來(lái)源：地產(chǎn)幫 侵刪

民宿和酒店界限分明，民宿不同于傳統(tǒng)的酒店，要讓投宿者感受到民宿主人的熱情與服務(wù)，這是一種賓至如歸的體驗(yàn)。民宿只有主人和客人之分，而不是經(jīng)營(yíng)者和住宿者之分。民宿有主人公，要有家的感覺，有歸屬感，有社交屬性，有品牌精神甚至文化內(nèi)涵，才是一個(gè)有家的溫度的優(yōu)質(zhì)民宿。作為客人，還需要主人的特殊關(guān)顧、關(guān)愛和關(guān)懷。民宿需要浸潤(rùn)一種淳樸、淳厚的地域習(xí)俗和情感，尤其是好客文化。酒店重設(shè)施和服務(wù)，二者基本沒(méi)有可比性。

可以一比的是民宿和野奢酒店，首先，民宿和野奢酒店都有“隱”的意味。前者可謂暫時(shí)隱于市，與城市比，鄉(xiāng)村算是“小市”；后者就是隱于野，是大野。“隱”中自有安寧和超逸。其次，民宿基于“定制”訴求，需要個(gè)性化，與野奢酒店趨同。第三，硬件可以標(biāo)準(zhǔn)化，軟件卻要個(gè)性化，這是民宿與野奢共同訴求。第四，民宿和野奢酒店可以相融，共同組成一個(gè)旅游綜合體。

至于民宿與野奢酒店的差異性，主要源于二者在不同的市場(chǎng)、交通、經(jīng)濟(jì)、旅游區(qū)位下的不同資源稟賦，以及因不同市場(chǎng)人群需求和不同自然環(huán)境而創(chuàng)造不同的產(chǎn)品。兩者存在民與野、俗與洋、簡(jiǎn)與奢、幽與曠、歸與放、古老與現(xiàn)代、樸拙與時(shí)尚之間的差異。首先，民宿在于民，融入民情；野奢酒店在于野，融入自然。其次，民宿基于“尋家”訴求，野奢酒店源于人的“野性”。像民宿一樣，野奢酒店也需要個(gè)性化設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)，就像野奢者刻意追求的那樣，在極盡自然之外，在建筑、裝飾與服務(wù)、體驗(yàn)上要融入一種文化元素，極具獨(dú)特稟賦與個(gè)性特征。野奢者享受著高逼格的生活配套，卻體驗(yàn)著最自然和原始的生活狀態(tài)，在精神層面和身體層面的雙重野奢享受，才是“野奢”品牌真正想讓住客體驗(yàn)的。第三，民宿可以“+民俗”，野奢可以“+藝術(shù)”。第四，民宿始于情懷，野奢源于情調(diào)。第五、民宿在于“五風(fēng)”，野奢在于環(huán)境和情境。

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民宿與度假酒店的界定越來(lái)越模糊，在行業(yè)內(nèi)一直對(duì)民宿和度假酒店體系沒(méi)有直接的約定。行業(yè)內(nèi)僅對(duì)民宿這個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了相關(guān)的學(xué)術(shù)約定，但在中國(guó)度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，一直呈現(xiàn)多元、多模式、各種經(jīng)營(yíng)方式多種并存的局面。很多人將所有開在鄉(xiāng)村位置的度假產(chǎn)品統(tǒng)稱之為民宿，以及城市中有些文化特點(diǎn)的住宿產(chǎn)品也稱之為民宿。

而愛彼迎等短租平臺(tái)的發(fā)展，也讓國(guó)內(nèi)城市小區(qū)里的短租房也稱之為民宿。度假產(chǎn)業(yè)住宿產(chǎn)品需不需要區(qū)分，如何區(qū)分，如同城市酒店那樣分類，也是當(dāng)下必須要解決和實(shí)現(xiàn)方向性革新的必然。

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如何理解“中國(guó)式度假”

很多人都講“中國(guó)式度假”，為何度假還要區(qū)分“中國(guó)特色”。原因是中國(guó)的度假方式、度假模式，甚至是度假產(chǎn)品與國(guó)外是有一些區(qū)別。中國(guó)過(guò)去三十年所有的行業(yè)都在突飛猛進(jìn)，用幾十年完成了國(guó)外百年的進(jìn)化，一些行業(yè)也從出生到成長(zhǎng)以及規(guī)模壯大。

民宿和酒店其實(shí)都是一樣，特點(diǎn)是一種產(chǎn)業(yè)出來(lái)面世后，跟風(fēng)者迅速占據(jù)這個(gè)板塊并形成競(jìng)爭(zhēng)或者飽和，在沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，都是市場(chǎng)跟風(fēng)或者自我探索又或者迎合市場(chǎng)需求而不斷衍生出各種各樣的產(chǎn)品。

在流量旅游時(shí)期，也必然會(huì)有很多畸形產(chǎn)品出現(xiàn)。進(jìn)入到品質(zhì)旅游時(shí)期，就是拼產(chǎn)品了。

民宿的定義更多是一種民宿主人文化，一種對(duì)閑置住宅進(jìn)行改造而保留鄉(xiāng)土本來(lái)風(fēng)貌對(duì)外經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)物民宿更多地和情懷掛鉤，這種情懷實(shí)際上是城市居民對(duì)于鄉(xiāng)村生活的向往，需要的更是一種新的生活方式。無(wú)論是民宿主人或民宿客人，都是為了追求這種生活而走。

但中國(guó)民宿的發(fā)展，從硬件、配套、裝飾上來(lái)講，已經(jīng)超越了民宿的范疇。尤其是大理麗江、莫干山、陽(yáng)朔等一眾民宿集中連片目的地的開發(fā)和發(fā)展，讓民宿這個(gè)產(chǎn)業(yè)走向超越概念的方向。

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中國(guó)民宿發(fā)展的制約

中國(guó)的民宿分為三類，一種是文化古鎮(zhèn)類以大理麗江為代表。第二種是景區(qū)景觀類以莫干山、陽(yáng)朔等為代表。還有一類是以田園鄉(xiāng)村類，近些年開始逐步在發(fā)展，穿插在各類項(xiàng)目上。在民宿的大小上，國(guó)家和一些地方也給了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，比如14間房以下稱之為民宿，以上則為酒店。

古鎮(zhèn)類民宿產(chǎn)品因其產(chǎn)品和空間的局限性逐步走向沒(méi)落，能生存下來(lái)的也是具有獨(dú)立院落，空間足夠豐富的產(chǎn)品。而景區(qū)景點(diǎn)的民宿大都朝著度假目的地酒店方向去走，體量更大，空間更大，內(nèi)容更豐富，服務(wù)更完善。

鄉(xiāng)村民宿其實(shí)在這些年走得非常艱難，根本原因在于鄉(xiāng)村民宿發(fā)展受到一些條件和基礎(chǔ)的制約，以及土地和建筑屬性的限制，所以對(duì)于鄉(xiāng)村民宿的投資就會(huì)受到限制。

但是，隨著鄉(xiāng)村振興大戰(zhàn)略的開啟，鄉(xiāng)村民宿迎來(lái)發(fā)展的黃金期在今年疫情結(jié)束之后，各地政府，尤其是縣級(jí)政府將民宿產(chǎn)業(yè)作為鄉(xiāng)村振興的主力抓手，從而在政府的驅(qū)動(dòng)下，鄉(xiāng)村民宿開始進(jìn)入新的發(fā)展周期，政策和解決土地問(wèn)題在當(dāng)下變得相對(duì)容易。

但鄉(xiāng)村民宿的投資主導(dǎo)方是政府，而原來(lái)的民宿則純粹是個(gè)人投資行為，度假酒店則多是集團(tuán)行為，國(guó)企行為。

中國(guó)的第一代民宿起源于農(nóng)家樂(lè)，后來(lái)又有了洋家樂(lè)、漁家樂(lè)等。后來(lái)學(xué)日本，學(xué)臺(tái)灣省，逐步升級(jí)換代。可以說(shuō)，目前中國(guó)民宿的硬件條件是遠(yuǎn)超日本和臺(tái)灣省的。

當(dāng)民宿越來(lái)越多，行業(yè)也內(nèi)卷，民宿裝修也越來(lái)越豪華，設(shè)施越來(lái)越豐富，逐步開始走精品化酒店之路，其實(shí)很多精品民宿的本質(zhì)已經(jīng)不是民宿，而是一個(gè)新型的度假產(chǎn)品是精品酒店。

在如今，越來(lái)越多的景區(qū)、目的地的民宿被度假酒店所取代。民宿被迫升級(jí)，開始向度假酒店的方向邁進(jìn)。從早期的“老板娘文化”，到度假產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化之路，民宿與度假酒店的距離越來(lái)越近，直到重合。

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民宿向度假產(chǎn)業(yè)的過(guò)渡

中國(guó)的民宿產(chǎn)業(yè)是從2011年后開始發(fā)展起來(lái)，得益于互聯(lián)網(wǎng)預(yù)訂平臺(tái)的發(fā)展。莫干山的旅游民宿集中地成為中國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)集中的標(biāo)桿;麗江、大理為代表的云貴川藏區(qū)民宿更是成為眾多旅游愛好者的******旅游目的地；

嶺南山海民宿集中區(qū)成就了別具特點(diǎn)的民宿集群;傳統(tǒng)徽鄉(xiāng)民宿區(qū)更是以徽派建筑為代表形成了建筑特點(diǎn)的民宿連片區(qū);西北高坡民宿區(qū)如中衛(wèi)、西安等地創(chuàng)造了非常具有特點(diǎn)的西北風(fēng)情。

所以說(shuō)民宿與鄉(xiāng)村是密不可分，我們?cè)谶@里先把民宿與城市短租房做一個(gè)切割，城市里的高層不是真正意義上的民宿。

民宿的野蠻生長(zhǎng)也為這個(gè)行業(yè)帶來(lái)了危機(jī)。從早期民宿的高回報(bào)到如今大多數(shù)民宿入不敷出的狀況看，民宿的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新的階段，行業(yè)的變遷、城市連鎖酒店的發(fā)展.客群喜好的改變都對(duì)這個(gè)行業(yè)帶來(lái)著深遠(yuǎn)的影響。

無(wú)論度假酒店還是民宿，都是依托度假產(chǎn)業(yè)的深刻賦能，都是為度假人群提供獨(dú)特的住宿體驗(yàn)

度假酒店與民宿的界限逐步變的模糊。這一塊要從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)客群消費(fèi)喜好變化角度來(lái)分析，主要消費(fèi)年輕人的民宿及度假酒店產(chǎn)業(yè)面對(duì)的客群基本為同一個(gè)人群，這一人群目前的消費(fèi)觀逐步變?yōu)槎嘣c個(gè)性化并存。

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民宿與度假酒店的界限

一個(gè)小型的單一的民宿住宿體或許無(wú)法滿足親子、群體出游的消費(fèi)需求，民宿進(jìn)發(fā)出來(lái)的衛(wèi)生、安全隱患也是制約高端客群消費(fèi)的主要因素，而傳統(tǒng)民宿區(qū)出現(xiàn)的高端度假酒店形態(tài)逐步增多，如麗江的悅榕莊、金茂酒店;莫干山的郡安里度假酒店、開元森泊度假樂(lè)園;陽(yáng)朔在水一方酒店、悅榕莊；

成都青城山、峨眉山的禪驛酒店、六善酒店、藍(lán)光已莊度假酒店等都為各地傳統(tǒng)旅游區(qū)提供了更多的安全住宿場(chǎng)地，而且功能更為豐富，配套更為齊全，更好的衛(wèi)生和服務(wù)。

隨著文旅大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來(lái)這些地區(qū)規(guī)?；亩燃倬频陮⒅鸩皆龆?，進(jìn)一步擠壓傳統(tǒng)民宿的生存空間，并進(jìn)一步催化低端住宿產(chǎn)業(yè)淘汰和升級(jí)。

度假酒店的形態(tài)一方面是城市酒店一部分，另一方面更多的是度假民宿的升級(jí)孵化，只是他存在于商業(yè)用地與房產(chǎn)性質(zhì)上，更多元化的配套和更為全面的服務(wù)及管理系統(tǒng)，更大的體量。

度假酒店基本存在于度假景區(qū)及度假城市與鄉(xiāng)村相去甚遠(yuǎn)，但也相輔相成，互為她埋共進(jìn)關(guān)系，都受行業(yè)特點(diǎn)影響，冷熱交替，共度季節(jié)性危機(jī)。

度假酒店的定義不單是開在與度假有關(guān)的地方，更多的是擁有完善的度假配套產(chǎn)業(yè)，如溫泉、親子樂(lè)園、養(yǎng)生、山道、高爾夫、游泳池;或者靠山、靠海有沙灘、靠江靠河靠湖等自然景觀，這些才是一個(gè)度假酒店的特殊標(biāo)簽，還有一個(gè)標(biāo)簽就是酒店在地文化的呈現(xiàn)。

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民宿與酒店如何共存

民宿要向酒店學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)配套，學(xué)服務(wù);酒店要向民宿學(xué)情懷，學(xué)服務(wù)，學(xué)溫度，學(xué)體驗(yàn)。當(dāng)兩者互相結(jié)合，那么整個(gè)度假產(chǎn)業(yè)的住宿體系就會(huì)變得比較清晰。

度假酒店脫胎于民宿，它被賦予了更多的度假功能，從度假目的地的角度為多元化的客人打造一個(gè)舒適性的度假場(chǎng)所。無(wú)論度假酒店還是民宿，對(duì)環(huán)境的要求是非常嚴(yán)苛的。

無(wú)論從城市度假還是目的地度假再到鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品，度假產(chǎn)品綜合體化是未來(lái)的一個(gè)核心方向，度假產(chǎn)品不再單一地依靠住宿單元來(lái)實(shí)現(xiàn)收益，而是要更好貼近消費(fèi)者需要展現(xiàn)多元化供應(yīng)。

從在地文化的植入到餐飲、親子、自然、康養(yǎng)等配套的植入，更多地滿足三天兩夜的客人度假需要，這才是產(chǎn)生高溢價(jià)的方向之一。

從目前國(guó)內(nèi)復(fù)星旅文的地中海俱樂(lè)部、開元森泊再到大樂(lè)之野、君亭等集團(tuán)，都在探索或者發(fā)展各種多元化度假產(chǎn)品，從度假酒店到度假綜合體再到城市更新產(chǎn)品。

未來(lái)的十年，一定是國(guó)內(nèi)度假市場(chǎng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，利用這幾年國(guó)內(nèi)大循環(huán)這個(gè)間隙，好好打造出自己的產(chǎn)品線。市場(chǎng)上不怕同質(zhì)化，而是將會(huì)有越來(lái)越多的差異化產(chǎn)品面世，滿足各種消費(fèi)群體的不同需求。

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民宿的終極“退變”

未來(lái)的民宿產(chǎn)業(yè)更多的是聚焦鄉(xiāng)村，但民宿的推動(dòng)一定是市場(chǎng)化行為，絕不能僅靠行政力量推動(dòng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興是一面大旗，民宿僅能是點(diǎn)綴或者引子。

但鄉(xiāng)村民宿有其發(fā)展的空間，與度假酒店并存發(fā)展。市場(chǎng)改變并不會(huì)讓一種概念消亡，而是代表了一種新的物種產(chǎn)生。

而民宿將成為一個(gè)鄉(xiāng)村生態(tài)的補(bǔ)充，從住宿這個(gè)角度講，民宿與酒店也必然是連鎖化的產(chǎn)物。但民宿的連鎖化難度是非常大的，民宿是因?yàn)槔硐牒颓楦械呐鲎捕a(chǎn)生，民宿主人與客人產(chǎn)生的情感共鳴。

而連鎖化之后，這些民宿賴以生存的因素將會(huì)消失不見，這也會(huì)成為制約民宿連鎖化的因素。

這背后的改變就是民宿必然酒店化，民宿的根源將從民宿主人朝著文化呈現(xiàn)方向介入，就是進(jìn)入產(chǎn)品為核心的時(shí)代。民宿是一種本土鄉(xiāng)村文化是載體，是文旅產(chǎn)業(yè)的重要力量，情懷是基因，但不是根本。

所以民宿與度假酒店的未來(lái)都是一種目的地的呈現(xiàn)，這種目的地的核心是產(chǎn)品為王，服務(wù)至上。