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?如何正確選擇酒店物業(yè)？

時(shí)間：2023-11-21 09:59:03

如何正確選擇酒店物業(yè)？

來(lái)源：華研基金華研酒管侵刪

今年下半年的酒店市場(chǎng)迎來(lái)回暖，但對(duì)于酒店資產(chǎn)價(jià)值低估期的投資市場(chǎng)，一些投資者已經(jīng)迅速行動(dòng)。然而，在選擇酒店項(xiàng)目時(shí)，要確保能夠獲得預(yù)期收益，同時(shí)規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，這成為投資人不可忽視的重要任務(wù)。以下是關(guān)于如何選擇物業(yè)的六大注意事項(xiàng)，助您在酒店投資中避免踩坑。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

物業(yè)結(jié)構(gòu)

酒店投資首要任務(wù)是選擇適宜的物業(yè)結(jié)構(gòu)，因?yàn)槲飿I(yè)結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到業(yè)主的投資額。常見(jiàn)的酒店物業(yè)結(jié)構(gòu)包括框架、磚混、混合結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)等，它們對(duì)整體投資產(chǎn)生重要影響。

首先，框架結(jié)構(gòu)（包括鋼結(jié)構(gòu)）的物業(yè)擁有承重柱、承重梁，是一種鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這類(lèi)物業(yè)在裝修過(guò)程中可拆除原有隔墻，然后按照酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工。這種物業(yè)適合中間走廊、兩側(cè)房間的設(shè)計(jì)，出房率高，相較于其他物業(yè)，額外投資較少，減少了結(jié)構(gòu)加固、異形房、拆除等費(fèi)用。然而，這類(lèi)物業(yè)的商務(wù)條款較高，租賃競(jìng)爭(zhēng)激烈。

其次，磚混結(jié)構(gòu)的物業(yè)通常建于早期，原有隔墻具有承重作用，導(dǎo)致每個(gè)設(shè)計(jì)的房間較小。雖然拆除和改建費(fèi)用較高，但這類(lèi)物業(yè)商務(wù)條款通常較為優(yōu)惠，易于洽談和溝通，房租相對(duì)較便宜，租賃年限相對(duì)較長(zhǎng)。這類(lèi)物業(yè)多分布于城市成熟商圈，客源相對(duì)較為穩(wěn)定。

因此，在選址時(shí)，業(yè)主需要邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師和工程師現(xiàn)場(chǎng)提供專(zhuān)業(yè)建議，以協(xié)助物業(yè)租賃決策。

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物業(yè)產(chǎn)權(quán)

避免投資數(shù)百萬(wàn)卻因房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題無(wú)法開(kāi)業(yè)是每位酒店投資者的首要任務(wù)。國(guó)家規(guī)定，醫(yī)療、教育、科研、住宅不允許用于酒店經(jīng)營(yíng)，否則將無(wú)法獲得酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照。此外，其他性質(zhì)的房產(chǎn)如園林、交通、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)等是否適合做酒店，需向當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)咨詢(xún)，最終的答案在房產(chǎn)證上。

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物業(yè)類(lèi)型

在物業(yè)搜索中，會(huì)遇到各種業(yè)態(tài)的物業(yè)，尤其需要注意以下幾種：

塔樓：面積大，樓層高，需關(guān)注大堂、電梯是否滿足酒店需求，公用設(shè)施如空調(diào)、暖氣的費(fèi)用如何繳納，酒店設(shè)施設(shè)備的安置等問(wèn)題。

群樓：樓下有住宅或辦公樓，需要注意無(wú)法開(kāi)天井、存在暗房等問(wèn)題，同時(shí)要考慮裝修可能引起的投訴。

商超：位于城市核心繁華地段，優(yōu)勢(shì)明顯，但需要關(guān)注大堂電梯獨(dú)立性、開(kāi)天井問(wèn)題、商戶運(yùn)營(yíng)對(duì)上下水的影響等。

這些物業(yè)類(lèi)型直接影響投資和客戶體驗(yàn)，為規(guī)避短板和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，需要酒店專(zhuān)業(yè)人士提供建議。

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隱性造價(jià)成本

在租賃房產(chǎn)過(guò)程中，以下幾個(gè)容易被忽略但極為重要的注意點(diǎn)：

門(mén)招：與房東明確招牌擺放位置，確保展示效果清晰。

大堂：關(guān)注大堂面積和開(kāi)間，確保能高效使用，而非僅具基礎(chǔ)行走功能。

層高：注意梁底高度，而非板底高度，因?yàn)檠b修中的吊頂和管道以梁為基準(zhǔn)。

衛(wèi)生間上下水：考慮租賃整棟還是部分，確保樓下允許上下水管道，否則需考慮抬高樓層，涉及到層高問(wèn)題。

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基礎(chǔ)設(shè)施

物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的評(píng)估涉及到總體投資，每項(xiàng)設(shè)施的情況都影響租金談判：

變壓器：酒店需要大量電力，需確保足夠的變壓器容量。

電梯：酒店要求80房間以?xún)?nèi)配置一部電梯，確保住客體驗(yàn)。

消防水池：考察是否有消防水池，造價(jià)較高，影響總體成本。

外窗：新房通常不需要更換，老房可能需更換整體外窗，費(fèi)用較高。

其他設(shè)施：屋頂防水、外立面改造等問(wèn)題需與房東確認(rèn)。

這些因素關(guān)系到整體投資，如存在缺陷，可通過(guò)降低房租彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施改造投入。

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合理規(guī)劃

首先，關(guān)注租期。酒店投資包括土建、基礎(chǔ)設(shè)施和室內(nèi)裝修等，涉及數(shù)額龐大。最小租期建議為八年，但不超過(guò)20年。在較長(zhǎng)租期內(nèi)，酒店可穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)2-3個(gè)周期，后續(xù)土建和基礎(chǔ)設(shè)施投資通常不需要重復(fù)。

其次，考慮房間數(shù)而非平方數(shù)。酒店規(guī)模通常按房間數(shù)計(jì)算，因?yàn)槲飿I(yè)的出房率不同。在租賃前，建議由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師制定標(biāo)準(zhǔn)排房方案，準(zhǔn)確測(cè)算單間房租成本，推斷整體租金價(jià)值。

再次，審慎處理免租期。北方需注意冬季施工，其他地區(qū)要考慮節(jié)假日施工和設(shè)計(jì)/施工隊(duì)的時(shí)間選擇。這些因素影響整體裝修時(shí)間，也是時(shí)間成本中的房租成本。免租期越長(zhǎng)，對(duì)業(yè)主越有利。

最后，靈活支付方式。建議與房東溝通，將付款周期控制在一個(gè)月或一個(gè)季度，避免拉長(zhǎng)至半年或一年，以減輕雙方壓力，間接影響酒店投資進(jìn)度。

如何正確

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