干貨丨產(chǎn)權(quán)酒店投資重點難點大解析

來源丨微信公眾號「華美酒店顧問」

作者丨余悅

近年來，產(chǎn)權(quán)酒店在中國的房產(chǎn)市場上較為活躍，本文就產(chǎn)權(quán)酒店的概念、在中國的產(chǎn)生和發(fā)展過程、商業(yè)模式以及現(xiàn)階段面臨的問題做簡要探討。

一產(chǎn)權(quán)酒店概述

（一）定義

產(chǎn)權(quán)酒店(Condo Hotel)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的酒店按住宿單元(客房)分割為若干獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主，由小業(yè)主委托專門的酒店經(jīng)營管理公司在約定期限內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營管理，具體經(jīng)營期限、收益模式及小業(yè)主可能享有的其他權(quán)益由雙方約定。

（二）收益模式

小業(yè)主與酒店經(jīng)營管理公司約定的收益模式一般涉及兩方面內(nèi)容：

 投資回報

分經(jīng)營分紅、保底回報+經(jīng)營分紅、固定投資回報三種，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店市場絕大多數(shù)采取第三種投資回報方式。

以2013年成都推出的中航城市名人酒店為例，若簽15年委托經(jīng)營管理合同，1-5年固定年化收益為購房金額的7.5%，6-10年為8.5%，最后5年達(dá)9.5%。固定年化收益除以12按月份打入小業(yè)主的銀行卡中。

對于尚未開業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店投資產(chǎn)品，合同一旦簽訂，酒店管理公司每月會按約定的收益乘以60%寄予小業(yè)主補貼，直到正常開業(yè)；對于已經(jīng)開業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店投資產(chǎn)品，合同一旦簽定，下個月開始就可以獲得約定收益(約定年化收益除以12)。

 免費住宿天數(shù)

不同的產(chǎn)權(quán)酒店對此約定不同，有的不提供免費住宿，有的提供幾天到幾個月不等。

二產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)生、發(fā)展及商業(yè)模式

（一）產(chǎn)生和發(fā)展

產(chǎn)權(quán)酒店起源于20世紀(jì)70年代的歐洲，而在中國，產(chǎn)權(quán)酒店最早誕生于90年代的海南，當(dāng)時房地產(chǎn)市場不太景氣，開發(fā)商為了盤活樓盤，于是參照了國外的產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營模式，將手中的存量資產(chǎn)包裝成可以委托經(jīng)營管理的“假日住宅”。

此后，這一模式如雨后春筍般在北京、上海、廣州、深圳等一線城市出現(xiàn)，并逐步發(fā)展到二、三線城市。

如今，產(chǎn)權(quán)酒店在中國已走過20多個年頭，雖輻射面廣，但由于相關(guān)法令配套尚不健全、易引發(fā)諸多糾紛等原因發(fā)展較慢。

（二）商業(yè)模式

 開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有酒店物業(yè)最初的全部產(chǎn)權(quán)，通過向小業(yè)主出讓其部分或全部客房產(chǎn)權(quán)迅速回籠資金，并將酒店的剩余產(chǎn)權(quán)面積(如大堂吧、餐廳、會議室等)委托給專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，獲取約定的投資收益及其他權(quán)益。

對于原本就有意向投資酒店的開發(fā)商，做產(chǎn)權(quán)酒店有助于迅速回籠資金。

通常，投資建造一家常規(guī)酒店需要幾千萬到及十億不等的龐大資金，而其投資回收期相對于房地產(chǎn)開發(fā)更為漫長，約15年左右，這對投資商們來說較難接受。

此外，由于開發(fā)商興建酒店多數(shù)都需要通過銀行融資貸款，而酒店類項目在中國銀行的貸款周期一般在10年左右，用10年的時間歸還本息給酒店經(jīng)營帶來巨大的經(jīng)營壓力。產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)生，恰能解決投資回收期的難題。

開發(fā)商在酒店建成之初便可效仿住宅的銷售模式出讓酒店客房產(chǎn)權(quán)，快速回籠資金，用收回的本金償還銀行貸款，剩下的時間通過酒店經(jīng)營只需兌現(xiàn)小業(yè)主的投資回報，以此獲得比開發(fā)常規(guī)酒店更為高額的利潤。

對于原本無意做酒店的開發(fā)商，尤其是旅游度假銷售型物業(yè)，轉(zhuǎn)換思路開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店, 恰恰迎合了購房者的心理訴求，即購房者購買房產(chǎn)后如果較少用于自住，則可以通過酒店形式出租獲得收益，同時手頭的房子還能實現(xiàn)物業(yè)升值，何樂而不為。

由于做產(chǎn)權(quán)酒店能使這樣的物業(yè)更具吸引力，開發(fā)商也能更為迅速地將房子銷售出去。

 酒店經(jīng)營管理公司

酒店經(jīng)營管理公司接受酒店產(chǎn)權(quán)人(包括開發(fā)商和小業(yè)主)的委托，在約定的經(jīng)營期限內(nèi)負(fù)責(zé)該酒店的運營管理，并按約定兌現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的投資收益及其他權(quán)益。

與常規(guī)酒店不同，產(chǎn)權(quán)酒店的酒店經(jīng)營管理公司需要和分散的小業(yè)主打交道，故愿意合作的高端酒店管理品牌較少。

目前市場上操作產(chǎn)權(quán)酒店項目較多的的管理公司多為國內(nèi)不知名酒店管理公司，產(chǎn)權(quán)酒店為其提供了發(fā)展的機(jī)遇和平臺，低廉的管理費用也降低了產(chǎn)權(quán)酒店的運營成本。

相較之下，2012年左右發(fā)展起來的途家則顯得比較特殊，途家既能充當(dāng)酒店經(jīng)營管理公司的角色，針對度假和商務(wù)公寓提供品牌輸出托管服務(wù)，同時也是中高端度假公寓在線平臺。

 小業(yè)主

小業(yè)主先與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂一份房屋買賣合同并支付購房款，從而獲得指定酒店客房的產(chǎn)權(quán)(不同的產(chǎn)權(quán)酒店項目對是否接受按揭付款以及如何按揭付款要求不同)，接著與專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司簽訂一份委托經(jīng)營管理合同，由酒店管理公司代為經(jīng)營，從而獲取約定的投資收益及其他權(quán)益。

小業(yè)主把產(chǎn)權(quán)酒店列為一種新型投資產(chǎn)品，勢必是在對各種投資產(chǎn)品收益/風(fēng)險比的表現(xiàn)綜合比較后理性分析做出的選擇。

三產(chǎn)權(quán)酒店現(xiàn)階段面臨的問題

一方面，產(chǎn)權(quán)酒店在市場上得到了一定的認(rèn)可，另一方面，它在實際操作中也出現(xiàn)了許多問題。

1開發(fā)商

① 用地性質(zhì)問題

按照國家有關(guān)規(guī)定，土地按用地性質(zhì)分三類：商業(yè)性質(zhì)用地，土地批租年限為 40 年，其中城市商業(yè)用地允許以房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行銷售，但受到相關(guān)法規(guī)的約束，而傳統(tǒng)的旅游星級賓館、酒店項目立項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)行為，一般不允許按照商品房模式進(jìn)行分割銷售。

此外，*********或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用旅游商業(yè)用地地，土地批租年限為 40 或 50 年，由于各地鼓勵投資的政策不同，有些可以按照房地產(chǎn)開發(fā)模式，按照商品房模式分割銷售；

綜合類用地，即商業(yè)和住宅綜合用地，帶有裙房的商務(wù)公寓或?qū)懽謽牵恋嘏饽晗逓?50 年，該類用地性質(zhì)本身就屬于房地產(chǎn)開發(fā)，可以按照商品房模式分割銷售；

住宅用地，土地批租年限為 70 年，本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，可以按照商品房模式分割銷售。

中國的產(chǎn)權(quán)酒店只能打擦邊球，先按照商業(yè)用地、商住綜合用地或住宅用地進(jìn)行報批，銷售結(jié)束后再辦理酒店經(jīng)營的相關(guān)手續(xù)。

至于房管部門是否會以項目最終用途與用地性質(zhì)不符為由禁止產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，各地政府做法不一，如果明令禁止，開放商可能將面臨資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險。

以北京市為例，根據(jù)市住建委《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，“2010年5月31日后，通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項目的測繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)?！?/p>

② 預(yù)售問題

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88 號)中第11 條規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。"

由此看來，能否"售后返租"取決于銷售硬件是否是"已竣工商品房"。

因此，期房銷售階段開發(fā)商若與小業(yè)主簽訂的售后返租協(xié)議，其協(xié)議本身并不具備法律效力，如果出現(xiàn)糾紛開發(fā)商的利益難以保護(hù)。

因此，以第三方(承租經(jīng)營方)名義與業(yè)主簽訂售后返租或委托經(jīng)營管理行同是規(guī)避風(fēng)險的******解決方式，這也是目前市場上的主流做法。

2酒店管理公司

① 酒店配套

站在酒店管理公司運營的角度，一間僅提供客房而無其他配套設(shè)施的高星級酒店在市場上是毫無競爭力的，為了要提升未來經(jīng)營所帶來的收益，酒店管理公司需要餐廳、會議室、大堂吧等休閑配套予以支持，而開發(fā)商為了迅速回籠資金，往往愿意做大能銷售的客房，而非自身持有的公建面積。

因此，這個問題是開發(fā)商在與酒店管理公司探討合作時常常產(chǎn)生的分歧之一。

② 小業(yè)主的使用權(quán)限

如果無法限定小業(yè)主的使用權(quán)限，酒店的正常運營便會存在很大隱患，進(jìn)而影響酒店整體收益和其他小業(yè)主的利益。

就這一問題，以成都城市名人酒店為例，小業(yè)主與酒店經(jīng)營管理方簽訂的委托管理合同明確規(guī)定合同期間小業(yè)主對其所購客房無自用權(quán)限，單方毀約需要支付10萬元違約金。

③ 維修基金的使用和管理

按照常規(guī)，酒店三五年一小修，十年一大修，伴隨而來的改造裝修及設(shè)備大更換勢必涉及大修基金的使用和管理，而關(guān)于這部分資金是由開發(fā)商、小業(yè)主還是酒店經(jīng)營管理公司承擔(dān)目前市面上的酒店委托管理合同大多未做出詳細(xì)規(guī)定。

隨著年限增長酒店設(shè)施設(shè)備的損耗會越來越嚴(yán)重，這直接影響著酒店在競爭市場上的綜合競爭力，而這與酒店經(jīng)營管理公司的運營成效和小業(yè)主是否能按期拿到收益回報息息相關(guān)，是產(chǎn)權(quán)酒店成功運營所無法回避的問題。

④ 周期性經(jīng)營中的資金短缺

如果酒店經(jīng)營管理公司在其周期性經(jīng)營中出現(xiàn)了資金短缺，開發(fā)商或小業(yè)主是否能為項目提供資金支持，具體應(yīng)出額度和可以調(diào)用的資金額度也是酒店經(jīng)營方應(yīng)該考慮的問題。

3小業(yè)主 

① 投資可行性分析

產(chǎn)權(quán)酒店投資門檻高，風(fēng)險大，因此在選擇投資項目時，投資可行性分析顯得尤為重要。

站在地價的角度，酒店所處地段是否位于商業(yè)中心、交通樞紐區(qū)等直接決定了土地的增值空間和投資回報。

站在房產(chǎn)收益的角度，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市規(guī)劃、旅游業(yè)發(fā)展、酒店位置、酒店硬件配套設(shè)施和軟件服務(wù)、酒店自身的定位、酒店品牌形象和酒店經(jīng)營管理公司的水平?jīng)Q定了酒店未來的盈利能力。

② 產(chǎn)權(quán)證

開發(fā)商用于酒店開發(fā)的土地性質(zhì)、當(dāng)?shù)卣畬τ诋a(chǎn)權(quán)酒店的相關(guān)規(guī)定以及開發(fā)商自身的信譽都會給小產(chǎn)權(quán)證的辦理和發(fā)放帶來風(fēng)險，而這也是小業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意的問題之一。

以2005年開業(yè)的杭州·建德外海月亮灣大酒店為例，按照2003年簽訂的《商品房買賣合同》，酒店的地塊規(guī)劃用途為商住樓，土地使用年限為50年，但合同又約定“受買人的房屋僅作住宅使用”。

由于房屋類型不對，產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出，不少業(yè)主選擇退房，只拿到了為數(shù)不多的賠償款。

這種情況一直延續(xù)到2008年3月，直到小業(yè)主和開放商簽訂了一份補充協(xié)議，將房產(chǎn)性質(zhì)由住宅變更為非住宅后，才最終取得產(chǎn)權(quán)證，由此產(chǎn)生的近萬元費用卻由小業(yè)主自行承擔(dān)。

③ 經(jīng)營和管理的監(jiān)督

由于酒店管理專業(yè)性強，單個小業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店的實際運作中無法實現(xiàn)對酒店經(jīng)營和管理的監(jiān)督，酒店方一旦聲稱經(jīng)營不善，無法按期兌現(xiàn)小業(yè)主投資回報，信息的不對稱或道德風(fēng)險會給小業(yè)主帶來投資風(fēng)險。

④ 擔(dān)保機(jī)制

開發(fā)商和酒店經(jīng)營管理公司向小業(yè)主承諾的收益回報率,通常都是按照最理想的經(jīng)營條件計算得出的。

酒店一旦經(jīng)營不善，小業(yè)主無法獲得約定的投資回報。

以北京延慶金色假日酒店為例，2003年酒店開業(yè)房產(chǎn)證下發(fā)之后，業(yè)主們不僅沒有能得到開發(fā)商承諾的10%-30%的高額回報，每年的收益也由上萬元減為數(shù)百元，由此看來，項目是否具有完善的擔(dān)保機(jī)制顯得尤為重要。

目前市場上的部分產(chǎn)權(quán)酒店都設(shè)有擔(dān)保機(jī)制，有集團(tuán)公司出面擔(dān)保的，也有獨立的第三方擔(dān)保公司出面擔(dān)保的，以位于北京珠市口的中欣戴斯酒店為例，提供由注冊資金9900萬的一家擔(dān)保公司的承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。

此外，小業(yè)主在選擇產(chǎn)權(quán)式投資產(chǎn)品時，還應(yīng)當(dāng)留意擔(dān)保公司擔(dān)保的是購房款本金還是收益，具體比例是多少，是普通責(zé)任擔(dān)保還是連帶責(zé)任擔(dān)保。

如果普通責(zé)任擔(dān)保出現(xiàn)債務(wù)糾紛,債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人要所要欠款，當(dāng)債務(wù)人表示自己沒有能力歸還時，債權(quán)人可以提出訴訟要求法院強制執(zhí)行，僅當(dāng)法院采取強制執(zhí)行后債務(wù)人仍無法償還債務(wù)時,債權(quán)人方能找擔(dān)保公司所要賠償；

如果是連帶責(zé)任擔(dān)保出現(xiàn)債務(wù)糾紛，債權(quán)人可以直接找到擔(dān)保單位索要賠償，如果上訴法院，債權(quán)人也可同時起訴債務(wù)人和擔(dān)保單位，因為這兩方同時有責(zé)任償還債權(quán)人的債務(wù)。

因此，對于小業(yè)主而言，不輕信開發(fā)商的承諾、簽署一份詳盡的合同是防止風(fēng)險發(fā)生的保證。

⑤ 產(chǎn)權(quán)退出機(jī)制

產(chǎn)權(quán)酒店屬于不動產(chǎn)投資，投資周期較長，其流通和變現(xiàn)能力是投資者在作決策時應(yīng)當(dāng)考慮的因素。通過建立完善的退出機(jī)制，小業(yè)主在面臨酒店無法實現(xiàn)承諾的投資回報或其它重要風(fēng)險時可以及時更換經(jīng)營者或回收部分投資款，******限度減少投資風(fēng)險。

以成都中航城市名人為例，在小業(yè)主與酒店經(jīng)營管理公司簽訂的委托經(jīng)營管理合同到期后，小業(yè)主可自行選擇是回購(回購增幅按1%逐年遞增)還是續(xù)約。