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一、分時度假的起源

20世紀60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。

分時度假自20世紀60年代問世于法國以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。70年代中期，美國經(jīng)濟衰退，泡沫經(jīng)濟造成了大量房地產(chǎn)積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產(chǎn)，美國從歐洲引入分時度假概念，取得了巨大成功。1977年美國95%以上的度假物業(yè)是由其他房地產(chǎn)開發(fā)項目改造過來的，美國目前已成為世界上分時度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

二、分時度假的概念

分時度假就是將度假酒店或度假村中一個房間的使用權(quán)以周為單位分時段賣給多個客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更長的時間。顧客購買一個時段(即一周)的使用權(quán)后，即可每年在此享受一個星期的度假。與此同時，顧客還享有時段權(quán)益轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益，以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周的51周分時銷售給顧客，余下1周為維護、修理之用。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20年一40年），每年在這一住宿單元中住宿1周的權(quán)利。

（一）分時度假產(chǎn)品具有以下三個特點：

1、至少3年有效期：購買者必須一次性購買至少旅游度假地的房產(chǎn)三年的使用權(quán)；

2、提前支付：為了得到分時共享、交換假期的權(quán)利，購買者必須提前支付所有購買費用；

3、每年至少7天的使用權(quán)：每年分時度假購買者至少使用位于旅游度假地的房產(chǎn)7天或者更長時間。從本質(zhì)上來講，分時度假實際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。分時度假最吸引旅游者的就是它的交換系統(tǒng)。當(dāng)旅游者某一年決定不去購買了時段的酒店或度假村居住、度假時，可以用自己擁有的酒店或度假村的時段使用權(quán)，在同一交換網(wǎng)絡(luò)中，交換同等級任一酒店或度假村另一時段的使用權(quán)。

（二）分時度假作為傳統(tǒng)酒店業(yè)新的發(fā)展項目，它的發(fā)展不僅要具備一般酒店的發(fā)展要素，還需配備特定的發(fā)展條件。分時度假的發(fā)展基于以下條件：

1、龐大的客戶群。分時度假產(chǎn)品的使用權(quán)是在約定時間內(nèi)行使，約定時間多為10-40年甚至更長的期限，產(chǎn)品使用權(quán)以會員制的方式一次性賣給顧客。分時度假的發(fā)展需依托龐大的客戶市場和客戶市場強大的經(jīng)濟能力。

2、關(guān)注室外景觀及人文資源。一般酒店與分時度假酒店的******區(qū)別在于：一般酒店關(guān)注室內(nèi)設(shè)計和裝修，分時度假酒店則更關(guān)注室外風(fēng)景和酒店周邊的旅游資源。度假與一般旅游的區(qū)別點之一是游客異地時長的不同，游客的度假行為決定了游客在特定度假地進行較長時間的逗留修養(yǎng)，度假時間也決定了分時度假酒店發(fā)展的條件不僅取決于酒店自身的資源配備，更倚賴于酒店周身的旅游資源，這是度假旅游發(fā)展的前提條件。

3、休假時長。國際慣例上的分時度假酒店一般每年為會員提供7天的住宿權(quán)限，會員也可將該時段的使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等形式轉(zhuǎn)給他人使用。

4、完備的分時度假交換體系。購買某一度假酒店的分時度假產(chǎn)品，可通過龐大的交換服務(wù)系統(tǒng)與其他會員進行異地交換，實現(xiàn)低成本的異地旅游。

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二、中國分時度假企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前國內(nèi)分時度假企業(yè)的主要類別為：

第一，加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)，主要選擇的國際性聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)是RCI和II。通過將度假村或飯店加入國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)，其經(jīng)營模式與國際市場接軌。采用銷售20年-40年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，如北京八達嶺溫泉（RCI）、珠海石景山旅游中心（RCI）、上海的太陽島（II）等。

第二，分時度假銷售公司。它不參與分時度假產(chǎn)品的開發(fā)，只負責(zé)產(chǎn)品的銷售推廣，經(jīng)營的產(chǎn)品是傳統(tǒng)類型的分時度假產(chǎn)品。分時度假銷售公司是中國分時度假企業(yè)的先驅(qū)，是最先出現(xiàn)的中國分時度假企業(yè)類型。它們大多分布于國內(nèi)經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，如北京的金色世紀、廣州的愛特樂度假服務(wù)有限公司等。一方面由于目前國內(nèi)分時度假銷售公司的實力普遍弱小，國內(nèi)消費市場還未完全成熟以及一些產(chǎn)品自身存在缺陷等諸多的問題，另一方面由于部分銷售公司的不規(guī)范銷售行為和媒體的廣泛宣傳，目前國內(nèi)分時度假銷售公司面臨的困難相當(dāng)大。

第三，單體開發(fā)的俱樂部產(chǎn)品。國內(nèi)單體開發(fā)的分時度假俱樂部較為著名的有北京泰達國際度假俱樂部、上海的金旅運通度假俱樂部等。這些俱樂部大多采用了點數(shù)制，它們一般都不是這些俱樂部分時度假房產(chǎn)的擁有者，只是俱樂部的組建者和產(chǎn)品的銷售者，所以它們的實質(zhì)還是分時度假產(chǎn)品銷售商，只不過是又兼顧了一下產(chǎn)品服務(wù)上的角色。當(dāng)前國內(nèi)單體開發(fā)的分時度假俱樂部多沒有在如何建立自己的市場競爭優(yōu)勢方面做更深入的考慮，普遍實力不是很強。

第四，自主開發(fā)的國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化公司。自主開發(fā)分時度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是中國市場推動分時度假業(yè)發(fā)展的主力軍之一。其基本的出發(fā)點是致力于將分時度假產(chǎn)品進行改革，設(shè)計出能為我國市場所接受的新型運作模式，構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。它們在經(jīng)營模式上各具特色，在產(chǎn)品設(shè)計、銷售方式、對外宣傳等內(nèi)容中都存在相當(dāng)大的差異。目前在國內(nèi)進入運作階段的本土化度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司數(shù)量不多，它們一般都依托實力雄厚的大公司，已經(jīng)形成一定規(guī)模的有：天倫度假發(fā)展有限公司、華夏之旅分時度假交換有限公司。

第五，相關(guān)創(chuàng)新概念模式。一批借用分時度假概念，開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)有限公司是國內(nèi)一家利用分時度假概念再創(chuàng)新形成的分時營銷公司，他們將分時度假的點數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場，成為一家較為獨特的分時度假企業(yè)。新旅網(wǎng)公司的操作方式是首先與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點數(shù)卡（IC卡）的形式對外銷售。

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三、中國分時度假酒店的發(fā)展趨勢

前期國內(nèi)有較多不良企業(yè)宣稱在全國各旅游景點發(fā)展了幾百家度假加盟酒店分時度假和度假村，假借“國際分時度假組織”之名，精心設(shè)置騙局，以“度假權(quán)益”、“度假所有權(quán)”、“產(chǎn)權(quán)式酒店”、“共管公寓”等形式，誘騙受害者簽訂格式合同，購買其5年至30年不等的“分時度假”房屋居住權(quán)證及度假酒店權(quán)益和會員卡。他們故意先履行小額合同或者部分履行合同，造成有實力的假象，在騙取眾多受害群眾的信任和投資后攜款逃之夭夭。

但是，從根本上說，分時度假通過合伙方式極大地提高了投資度假房產(chǎn)的經(jīng)濟性，也就是極大地降低了度假的門檻。絕大多數(shù)人們一年度假不過若干天而己，為此獨自擁有一處度假房產(chǎn)之奢侈，決非多數(shù)家庭所能為或所愿為。因此，分時度假產(chǎn)品未來必將成為現(xiàn)代人體閑消費的又一新寵。

分時度假本身是一種符合經(jīng)濟規(guī)律、有市場潛力的消費形式，隨著政府部門的規(guī)范化培育，國內(nèi)信用體制將逐步健全，同時，各單位普遍實行帶薪休假后，國內(nèi)居民將有更多自由支配的時間，屆時，分時度假將會成為人們追捧的另一種旅游消費新時尚。帶薪休假使游客更青睞于深度式、家庭式的個性化休閑度假，在時間方面更有選擇性，更加充裕，可以在目的地呆更多時間，而不是過去那種急匆匆的、走馬觀花的形式。帶薪休假的推行將更大地挖掘旅游業(yè)的潛在消費者，培育新的度假人群。分時度假產(chǎn)品無論是其體閑度假的時尚理念，還是實惠便捷的產(chǎn)品設(shè)計，都與帶薪休假制度推行后度假產(chǎn)品的發(fā)展趨勢不謀而合，未來發(fā)展前景廣闊。

世界上已有60多家“分時度假”集團，4500多個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權(quán)，分時度假房產(chǎn)業(yè)已成為年營業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。隨著越來越多的中國人旅游消費方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現(xiàn)。

我國有12000多家星級酒店，15000多家度假村，適時引進“分時度假”方式，不僅可以解決客房閑置率居高不下的難題，還可盤活資產(chǎn)。

附：世界頂級分時度假交換公司簡介---RCI

Resort Condominiums International中譯：美國國際分時度假交換公司。隸屬溫德姆企業(yè)集團(Wyndham Worldwide，紐約證券交易所股票代號：WYN)。

Resort Condominiums International(RCI)于1974年在美國的印地安納州印地安納波利市創(chuàng)立。公司的亞太總部設(shè)在新加坡。RCI首創(chuàng)交換度假時段的概念——以一處度假村住宿單位交換另一處度假村的類似住宿單位。

作為全球度假權(quán)益交換行業(yè)及歐洲度假房產(chǎn)租賃市場的領(lǐng)頭羊，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋了世界各地的73, 000家休閑度假村。除了擁有RCI這個世界******的度假權(quán)益交換網(wǎng)絡(luò)外，RCI集團還擁有世界******的豪華度假交換網(wǎng)絡(luò)，The Registry Collection，以及一系列知名休閑房地產(chǎn)租賃產(chǎn)品，如Endless Vacation Rentals®, LandalGreenParks®, Novasol®等。通過這些產(chǎn)品組合，客戶可以完成從城市公寓到鄉(xiāng)間小屋的便捷租賃。此外，RCI幾天還通過NorthCourse® 休閑房地產(chǎn)解決方案向全球客戶提供調(diào)研、咨詢、資產(chǎn)評估等一系列服務(wù)。

作為世界頂級的分時度假交換公司,RCI在191多個國家里,擁有超過300萬會員家庭,這些家庭每年都享受著RCI全球范圍的交換服務(wù)和各式各樣與旅游、休閑相關(guān)的服務(wù)。每年RCI為它的家庭會員確認180萬次以上的度假交換,讓超過650萬名客戶能夠度過愉快的假期。RCI至今已完成了將近1700萬次的度假交換,交換成功率高達98%。在過去的三年中,RCI度假成員的增長率達25%。

RCI在全世界共擁有600多個金冠級度假村。比其他任何交換假日服務(wù)公司的都多。事實上，RCI度假成員必須在未來的五十年內(nèi)每周旅行一次，才有可能住遍目前在RCI加盟網(wǎng)內(nèi)的所有度假村。

RCI的母公司是Wyndham（溫德姆）集團，是一家在美國廣為人知的公司。Wyndham集團在紐約股票交易中心上的市場資金超過310億美元,她所經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括三個不同的方面：旅行、房地產(chǎn)以及會員資格服務(wù)。這個公司在酒店和汽車出租代理行業(yè)中居于領(lǐng)導(dǎo)地位,并擁有21,000個已知的分銷商。知名的品牌包括DaysInn（戴斯）酒店，Howard Johnson（豪生）、Travelodge、Ramada（華美達）酒店和Avis（安飛士）車租公司。在會員服務(wù)中,Wyndham集團為超過七百三十萬會員提供服務(wù)。在房地產(chǎn)中,Wyndham集團是在21世紀連鎖公司中******的一個公司。