來的。即便不算上這些利息，投入8.5億，年回報率只有2.65%。

粗略一算，其實就明白為啥星級酒店很難賺錢了。那么問題就來了，既然這么難賺錢，為啥還有這么多人愿意開呢？

2、開星級酒店到底是為了啥？

世界上有很多東西都是醉翁之意不在酒。比如：開奶茶店不是為了賣奶茶而是為了吸引加盟商；買豪車不是為了享受，而是為了彰顯自己有錢，然后行騙。

開星級酒店，尤其是高星級酒店同樣如此。

首先，地方政府有硬性要求。

某些地方政府在售賣這塊土地的時候就硬性要求必須引進(jìn)國際五星級酒店，甚至對于每平方造價都有硬性要求。

但這種要求顯然不是市場化的，是很難匹配市場需求的。很多小地方根本就消費不起五星級酒店，那么開業(yè)后，虧損是必然的。

這些小地方政府可能會說他們是要打造一個產(chǎn)業(yè)鏈集群，要招商引資，所以少不了一個像樣的星級酒店。然而這種計劃性的規(guī)劃，大概率會被市場打臉。

第二，提升周邊地價。

在一個沒有地段優(yōu)勢的地方，開發(fā)商運營一個酒店通常都是虧本的。但是一個五星級酒店出現(xiàn)在樓盤附近，就能提升周邊樓盤的檔次，從而提高住宅的價格（包括地價）。

酒店雖然虧錢，但住宅上賺到的溢價可能會彌補好幾倍酒店的損失。這一招被當(dāng)年的石油大王洛克菲勒玩得相當(dāng)溜。聯(lián)合國成立之初，手里沒錢，連辦公的地點都搞不定。此時剛剛經(jīng)歷過二戰(zhàn)，大多數(shù)國家也沒錢贊助聯(lián)合國。

此時洛克菲勒得知消息后，決定出資870萬美元，在紐約這種寸土寸金的地方買了一塊地，并無償捐給聯(lián)合國。與此同時，洛克菲勒把周邊的地皮一起買了下來。

聯(lián)合國大廈建成后，周邊的地價就開始飆升。洛克菲勒從中賺了超出投資額十倍的收益。只不過嘛，一個五星級酒店的影響力跟聯(lián)合國大廈不能相提并論。這一招在房價連續(xù)上漲的時期是比較管用的，因為群眾買房的熱情太高漲，隨便建個啥物業(yè)，銷售都能讓群眾相信房價會繼續(xù)漲。

然而，一旦房價出現(xiàn)拐點，能不能抬升周邊房價，還得看能否形成成熟稀缺的商圈。從中國過去的經(jīng)驗來看，大部分這類酒店物業(yè)都無法提升周邊房價。甚至由于地段太差，房子根本賣不掉，酒店也完全運營不下去。

第三，開發(fā)商避稅。

開發(fā)商賣掉房屋后，賺了不少錢，于是土地增值稅、所得稅等一系列稅收就來了。

碧桂園在疫情前三年的所得稅都高達(dá)300億以上，凈利潤才500億左右。因此，開發(fā)商有很強烈的避稅動機(jī)！此時，他們可以把利潤填到酒店里來，自持不賣。這樣一來，利潤變成了凈資產(chǎn)，稅也不用交了。

變成凈資產(chǎn)有啥好處呢？

第四，資本市場割韭菜。

利潤變成凈資產(chǎn)后，利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表都變得更好看了。不僅如此，財報漂亮，信用評級也上調(diào)了，融資成本也跟著降低。此時，大概率能拉抬股價。大股東和管理層就可以在股市上套現(xiàn)了。

如果公司沒上市，也沒關(guān)系，反正信用評級上調(diào)了，可以發(fā)一些低息債券，然后找機(jī)構(gòu)打包成理財產(chǎn)品往外賣。

第五，獲得抵押貸款。

開發(fā)商還可以拿酒店去銀行抵押，拿到錢以后，繼續(xù)拿地蓋房子收預(yù)付款。這種方式多滾幾圈，開發(fā)商的杠桿率就會飆升到非?？植赖奈恢?。

第六，幫地方政府排憂解難。

各地政府的財政都比較緊張，都指望著賣地創(chuàng)造財政收入，如果開發(fā)商能將地價拉起來，地方政府當(dāng)然是舉雙手贊成。

幫領(lǐng)導(dǎo)解決問題后，開發(fā)商自然也能從中拿到一些好處。

第七，資產(chǎn)處置。

如果酒店運營得比較好，有充沛的現(xiàn)金流收入，就可以把酒店做成資產(chǎn)包上市交易。REITs基金就屬于其中一類。于是，開發(fā)商就順利脫手了，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運作。

當(dāng)然，這屬于高級玩法，普通開發(fā)商玩不轉(zhuǎn)。

咱們看到最近不少酒店品牌方都在出售自己的物業(yè)，一旦被投資者接手后，品牌方還可以繼續(xù)為這些酒店物業(yè)做運營和管理，不僅實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，每年還能收取穩(wěn)定的管理費。

2023年10月，錦江酒店擬出售時尚之旅，估值作價16.55億元。這就是一種資產(chǎn)處置，賣掉不賺錢的資產(chǎn)，換取利潤率更高的酒店管理費。

以上這七點就是市場熱衷于開星級酒店的主要原因。

3、高端酒店面臨新格局

2019年，高端酒店數(shù)量達(dá)到峰值后，開始衰減。

除了疫情的原因外，房地產(chǎn)衰落是另外一個重要原因。

前幾年盲目開發(fā)的很多酒店物業(yè)不少都遭遇到經(jīng)營困難，最終會被市場淘汰。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流危機(jī)后，也不得不打包出售，用于償債！

未來，高端酒店的發(fā)展會逐漸回歸理性，回歸運營本身。

更可能的商業(yè)模式是：

有資金的人提供收購資金。

有資產(chǎn)處置能力的人幫出資人選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重新改造，提升物業(yè)硬件的盈利能力。

請有實力的品牌方管理和運營物業(yè)。

在那個房地產(chǎn)狂飆的年代，大家都在醉翁之意不在酒，實際上是一種資源和效率的浪費。它一方面開發(fā)了大量低價值的物業(yè)，這些物業(yè)沒有辦法產(chǎn)生回報，是一種資源浪費。

另一方面，它加重了開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這個債務(wù)負(fù)擔(dān)隨著房地產(chǎn)暴雷，傳遞到了整個地產(chǎn)鏈，給大量企業(yè)帶來損失，也打擊了市場信心。

這也拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度，使得消費需求不足。需求不足也會反作用到酒店行業(yè)上，尤其是商務(wù)出行的需求。

總而言之，高端酒店在跟隨經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的同時，內(nèi)部也會經(jīng)歷慘烈的淘汰賽！

開發(fā)商留下的爛攤子會怎么樣呢？

優(yōu)質(zhì)物業(yè)被哄搶，對于那些劣質(zhì)物業(yè)，會有很多資產(chǎn)處置的高手，上演八仙過海各顯神通！他們會想方設(shè)法將這些劣質(zhì)物業(yè)的盈利能力提高，然后賣個好價錢。如果實在不能提高，就壓低價格收購，然后包裝一下賣給下一個接盤俠。