來源：XIPALA 甘涌酒店研究院 侵刪

酒店項目先期籌劃將促使酒店決策者和預開業(yè)籌備的經(jīng)營管理者全盤考慮以下八個問題。

一、酒店究竟是為誰而建造的

在進行酒店項目的先期籌劃時，首先要考慮的是酒店是為誰建造的?是為客人建造的嗎?看似簡單的問題仔細琢磨琢磨就不那么簡單了。

顯而易見，不同的客人有不同的消費需求，客人會根據(jù)個性化的需求來尋找適合自己消費的酒店。左右客人消費因素等多種原因。對酒店而言，在實施項目工程前，必須遵循“先定位、再選項”的原則，明確酒店的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人服務的。

要做出準確的市場定位，就要了解酒店所在的區(qū)域有什么樣的市場需求，未來的客源結(jié)構(gòu)是怎樣的?如果酒店處于城市的中心商務區(qū)或交通樞紐地帶，客人大部分有商務旅游需求，那么，酒店最好定位于商務酒店;如果酒店處于旅游勝地和風景區(qū)，旅游客流量較大，那么，酒店最好定位與度假型酒店;如果酒店周邊有大量長住商旅或會議展覽的客源需求，那么，酒店就很可能會定位于公寓酒店或會議型酒店。

二、如何開發(fā)合理的酒店產(chǎn)品

適合目標市場的產(chǎn)品才是酒店作為企業(yè)生存和發(fā)展的根本。通俗地說，客人最喜歡消費的產(chǎn)品也就是合理的產(chǎn)品。在確定了酒店的市場定位和經(jīng)營范圍后，要把其主要產(chǎn)品按照不同的定位和客人的需求進行細化分析，對客房、會議設施、餐飲設施、娛樂設施、公共區(qū)域的規(guī)模和比例進行合理調(diào)配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，******限度地滿足客人的需求。

在構(gòu)建產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時，還要考慮到酒店運營的經(jīng)濟性，對于預期能否獲利較大的酒店產(chǎn)品要相應的加大投入，保證酒店有足夠強的市場競爭力。

三、酒店企業(yè)需要實現(xiàn)怎樣的目標

酒店企業(yè)需要實現(xiàn)怎樣的目標呢?對酒店業(yè)主來說，這個目標就是酒店在未來的經(jīng)營中能夠取得怎樣的經(jīng)濟效益和社會效益，具體體現(xiàn)在酒店項目的投資回報、有形資產(chǎn)的保值增值和無形資產(chǎn)的形成這幾個方面上。

對酒店的預開業(yè)經(jīng)營管理者和未來的經(jīng)營者來說，這個目標是由多個短期目標組成的，它包括酒店剛剛進入市場的培育期、業(yè)務拓展期和經(jīng)營成熟期等不同時期的目標。每一個階段的目標所帶來的收益是不同的。在酒店市場培育期，如果酒店業(yè)主要求管理者實現(xiàn)一定的經(jīng)營利潤，這是不現(xiàn)實的。因為在這個時期，酒店的主要任務是樹立品牌形象，盡量擴大客源市場，其運營管理成本和人力資源成本相對會高些。當酒店經(jīng)過一兩年的市場培育期進入到業(yè)務拓展期和經(jīng)營成熟期后，其市場形象已經(jīng)確立，經(jīng)營管理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)定，實現(xiàn)相應的經(jīng)濟任務也就水到渠成了。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

四、酒店業(yè)主和未來的經(jīng)營者對酒店的心理預期有何不同

在這一問題上，酒店業(yè)主和酒店經(jīng)營管理者的心態(tài)是不同的：酒店業(yè)主更多看中的是經(jīng)營結(jié)果，他是從宏觀上把握和解決問題;而酒店的經(jīng)營管理者由于市場的不斷變化和實際的經(jīng)營壓力，則更重視經(jīng)營目標的實現(xiàn)過程，他是從微觀上處理問題的。心理預期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業(yè)主和經(jīng)營管理者都要站在對方的角度上考慮問題，按照酒店的客觀發(fā)展規(guī)律辦事，為酒店的長遠發(fā)展考慮，不要急于求成。

五、如何減少酒店的投資風險

每一項投資既有經(jīng)營風險、財務風險，又有市場風險。相對于其他行業(yè)來說，酒店項目的投資風險更大。因為酒店產(chǎn)品是憑借各種設備設施所提供的服務來取得收益的。而服務這種產(chǎn)品本身具有不可儲存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，酒店產(chǎn)品的銷售就會受阻，預期的投資效益就會無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉。因此，只有加強投資的風險管理，進行科學決策，才能降低風險帶來的損失，提高投資的經(jīng)濟回報。

投資風險的大小，還可以用風險率指標來衡量。風險率就是標準離差率與風險價值系數(shù)的乘積。標準離差率是標準離差與期望利潤之間的比率;風險價值系數(shù)一般是由投資者主觀決定的，愿冒風險以追求高額利潤的投資者會將風險價值系數(shù)取值小點，反之，可以取值大點。計算出風險率后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤率，那么投資風險相對小些;否則，就要對投資的可行性進行重新評估。

與此同時，必須通過采取措施盡量減少投資風險：如加強對客源市場的分析研究，掌握旅游市場需求變化趨勢，組織適銷對路的產(chǎn)品，提供適合需求的個性化優(yōu)質(zhì)服務，以吸引更多的客源;還可以通過發(fā)展多種經(jīng)營、承包經(jīng)營，以達到分散風險的目的;亦可通過嚴格管理，采取靈活的價格機制，建立能適應市場變化的、靈敏的反應機制……

六、如何合理規(guī)劃酒店項目的投資要求和投資步驟

規(guī)劃酒店項目的投資要求，需要投資者做到三點：首先，是建立嚴密的投資管理程序;其次，是制訂投資計劃;最后，是進行投資酒店項目的資金預算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。

考慮酒店項目的投資步驟時，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店項目投資管理的程序和方法：步驟一，是項目的預可行性研究。在正式確定投資意向前，進行必要的預可行性研究。步驟二，是根據(jù)投資意向進行可行性研究，要求制訂出若干個投資方案以供篩選。步驟三，是逐一篩選投資方案，對每一個方案進行經(jīng)濟評價，最終選出最優(yōu)方案。步驟四，是制訂詳細的投資計劃，監(jiān)督資金合理使用。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

七、酒店經(jīng)營中如何平衡業(yè)主、管理者和員工間的利益

酒店是由業(yè)主、管理者和員工三部分人員組成一個團隊共同經(jīng)營的。從酒店經(jīng)營目標的角度來說，這個團隊的利益是一致的，他們都期望酒店能在市場上得到豐厚的經(jīng)濟效益和社會效益。但從單個群體的個人目標出發(fā)，他們的利益又有所不同，主要表現(xiàn)為：

1、對于酒店業(yè)主來說，他們是酒店的投資者和所有者，所有業(yè)主都會把酒店的投資行為作為一種期待回報的經(jīng)濟手段來進行市場化操作。業(yè)主的利益在某種程度上說，就是酒店能否成功走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道理、能否快速收回投資且?guī)硎找婧突貓?，但這種期待有一定風險，其中有市場經(jīng)營風險也有金融風險。從整體上講，酒店業(yè)是一個高投入而相對低產(chǎn)出的行業(yè)，中高檔酒店的投資回收期一般要七八年。當酒店的現(xiàn)金流支付不了經(jīng)營成本、管理費用、稅金、折舊、貸款利息(如果有的話)等費用而不能產(chǎn)生一定的利潤的話，就意味著項目虧損，如果這種虧損不能得到及時控制和改變的話，很可能會使投資失敗。

2、大多數(shù)酒店的管理者都是酒店業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，他們的利益一方面是獲得薪水和超額完成經(jīng)濟指標的物資獎勵，另一方面是在業(yè)內(nèi)得到更好的發(fā)展。

3、員工的基本利益是有工資、福利和各種保險，能參加專業(yè)培訓、獲得職務升遷等。

平衡業(yè)主、管理者和員工之間的利益關系，需要業(yè)主按照酒店的經(jīng)濟規(guī)律辦事，給管理者充分授權;管理者盡其所能發(fā)揮才干，擴大市場份額，降低成本和費用支出，創(chuàng)造更多的利潤，并關注員工的職業(yè)生涯規(guī)劃設計;員工在崗敬業(yè)，為客人提供優(yōu)質(zhì)服務，建立酒店良好的聲譽。簡言之，平衡這三部分人員利益的******方法，就是在酒店的經(jīng)營中，大家統(tǒng)一思想、齊心協(xié)力，提高營業(yè)收入和利潤，不斷把酒店市場這塊蛋糕做大，實現(xiàn)三贏。

八、酒店先期籌劃對后期經(jīng)營有何影響

酒店的先期籌劃能幫助決策者確定企業(yè)的市場發(fā)展規(guī)劃、預測籌建中可能出現(xiàn)的問題，在一定程度上減少未來工作中的諸多不確定因素。經(jīng)營酒店雖然始終會有一些不能預見的狀況出現(xiàn)，但完善的先期籌劃確實可以幫助酒店的預開業(yè)籌備者建立有利于酒店日后經(jīng)營的目標和準則。

任何一個酒店，從項目策劃立項到正式營業(yè)，都要經(jīng)過復雜慎密的籌建過程，這個過程的主線是酒店建設期、籌備開業(yè)期和正式經(jīng)營期。酒店的先期籌劃作為整個主線的基礎，對酒店后期籌備和正式經(jīng)營等工作將產(chǎn)生決定性的影響。

在酒店的先期籌劃中所涉及的具體內(nèi)容，如酒店市場定位準確與否，將直接決定酒店的客源結(jié)構(gòu)和營銷策略;籌劃建造的功能布局將決定其產(chǎn)品的基本架構(gòu)和流線是否合理;酒店籌建期間選用的墻面、地面等建筑裝修、裝飾材料的性能，將與開業(yè)后的清潔保養(yǎng)費用高低息息相關;酒店籌劃選型的各種工程機械設備的質(zhì)量和使用年限等，將直接影響這些設備的后期維修保養(yǎng)費用的高低;酒店前期的節(jié)能規(guī)劃，將決定后期能源費用的多少以及是否適應綠色酒店的發(fā)展要求;酒店籌建前的市場調(diào)研是否準確，也將對酒店后期經(jīng)營產(chǎn)生重大影響……