酒店籌建：投資人應(yīng)如何做好單房造價(jià)控制？

來源：鄭叫獸高登科技 侵刪

酒店的單房造價(jià)，往往是在一個(gè)較為理想的狀態(tài)中得出的，而在現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，投資人則會(huì)面臨物業(yè)的不同、施工團(tuán)隊(duì)的專業(yè)程度、周邊環(huán)境等一系列不確定因素。如何在多變的環(huán)境里，盡可能做好單房造價(jià)控制，投資人或許需要做好心態(tài)與實(shí)踐上的雙重準(zhǔn)備。

于心態(tài)上：不要盲目迷信品牌指導(dǎo)價(jià)

正如前文所說，大部分酒店品牌的加盟手冊(cè)與平臺(tái)上，都會(huì)有單房造價(jià)的標(biāo)注，但是對(duì)于投資人來說，不能盲目迷信這個(gè)指導(dǎo)價(jià)格。

品牌給出的數(shù)據(jù)，往往是最為理想化的狀態(tài)，在前文提到的某中高端酒店的單房項(xiàng)目投入造價(jià)表中就在底部進(jìn)行了一系列備注，如該造價(jià)未包含客房與客房分隔墻、客房窗戶，未計(jì)算所有公區(qū)硬裝、軟裝費(fèi)用，未計(jì)算弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、室內(nèi)外廣告VI系統(tǒng)、中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)設(shè)備、暖氣系統(tǒng)等等。

對(duì)于“投資小白”來說，單房造價(jià)所涉及到的成本預(yù)算，往往是沒有太深概念的。投資人董先生提到，他在剛準(zhǔn)備投資酒店時(shí)，自己算了算床、床墊、電視等軟裝覺得2萬塊就可以，但是直到自己的門店做完后，才知道除了眼前看得見的看不見的，都是錢，哪怕是一面墻都會(huì)有很多層。

因此，理性的投資人，在投資上不能過于樂觀，而是要提升自我的造價(jià)意識(shí)，不要為了省錢而省錢，不要為了花錢而花錢，一定是要花到合理的地方。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

于實(shí)踐上：時(shí)刻做好避坑的準(zhǔn)備

在投資人正式開始投資的時(shí)候，以下幾個(gè)可能踩到的“坑”，需要尤其注意。

1. “物業(yè)坑”：既要看物業(yè)整體，也要關(guān)注物業(yè)內(nèi)部可能帶來的隱性成本

大部分投資人在拿下物業(yè)的時(shí)候，往往只關(guān)注整棟樓，卻忽視了物業(yè)條件好壞可能帶來的隱性成本。而這些隱性成本，很多投資新手并不會(huì)考慮到，品牌開發(fā)人員評(píng)估的時(shí)候一般也不會(huì)評(píng)估進(jìn)去，在算投資回報(bào)率的時(shí)候，一般也是按照標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)來算，并沒有考慮這些隱性成本，到最后落地的時(shí)候，單房造價(jià)就會(huì)大幅提升。

其一，是機(jī)電設(shè)備、隱蔽工程可能帶來的額外成本。對(duì)于投資人來說，最好的標(biāo)準(zhǔn)樓體是完全按照酒店結(jié)構(gòu)做的物業(yè)，即在土建中配套功能就已經(jīng)全做完，比如隔墻、水電氣等入戶配套設(shè)施。

但這樣的物業(yè)畢竟是少數(shù)，大多數(shù)物業(yè)還是會(huì)存在各種問題的，比如電容不夠，增電容需要幾十萬；氣不夠、水不夠仍需增容，其花費(fèi)的成本就是巨大的；排放設(shè)施不健全，甚至一些物業(yè)的隔墻和外立面都需要修復(fù)。

如果是中高端酒店，可能就需要花費(fèi)400-500萬去改造，平分到單房成本中，以150間為例，每間多出3萬元，原單房造價(jià)12萬就變成15萬了。

其二，是內(nèi)裝拆除帶來的額外成本。有投資人曾說，裝修酒店，和裝修自己家是一樣的道理，區(qū)別只在于是自己住還是給別人住。所以，裝修時(shí)產(chǎn)生的對(duì)原物業(yè)內(nèi)裝的拆除與清運(yùn)所產(chǎn)生的費(fèi)用，也成為單房造價(jià)中不可忽視的成本。

舉個(gè)例子，有個(gè)投資人看中了一套各方面條件都很不錯(cuò)的物業(yè)，唯一的缺憾是內(nèi)部的舊裝飾要全面拆除，投資人估算了一下，5000多平方米的面積，單是拆除和建筑垃圾清運(yùn)，至少100萬以上。這相當(dāng)于，100間房，還未正式開始動(dòng)工，單間造價(jià)就已經(jīng)增加了1萬。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

2. “物料坑”：選擇最優(yōu)性價(jià)比的物料，避免該省的沒省，不該花的多花

一些“投資小白”初次踏入酒店業(yè)，面對(duì)一些可自選的物料采購(gòu)，反而會(huì)因?yàn)橄胍″X，而導(dǎo)致在材料上多花錢，甚至為后期帶來諸多不便。

這主要是因?yàn)橥顿Y人對(duì)于各項(xiàng)物料的成本一知半解，也沒有時(shí)間精力貨比三家、沒有足夠靠譜的供應(yīng)商資源、沒有這方面的專業(yè)評(píng)估能力，不但導(dǎo)致最后采購(gòu)價(jià)格偏高，甚至拖慢了整體工期。

有投資人表示，他的項(xiàng)目之所以開業(yè)晚了，就是因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，沒有提前預(yù)留好采購(gòu)到貨的周期，家具遲遲未到有關(guān)。后來他才知道，固裝家具都是一間房一個(gè)尺寸，做好測(cè)量后，一般至少要預(yù)留45天的加工周期。

因此，對(duì)于投資新手來說，直接在集團(tuán)采購(gòu)平臺(tái)上采購(gòu)，或許是相對(duì)而言非常省時(shí)省力也省錢的方案，還能確保產(chǎn)品品質(zhì)和后期維保。如果要選擇自己采購(gòu)，那么投資前期，就需要有自己的一張成本表，對(duì)各個(gè)物料比較合適的成本是多少，哪個(gè)部分的造價(jià)有利潤(rùn)空間有初步的了解。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

3. “施工坑”：選擇靠譜、專業(yè)的施工單位，避免二次返工

在單房造價(jià)明細(xì)中，有的項(xiàng)目是投資人可專項(xiàng)承包施工方的施工項(xiàng)目，此時(shí)，選擇一家優(yōu)秀的裝修公司進(jìn)行總包，是一個(gè)項(xiàng)目確保產(chǎn)品品質(zhì)并提高施工效率、降低成本、確保工程使用壽命的關(guān)鍵。

一個(gè)優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)，不僅要做好施工工藝、做好自己的施工班組和外包班組之間的各項(xiàng)協(xié)調(diào)，更要能完好的領(lǐng)悟設(shè)計(jì)人員的思路和意圖。

專業(yè)與非專業(yè)的施工隊(duì)伍，施工的成本也是不一致的。不專業(yè)的施工方，可能致使酒店滲水、墻體發(fā)霉、管道堵塞、偷工減料等。前期沒有打好基礎(chǔ)，后期返工就會(huì)變得頻繁，有的酒店翻新需要10年，施工不專業(yè)可能2-3年就要翻新。

投資人王先生就曾踩過“施工”的坑，合作前，總包單位表示曾經(jīng)做過幾個(gè)類似的酒店工程，但開工后投資人才發(fā)現(xiàn)，對(duì)方非常不專業(yè)，同時(shí)開工幾個(gè)工程不說，還擅自挪用項(xiàng)目資金，導(dǎo)致酒店的裝修無法如期推進(jìn)。

因此，對(duì)于投資人來說，前期對(duì)于施工單位的選擇，將直接影響到最后的單房造價(jià)與工期長(zhǎng)短，必須慎之又慎。