來源：MOMO 次方點評 侵刪

得益于過去幾年在投資利潤率、投資回報期以及收益等方面的突出表現(xiàn)，中高端酒店成為了眾多酒店投資人關注的重點品類。根據(jù)中國飯店協(xié)會發(fā)布的《中國酒店集團及品牌發(fā)展報告》，截至2023年1月1日，我國酒店連鎖化率為38.79%，同比增長3.79%，中高端酒店品牌連續(xù)五年保持兩位數(shù)高速增長。

規(guī)模迅速增長的背后，是市場機會的持續(xù)釋放。據(jù)浩華數(shù)據(jù)顯示，由于中高端酒店市場品牌滲透率低，該層級目前酒店連鎖化率水平不足30%，為品牌提供了大量助力單體酒店轉(zhuǎn)型的機會。

浩華數(shù)據(jù)顯示，中高檔品牌成2023年冠牌******

酒店品牌如何才能通過品牌更新，產(chǎn)品設計、體驗提升以及供應鏈體系打造，贏得存量及增量市場的更大份額？錦江酒店（中國區(qū)）旗下中高端酒店品牌錦江都城3.0給出了一個答案范本。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

01

投資語境下

酒店品牌更新意味著什么？

對絕大多數(shù)投資人而言，酒店品牌更新是他們樂于見到的。

因為這意味著酒店品牌基于消費和投資市場做了一次新的內(nèi)部升級，進一步強化了各方面的競爭力。尤其是當下，酒店行業(yè)已經(jīng)進入了存量升級時代，品牌更新是讓既有的老舊連鎖品牌酒店投資人與品牌方繼續(xù)牽手的重要契機。

在與次方點評的溝通中，不少老舊連鎖品牌酒店的投資人表示，在選擇了品牌升級之后，在同一商圈內(nèi)的競爭力得到了有效提升，反之則迅速被其他品牌替代而降低價位，最終經(jīng)營表現(xiàn)每況愈下。

聚焦至中高端酒店投資市場，品牌更新帶來的投資賦能同樣不容小覷。

一方面，中高端酒店不同于中端酒店，不止賣空間，還強調(diào)文化體驗。

除了通過品牌更新提升住宿體驗之外，文化體驗也是中高端酒店的關注重點。尤其是當下，有著更高民族自信的Z世代正在獲得更高話語權，他們熱衷于翻新傳統(tǒng)文化，讓眾多傳統(tǒng)文化更富生命力。

以前不久完成品牌升級的錦江都城3.0為例，作為一個擁有百年文化積淀的民族品牌，堅持以更先鋒的方式向“新青年”客群傳遞品牌文化。以中國茶文化為例，錦江都城設置了大堂茶吧“蔥倩”，再現(xiàn)往日“錦江茶室”的風采，還在客房內(nèi)設置了可升降茶臺，滿足會議與茶歇的雙重需求。類似的傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代需求相融相生的結(jié)合，在錦江都城3.0中隨處可見。

另一方面，中高端酒店的文化體驗，不僅要提供消費體驗，還要創(chuàng)造商業(yè)價值。

文化體驗于中高端酒店品牌而言，既是品牌差異化的核心構(gòu)成，也是投資價值的重要組成。目前，酒店行業(yè)產(chǎn)品競爭加劇，對于中高端酒店而言，更是如此。因為中高端酒店既要確保產(chǎn)品質(zhì)量，同時又要增加溢價。因此，文化體驗對酒店溢價的貢獻大小，就更為重要。

針對這一投資痛點，錦江都城3.0早已做好了應對。在酒店的墨染-百年先鋒文化體驗區(qū)中，通過文化打卡點和對中國茶文化的演繹，錦江都城3.0為投資人帶來了更可觀的非房收入，同時也能為ADR帶來一定的提升。

此外，蔥倩-大堂茶吧作為錦江茶室的延續(xù)，海派文化東方之美，除了提供茶文化的體驗及靈活的多功能空間之外，同時推動非房收益及ADR增加20元及以上。

換言之，錦江都城3.0在產(chǎn)品中設置的文化體驗，能夠有效轉(zhuǎn)化為投資收入增長點。而這，正是酒店投資人樂于見到品牌更新的核心原因之一。

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02品牌更新，

如何切實轉(zhuǎn)化為投資收益點？

據(jù)了解，錦江都城3.0的單房造價成本為13.5萬元-15萬元。之所以能夠在15萬元之內(nèi)打造產(chǎn)品質(zhì)感與投資性價比兼具的中高端酒店產(chǎn)品，錦江酒店（中國區(qū)）副總裁、錦江都城品牌總裁陸斯云表示，核心在于商業(yè)模式。

作為品牌立足的根本，商業(yè)模式?jīng)Q定了品牌如何用最低的成本創(chuàng)造******的價值，從而獲取******的利潤，同時擁有持久的生命力。在錦江都城的商業(yè)模式中，“民族”是核心競爭力之一。

錦江都城3.0是如何圍繞著“民族”，將品牌更新點切實轉(zhuǎn)化成一個個具體的投資收益點？

 商業(yè)模型 

在有限資源內(nèi)打造超越期望的投資產(chǎn)品

在陸斯云看來，商業(yè)模型代表了品牌戰(zhàn)略的聚焦與取舍——在一定的資源內(nèi)打造一個超越期望的酒店投資產(chǎn)品。于錦江都城3.0而言，百年文化積淀是其獨有的品牌資源，提煉其中的經(jīng)典文化元素，通過空間視覺和功能設置等方式將其標準化和模塊化，最終形成可復制的商業(yè)模型。

對于酒店投資而言，酒店品牌不僅要有清晰的差異化，同時這些特色還要可復制。據(jù)了解，在錦江都城3.0的過程中，得到年輕再造的不只有百年文化，還有投資投入與產(chǎn)出的精準核算。值得注意的是，錦江都城所有的百年文化積淀是目前國內(nèi)中高端及中端酒店市場中，僅有且難以復制的投資優(yōu)勢。

 中國“創(chuàng)” 

以先鋒文化提升產(chǎn)品溢價

如上文所提，錦江都城3.0的品牌更新點，能夠有效轉(zhuǎn)化為投資收益點。通過拆解錦江都城3.0的產(chǎn)品，得以發(fā)現(xiàn)先鋒文化精神成了提升產(chǎn)品溢價的核心動力之一，具體表現(xiàn)在空間設計、客房分配以及文化體驗等方面。

在錦江都城3.0產(chǎn)品中，所有的產(chǎn)品設計及功能排布，不僅注重消費體驗，同樣強調(diào)產(chǎn)品溢價。

在客房環(huán)節(jié)，圍繞著百年民族文化，錦江都城3.0推出了中華文化IP房，如中華民族文化特色系列-敦煌主題房和錦江都城自有IP系列，靈緹總統(tǒng)套房及鴻鵠總統(tǒng)套房等。

這些主題鮮明的高溢價中華文化文創(chuàng)品牌特色房型預計ADR可達到800-1000元起，借助先鋒文化之力吸引到更多強消費力的新青年客群，并讓酒店客房溢價再上一層樓。

 中國“造” 

以民族之力助力投資降本

隨著投資人在酒店投資方面越發(fā)審慎，中高端酒店投資的性價比也更被重視。以產(chǎn)品造價過程的成本把控為例，錦江都城并沒有選擇品牌溢價更高的國際供應鏈品牌，轉(zhuǎn)向擁抱并挖掘了一眾同樣品質(zhì)有保障且兼顧性價比的民族品牌。

以照明工程為例，傳統(tǒng)照明主要分為有線和無線兩種方式，有線穩(wěn)定但工期復雜且長，無線工期稍短但穩(wěn)定性不如有線。針對這一問題，錦江都城選擇與海思團隊合作，將華為PLC技術運用到照明工程中，既保障了照明的穩(wěn)定，同時能縮短工期，實現(xiàn)硬件造價降低20%，施工成本降低27%。

華為PLC技術

同樣的，裝配式技術也能為酒店投資實現(xiàn)降本。一方面，錦江都城3.0將品牌元素進行了提煉和簡化，可復制的品牌特色元素在凸顯品牌調(diào)性的同時，也能通過標準可復制的裝配式技術完成施工。以墻板為例，綜合成本可降低35%，并將施工周期控制在3個月以內(nèi)。

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03中高端品牌的投資“蓄水池”

如何打造？

據(jù)浩華數(shù)據(jù)顯示，2023年國內(nèi)品牌變更的酒店數(shù)量增加顯著，全年共有940家中端及以上定位的酒店涉及品牌變更，較上一年增加超過70%。其中，中高端酒店擁有最高的冠牌比例，冠牌數(shù)達到85家，較上一年增加36個。

原因之一是目前中高端酒店市場品牌滲透率低，酒店連鎖化率水平不足30%，為品牌提供了大量助力單體酒店轉(zhuǎn)型的機會。這就意味著，未來會有更多的投資人選擇與中高端酒店品牌牽手。

在品牌選擇的過程中，務實謹慎的投資人自然會偏向能為其創(chuàng)造更大投資價值的品牌。那么，什么樣的中高端酒店品牌更值得投資人選擇與期待？

1、文化積淀的助力

在中高端酒店品類中，文化積淀是品牌建設的關鍵板塊之一，既能成就足夠鮮明的品牌差異化，還是酒店產(chǎn)品溢價的立足之本。在陸斯云看來，文化積淀是包括錦江都城在內(nèi)的中高端酒店品牌在未來至關重要的突破點。畢竟，一切品牌的故事都是可以被創(chuàng)造的，唯有歷史，只能沉淀。

具體在酒店投資中，文化積淀能帶來多重利好。其一，酒店產(chǎn)品創(chuàng)新有依可據(jù)，并非跟風而行。空間審美層面，錦江都城選用的ART DECO風格傳承于和平飯店，在此基礎上，更符合現(xiàn)代審美的幾何線條取代了原本的古典繁瑣。

其二，品牌個性打造，別具一格。基于已有的文化積淀，錦江都城可以更游刃有余地選擇視覺化象征，如石庫門、先驅(qū)鳥以及靈緹犬等。

2、民族勢能的挖掘

從錦江都城3.0中不難發(fā)現(xiàn)，錦江都城對民族勢能進行了不同角度的挖掘。一方面，錦江都城在民族設計層面持續(xù)發(fā)力。錦江都城選用了兼具民族特色與現(xiàn)代審美的兩大經(jīng)典色彩——紺宇藍和鎏璃金，并以中國傳統(tǒng)色彩對不同功能的公共區(qū)域進行命名，如以蔥倩冠名大堂茶吧室和以墨染冠名百年先鋒文化體驗區(qū)等。

另一方面，錦江都城在供應鏈板塊持續(xù)挖掘“民族平替”。在錦江都城3.0的供應鏈中，有多個實力強勁的民族品牌，除了上文提及的華為之外，還有中華草本國貨品牌以及品牌定制高級床墊和五金衛(wèi)浴。

從產(chǎn)品性能測試來看，這些更具性價比的民族供應鏈產(chǎn)品性能表現(xiàn)不輸國際品牌，床墊、洗護用品和五金的綜合造價僅為3517元/間，比國際品牌低5403元。

3、集團力量的支持

在品牌投資“蓄水池”的打造過程中，品牌所在的酒店集團也為其帶來了各個方面的支持。作為行業(yè)領先的頭部企業(yè)，錦江酒店（中國區(qū)）為錦江都城品牌發(fā)展帶來了諸多支持，包括但不限于產(chǎn)品打造、會員支持、供應鏈體系支持以及國際視野等等。

在前不久舉行的【答案與方向：中國酒店及住房租賃產(chǎn)業(yè)投資2023-2024年度報告大課堂&結(jié)業(yè)禮】活動現(xiàn)場，錦江酒店（中國區(qū)）表示未來將持續(xù)打造與投資人、供應鏈等上下游企業(yè)合作共贏的平臺，圍繞“品牌強、會員強、運營強”總目標，加快推進高質(zhì)量發(fā)展。

相信在這樣的集團力量支持下，錦江都城3.0能交出一份令消費者和投資人都滿意的答卷。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

04

寫在最后

通過對錦江都城3.0的品牌更新剖析，我們看到了中高端民族酒店品牌是如何積極擁抱市場變化，并將百年文化積淀高效轉(zhuǎn)化為投資利好點，從而完成品牌影響力的打造。

可以預見的是隨著競爭的加劇，未來中高端酒店市場的品牌更新速度會加快。錦江都城3.0的發(fā)布，就是一個良好的開端。在一輪又一輪的品牌迭代過程中，能否將其中的更新點切實轉(zhuǎn)化成能為投資人帶來營收的回報點，依舊是投資市場衡量品牌更新價值大小的關鍵，有待更多中高端酒店品牌給出自己的答案。